新房市場改善趨勢延續；保利置業發布“譽”系新品 | 11月住宅產品月報

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本月要點概覽

一、住宅產品結構特征

從成交套數占比變化上看，與2024年同期相比，2025年1-11月，30個代表城市中，20個城市120-144平方米產品成交套數占比提升，其中上海、長沙、南昌等城市提升幅度均超4個百分點；24個城市144平米以上產品成交套數占比提升，其中寧波、合肥、南京、廈門、無錫等城市提升幅度較為明顯。

二、房企產品動態

·11月6日，2025保利置業產品發布會于上海舉行，現場發布全新“譽”系3.0產品——保利譽濱江、譽靜安。

·11月22日，中糧大悅城在上海舉辦新品發布會，現場正式發布“中糧好房子”產品體系，并發布上海第五座“壹號系”作品——中糧·北外灘壹號。

三、房企產品系解析

近年來，中建智地通過深研新時代人居需求，不斷迭代產品設計，目前已形成宸系、府系、璟系、印系四大產品系，全面滿足不同人群的居住理想。

四、產品設計亮點

·建筑立面：上海保利西郊和煦|領墅項目以現代設計手法轉譯海派文脈，打造兼具辨識度與居住體驗的低密墅居范例。

·戶型設計：長沙中交·瑞啟芙蓉項目143戶型南向面寬19.2米，搭配13面全景采光面，遠超同面積段常規戶型。

·精裝設計：杭州綠城悅海棠項目通過系統化的收納規劃、品牌化的硬件配置以及全屋智能集成系統，全面升級居住體驗。

·園林景觀：南京聯發·雨花新澍項目順應復雜地形，將高差化為景觀優勢；園區打造雙會所體系十大主題空間，契合年輕人生活及社交方式。

五、優秀項目解析

廣州保利玥璽灣定位為大灣區豪宅標桿，是保利發展“三好房子”戰略的代表作品。項目位于廣州市天河區臨江大道北側，地處珠江新城、國際金融城、琶洲三大CBD交匯的“黃金三角”核心區域，項目隔江對望琶洲會展中心，南向一線臨江，占據珠江前航道絕佳景觀資源。項目整體呈半圍合式布局，首創約11米“灣流浮島”懸浮蓋板抬高式設計，構建三層立體空間，包括地庫、地面層、入戶層三個大堂。景觀設計上，項目打造1.25萬方五重“浮島園林”，以立體垂直景觀體系為核心，通過多層次的植物配置和景觀設計，重構城市自然棲居體驗。項目主力戶型面積203-630㎡，其中237戶型采用客餐分離豎廳設計，北側連接餐廚和生活陽臺，南側銜接客廳，兩個空間基本等寬對位，再加上南北雙陽臺配置，室內通透效果大幅提升。客廳可根據需求改造為大橫廳，適配不同家庭使用偏好。主臥采用轉角無柱L型窗搭配點狀承重墻，有效提升日常采光和觀景視野。

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住宅產品結構特征

1、全國30城成交面積段分布

從成交套數占比變化上看，與2024年同期相比，2025年1-11月，30個代表城市中，20個城市120-144平方米產品成交套數占比提升，其中上海、長沙、南昌等城市提升幅度均超4個百分點；24個城市144平米以上產品成交套數占比提升，其中寧波、合肥、南京、廈門、無錫等城市提升幅度較為明顯。

圖：2025年1-11月30個代表城市各面積段住宅銷售套數占比

數據來源：

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2、熱點城市結構特征

（1）北京新房成交結構特征

從成交面積結構看，2025年1-11月北京90平以下剛需型產品成交7159套，成交套數占比為22.2%，較2024年同期下降3.8個百分點。90-200平產品成交約2.3萬套，成交套數占比71.3%，較2024年同期提升4.4個百分點。200平以上產品成交2079套，成交套數占比6.5%，較2024年同期小幅下降0.6個百分點。

從成交總價結構看，500 萬以下產品成交套數占比 40.0% ，較 2024 年同期下降 3.1 個百分點。 500-1000 萬總價段產品成交套數占比下降至 39.8% 。 1000 萬以上產品成交套數占比 20.2% ，較 2024 年同期提升 4.7 個百分點。

圖：北京新建商品住宅成交面積結構

圖：北京新建商品住宅成交總價結構

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（2）杭州新房成交結構特征

從成交面積結構看，2025年1-11月杭州90平以下剛需型產品成交2882套，成交套數占比升至7.9%。90-200平產品成交超3.0萬套，成交套數占比82.7%，較2024年同期下降2.5個百分點。200平以上大戶型產品成交套數占比提升至9.4%。

從成交總價結構看，400萬以下產品成交套數占比54.9%，較2024年同期下降1.1個百分點。400-800萬產品成交套數占比32.7%，較2024年同期下降0.8個百分點。800萬以上產品成交套數占比12.3%，較2024年同期提升1.8個百分點。

