房地產稅什么時候到來？

最近高盛有篇文章很火，就是說我們的銀行系統非常穩定，就算房價再跌20%也不怕，不會出現風險。

我看過研報原文，這是高盛去深圳銀行調研時候，銀行高管給他們講的。這不僅是超出高盛的認知，恐怕也超出了大家的認知，要知道大多數城市的房價都已經腰斬了，銀行壞賬率也在攀升，為什么銀行一點壓力也沒有呢？

要知道，之前房地產危機中，當地的銀行基本都出現了。比如2008年的次貸危機，美國銀行很多都破產重組。經歷過這一切的美國人自然也認為，我們的銀行是不是一樣也有危險。

但實際上，我們銀行至少目前是沒有危險的，根本原因在于中美兩國的銀行，地位完全不一樣。

美國銀行是以房產為最終追索權，美國很多購房客是0首付，房價一跌，人就把鑰匙扔給銀行跑路了，銀行手里全是不值錢的爛尾樓。

歐美的邏輯在于，你銀行不認真審核客戶的還款能力，也得承擔一部分責任。

因此最后是以大量金融機構（雷曼銀行）犧牲為代價來結束危機，

如圖，是美國房價與美國銀行指數走勢的關系，08年次貸危機可以說傷的最慘的就是銀行股。歷史上和房價走勢幾乎同步，但隨著老美的清算三部曲：債務違約+資產暴雷+天量放水展開之后，經濟迅速開始重啟修復。

也就是08年狠狠懲罰了一波高杠桿的金融家們，在他們爆倉之后，房價也開始下一輪慢牛，而很多銀行至今依然沒有回到08年時的位置。

但我們的模式下，投資者和金融機構的風險收益比是不太一樣的，

1、高首付：大多人付了首套30%，二套甚至50%-70%的首付款。

2、無限追索：這是最狠的，房子沒了債還得背，錨定為人而不是房，也就是沒有所謂的債務人破產出清機制。

3、暗兜機制：很多銀行雖然縱容房產套走監管資金，但卻不用承擔責任，反而因為有人兜底，免于破產。

我們都知道資產暴雷，最后一定要有人來買單的。但是在中美，由于銀行的地位不同，買單人是不一樣的。

我們的房價綁定征信，沒有征信的情況，教育、出行都受到影響，所以為了生活，只要不失業，都會咬碎了牙往肚子里咽，繼續還錢

由于銀行的錯誤決策沒有得到懲罰，反而可以繼續向債務人追討債務，即便經營失敗也有兜底，這就導致尾部風險并不由銀行來承擔，而代價是個人來承接資產暴雷的全部損失。

房價經歷大幅下跌，但銀行的財報并沒有受到太大的影響，股價甚至屢創新高，和美國呈截然不同的景象。

這也是我強調多次的，為什么現在不出政策。根本原因在于一句話：房子砸在你手里叫軟著陸，砸在銀行手里叫硬著陸。

上面其實不怕房價跌，只是怕房價快速下跌。因為房價緩慢下跌，大家就不會斷供，銀行就不會有危險。但如果快速下跌，抵押物的價值瞬間擊穿心理防線，甚至擊穿銀行的壞賬撥備紅線時，銀行就會出問題。

現在經過幾年的大幅下跌，也摸清楚了居民的承受能力，銀行并沒有太大的危機。所以現在救房地產政策越來越少，因為錢要去到更重要的地方。

但是凡事皆有代價，這件事情的代價是什么？

代價就是個人債務無法出清，消費就缺乏動力，一個人的支出就是另一個人的收入，全民收入增長持續承壓，消費進一步被遏制。

在說房地產稅之前，為什么我講了那么久的銀行？

因為什么時候收房地產稅，跟銀行的關系很大。

你以為現在還不收房產稅，是因為技術不成熟，或者怕降低居民收入壓制消費嗎？

并不是，最近財Z部原部長樓繼偉在財新峰會上就說得挺直白：“房產稅在立法、技術上已經基本準備好了，但現在市場下行，全面推行的時機不成熟。”

這話信息量極大：

第一，技術層面早就通了。不動產統一登記早就搞完了，誰名下幾套房，上面門兒清。

第二，現在還不敢推。因為怕把本就不景氣的樓市直接干崩。

由于z府賣地的時代已經結束，你要地方z府繼續活下去，只能找一個新的創收方式，而房產稅是最好的創收渠道。

土地出讓金貢獻的財政收入占比超過40%，而如今連15%都不到，但該花的錢卻一分不少，現在其實上面很缺錢，財政缺口越來越大，房地產稅迫在眉睫。

現在還不推行房產稅唯一的原因，在于怕一下子把房價干崩，直接再跌30%以上，這樣就可能逼得很多人斷供，銀行就會有危險。

那么什么時候能推房地產稅呢？

這幾年讓房價再陰跌一下，等上面評估出房產稅后，房價下跌不會造成銀行出問題，就是出臺房產稅的時間。

這個時間不會太久，現在假設一年跌5~10%，按照租售比來看，其實再跌3年，房價泡沫就不大了。

這個時候開征房產稅，就算一下子再讓房價跌掉10~20%，其實對銀行來說應該問題也不大了。

想知道什么時候收房產稅，你就問問2020年左右高位買房的人，如果房價突然再跌20%，會不會斷供？

如果答案是否定的，證明時機就到了。

文章的最后，我還是要勸大家一下，放棄幻想，即時出手。

我一直說一線/二線/三線城市的租售比會達到3%/4%/5%，很多人質疑我，理由主要有兩個：

第一，之前中國房子租售比一直比國外低，也沒見房價崩盤呢？

這個問題很容易回答，之前房租是上漲的趨勢，那時候中國的房子是成長股。現在房租不漲反跌，已經變成藍籌股了。藍籌股有什么資格跟成長股比估值呢？

第二，國外有房產稅，國內沒有，持有成本本來要低一個點，你說的租售比要降低一個點才適合我們的情況。

這個問題要難回答很多，但是核心觀點就是一個，我們的房產稅一定會到來。至于邏輯，就是我上面說的。

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（5）大家的問答，主要覆蓋房產、投資、生活，集思廣益、提升認知