圖：杭州新建商品住宅成交面積結構

圖：杭州新建商品住宅成交總價結構

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（3）佛山新房成交結構特征

從成交面積結構看，2025年1-11月佛山90平以下產品成交超5000套，成交套數占比17.8%，較2024年同期下降3.8個百分點。90-200平產品成交約2.2萬套，成交套數占比77.5%，較2024年同期提升2.6個百分點。200平以上大戶型產品成交套數占比提升至4.7%。

從成交總價結構看，200萬以下產品成交套數占比70.2%，較2024年同期上升1.9個百分點。200-300萬產品成交套數占比17.1%，較2024年同期下降2.1個百分點。300萬以上產品成交套數占比提升至12.7%。

圖：佛山新建商品住宅成交面積結構

圖：佛山新建商品住宅成交總價結構

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房企產品動態

1、2025保利置業全新“譽”系產品發布會

11月6日，2025保利置業全新“譽”系產品發布會于上海舉行。今年以來，保利置業踐行“產品領先”戰略，提出“生活美學家”產品理念，以人居四感、美學九境構建全新美學生活方式，踐行高品質人居標準，讓產品更加貼合居者所需。本次發布的全新“譽”系3.0產品——保利譽濱江、譽靜安，是上海公司對于“生活美學家”理念進一步落地和實踐。

圖：上海保利譽濱江項目效果圖

2、中糧大悅城“壹號系”新品發布

11月22日，中糧大悅城在上海舉辦以“源啟世界，悅見非凡”為主題的中糧·北外灘壹號產品發布會。活動中，中糧大悅城正式發布“中糧好房子”產品體系，并揭幕了上海第五座“壹號系”作品——中糧·北外灘壹號，以核心產品力驅動未來發展。據悉，中糧·北外灘壹號地處北外灘歷史風貌保護區整體規劃開發的保留建筑群中，項目融合現代設計語言與區域人文特質，塑造兼具品質與底蘊的標桿項目。

圖：中糧·北外灘壹號項目效果圖

房企產品系解析

中建智地深度融入城市人居環境建設發展，站在城市運營者視角全維度考量、打磨品質作品，通過深研新時代人居需求，不斷迭代產品設計，目前已形成宸系、府系、璟系、印系四大產品系，全面滿足不同人群的居住理想。

表：中建智地主要住宅產品系解析

宸系代表項目：紫京宸園

項目簡介

紫京宸園是中建智地在北京打造的第三座“宸系”作品，項目坐落于東四環外星河灣板塊，周邊匯集朝陽大悅城等商業資源，地鐵6號線青年路站提供便利交通，醫療、教育等配套也十分完善，項目深度融合宋代美學，不僅在建筑上運用“山花抱廈”、“虹橋臥波”等宋式元素，更在園林上打造約4.5萬方山水園林體系，此外，項目規劃約5700㎡高端會所，內含24大功能空間，旨在為業主提供私享社交和生活服務。

圖：北京紫京宸園項目展示圖

232㎡戶型設計亮點

• 南向面寬達16.3米，餐廳與客廳同寬，面寬6.3米，270°弧形轉角落地窗設計，形成邊廳環幕視野。

• 層高3.3米，更具空間感和舒適度，搭配大面積落地窗，使室內采光充足，視覺上更加通透。

• 南向主臥面寬達6.5米，四分離衛浴設計（雙臺盆、獨立淋浴、獨立馬桶、觀景浴缸），舒適度高。

圖：紫京宸園232平戶型圖

產品設計亮點

1、建筑立面：項目以現代設計手法轉譯海派文脈，打造兼具辨識度與居住體驗的低密墅居范例

保利西郊和煦|領墅：是保利發展落子上海的首個“和煦”系作品。項目以現代設計手法轉譯海派文脈，擇址一線雙水岸，于約1.01容積率的低密土地之上，打造濱水墅居社區。建筑標志性的紅磚立面，采用手工砌筑、拼花及鏤空工藝，有效提升建筑辨識度；立面構圖遵循經典比例，重現海派建筑韻律。社區規劃洋房、疊加及聯排三類產品，依托低密布局與天然濱水資源，實現陽光、清風與河景的自然交融。同時，通過多層次陽臺與露臺的設計，為每戶賦予廣角環幕式的自然視野，打造兼具辨識度與居住體驗的低密墅居范例。

圖：保利西郊和煦|領墅建筑實景圖

2、戶型設計：143戶型南向面寬19.2米，搭配13面全景采光面，遠超同面積段常規戶型

長沙中交·瑞啟芙蓉：143戶型南向五開間朝南，面寬約19.2米，遠超常規戶型，項目橫廳設計，整體面積超62平，約6米瞰景陽臺進一步延伸空間，戶型打造雙套房系統，主臥開間約4.9米，配備獨立衣帽間、衛生間及靈動空間，面積達約32.3㎡，次主臥也配置全明衛浴，滿足多代同堂家庭的隱私需求，電梯廳采用全明設計，通風采光良好，營造舒適的歸家氛圍，同時也提升了安全性。戶型實際得房率高達112%。

圖：長沙中交·瑞啟芙蓉143平戶型圖

3、精裝設計：通過系統化的收納規劃、品牌化的硬件配置以及全屋智能集成系統，升級居住體驗

杭州綠城悅海棠：項目打造最大約28.78立方米收納交付容量，U型玄關柜帶有入戶800庫，內置“層板消殺”功能，可收納鞋履、行李箱等物品；餐邊柜、客廳整面電視柜、陽臺柜等也均在交付范圍內。同時收納設計兼顧不同人群，比如老人房抽屜特意抬高，方便老人無需彎腰取用；兒童房配備可升降調節衣架，能隨孩子身高變化調整；主臥轉角衣柜收納空間達4個多立方米，還搭配了全身鏡，實用性強。項目搭配了全屋搭配智能系統，通過APP可一鍵控制空調、新風、地暖等設備，調節室內微環境；支持遠程操作，如提前開啟空調、新風等。安全監測方面，項目配備燃氣報警、主衛跌倒報警功能，實時保障家庭安全。

圖：杭州綠城悅海棠項目樣板間實景圖

4、園林景觀：順應復雜地形，將高差化為景觀優勢；雙會所體系十大主題空間，契合年輕人生活及社交方式

南京聯發·雨花新澍：位于南京軟件谷核心區域，定位是“新青年四代宅社區”。項目以“浮島”為設計核心，順應復雜地形，通過層疊與懸浮的設計手法，將高差轉化為景觀優勢，將園林空間塑造為懸浮于城市之上的綠洲，形成“向上生長”的空間態勢。園林中打造了多個景觀水系，包括鏡面水景、溪澗以及兒童戲水區等，此外，還通過豐富的植被配置，營造出四季有景、步移景異的視覺效果。項目配備了約4500㎡雙會所，包括建面約1500㎡下沉式會所和約3000㎡架空層，設有健身房、瑜伽舞蹈室、電競房、社區劇場等十大主題功能分區，契合當下年輕人的生活及社交方式。

圖：南京聯發·雨花新澍項目園林實景圖

優秀項目解讀

廣州保利玥璽灣定位為大灣區豪宅標桿，是保利發展“三好房子”戰略的代表作品。項目位于廣州市天河區臨江大道北側，地處珠江新城、國際金融城、琶洲三大CBD交匯的“黃金三角”核心區域，項目隔江對望琶洲會展中心，南向一線臨江，占據珠江前航道絕佳景觀資源。項目打造6棟35-50層超高層住宅，呈半圍合式布局，實現“戶戶朝南、戶戶一線望江”，產品均為全南向大平層，主力戶型面積為203-630㎡。

項目近鄰廣州地鐵5號線與11號線交匯的員村站，步行可達；周邊臨江大道、花城大道等主干道形成三縱三橫路網，可快速抵達天河、海珠重點商務區。項目配建幼兒園，對口廣州天河外國語教育集團南國學校，1.5公里范圍內學校林立，覆蓋全年齡段教育，西側規劃24班示范性小學，構建12年一貫制教育生態圈。項目3公里內有K11、天德廣場、天匯廣場、廣粵天地等國際商業體。周邊有中山大學附屬第六醫院（金融城院區）、華僑醫院、中山三院等多家三甲醫院，醫療資源完善。

圖：保利玥璽灣建筑效果圖

項目首創約11米“灣流浮島”懸浮蓋板抬高式設計，構建三層立體空間，包括地庫、地面層、入戶層三個大堂。項目采用“定制弧形玻璃+進口鋁材+高端陶板”的單元式幕墻，打造珠江全弧形設計的“灣流立面”，建筑頂部設置約9.9米高的塔冠，塔冠與下方的幕墻體系相互呼應，形成完整的建筑輪廓，強化了建筑的標識性。

圖：保利玥璽灣園林效果圖

景觀設計上，項目打造1.25萬方五重“浮島園林”，以立體垂直景觀體系為核心，通過多層次的植物配置和景觀設計，重構城市自然棲居體驗。項目營造三進歸家動線，實現“地庫入戶-地面入戶-架空層入戶”三重體驗，同時融合傳統文化與現代藝術，從黑金奢石照壁、瑞獸紋墻到鎏金銅門，均融入非遺工藝，營造出酒店式尊崇禮序。約6000㎡全維地上會所，配備恒溫泳池、空中健身房、瑜伽室、私宴廳等主題空間，打造融入生活的“廣府文化博覽館”。項目會所呈中軸兩翼對稱布局，南北為歸家雙大堂，大堂凈高7.8米，中軸約1800方中心水庭院，垂直形成錯落景觀，一步一景宛如浮島園林。

項目237平戶型3梯2戶設計，配備雙開門電梯，家政動線與主人動線分離，提升日常家政效率及居住私密性。戶型采用客餐分離豎廳設計，北側連接餐廚和生活陽臺，南側銜接客廳，兩個空間基本等寬對位，再加上南北雙陽臺配置，室內通透效果大幅提升。客廳旁的墻體并非承重墻，可根據需求改造為大橫廳，適配不同家庭的空間使用偏好。主臥采用轉角無柱L型窗搭配點狀承重墻，替代傳統承重墻，提升日常采光和觀景視野；主衛配置雙臺盆、浴缸和淋浴間，做到干濕分離，舒適度高。

圖：保利玥璽灣項目237平戶型圖

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