從“大物業”到“全域景城融合”：保利物業積極探索建設現代化人民城市的創新實踐

城市，在黨和國家工作全局中具有舉足輕重的地位。今年7月，中央城市工作會議明確提出為“建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市”。這一目標體現出人民城市的價值理念以城市內涵式發展為主線，為做好新時代新征程的城市工作指明了方向。

當前，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，中國城市發展的邏輯正發生深刻轉變：從過去依靠土地財政和規模擴張的“增量時代”，轉向注重內涵提升、效能優化和人文關懷的“存量時代”。這一深刻轉型，呼喚與之匹配的綜合性治理運營新模式。在此背景下，作為央企物業龍頭，保利物業自覺擔當起央企的責任與使命，積極回應國家方針政策，創新性提出并踐行“全域景城模式”，將宏觀的“人民城市”理念與微觀的“美好生活”體驗有機結合，為建設現代化人民城市提供了一個具體的、可參考的創新樣本。

構建“景城融合”新范式：破解城市治理痛點難點

習近平總書記指出：“中央企業要深化改革創新，增強核心功能，提升核心競爭力，努力做強做優做大，為以中國式現代化全面推進強國建設、民族復興偉業作出更大貢獻。”中央企業作為國民經濟支柱、科技創新主力，在經濟發展中發揮著不可替代的作用。央企“排頭兵”保利物業始終與國家戰略同頻共振，與國家、與人民同呼吸共命運，履行為黨和人民事業發展提供重要保障的職責任命。

近年來，保利物業的服務邊界不斷拓展，從以高端物業服務為核心，為黨政機關、國資國企提供高質量綜合后勤保障，發展成為覆蓋項目開發建設期、招商租賃期、運營培育期和資產優化期的全周期服務。與此同時，保利物業通過自主研發全域督導平臺、構建數字化合作服務體系，實現從前端場景到后端硬件的智能化管理閉環。這一演進過程，體現了保利物業從“物的管理”“人的服務”向“體驗營造”“價值共生”的深刻轉變，為參與城市全域治理奠定了堅實基礎。

“以景興城、以城亮景，保利全域景城模式立足城市規劃宏觀視角，緊扣存量提質需求，以‘景觀資源’為撬動，構建‘景觀——民生——產業——城市品牌’的螺旋式提升路徑，實現治理現代化與民生福祉共生。”11月28日，在2025社會治理與協同創新城市高質量發展會議暨第五屆鎮長論壇上，保利發展控股集團副總經理兼保利物業黨委書記、董事長吳蘭玉隆重介紹了全新城市發展模式——保利物業全域景城模式。保利全域景城模式，建立在對城市發展規律和民生需求變遷的深刻洞察之上，將“現代化人民城市”這一目標，解構為一個可落地的方案，即現代化人民城市 = 現代化城市 + 人民城市。其中，“現代化城市”側重于現代化治理；“人民城市”則側重于增強人民群眾的獲得感幸福感體驗感。

第五屆鎮長論壇現場

當前我國城市環境質量、人民生活質量、城市競爭力不斷提升，但同時要看到，一些城市在治理實踐中仍然面臨痛點難點：一是治理基礎的低效性。傳統的行政化管理模式，在數字化應用、精細化水平、市場化效率和成本控制等方面，相較于成熟的企業化運營，仍有一定差距，“九龍治水”、條塊分割導致的資源分散與響應遲緩問題較突出。二是更新動能的單一性。城市的品質提升與功能優化，需要持續的資金投入和專業的運營能力。若單純依賴政府財政投入已難以為繼，亟需引入優質的社會化資本、專業的市場化力量，共同將公共資源轉化為可增值的資產，進而形成可持續的造血能力。

保利全域景城模式對破解上述痛點難點作出了有益嘗試：一是以“景觀化標準”賦能全域治理，推動城市從擁有景點的“城市景區”向全域即景的“景區城市”躍遷。它將高標準的景觀營造與用戶體驗思維，貫穿于從背街小巷到城市廣場的全域公共空間治理中，致力于讓城市的每一個角落都“可觀賞、可體驗、可停留”，實現從“城市里有景區”到“城市本身就是一個大景區”的深刻轉變。二是以專業化運營激活戰略級資產，為單一游覽區疊加生態、消費、民生、產業等復合功能，推動景城服務深度協同。該模式將景區、公園、綠地、歷史文化街區等視為城市最重要的“戰略級存量資產”，通過專業化、市場化的運營，為其疊加生態保護、休閑消費、民生服務、產業孵化等復合功能，極大提升了單一空間的價值密度和服務能級。三是通過產業生態共創，打破“條塊分割”，對景區、城區、社區、產業區進行一體化規劃管理，打破行政邊界的束縛，將相鄰的景區、社區、街區、產業園區視為一個完整的“治理單元”進行統一規劃和運營調度。這有效破解了資源分散、標準不一、協同低效的傳統弊病，實現了治理資源的優化配置和規模效應。四是構建“景觀價值-民生價值-產業價值-城市品牌價值”的閉環體系，通過打造優美的環境吸引消費，消費帶動就業與產業，提升并塑造城市品牌，品牌效應又進一步集聚資源，從而形成自我強化、良性循環的可持續發展動力。

實踐樣板：“耕新一座城”的生動詮釋

保利物業在過去數年間，在多個城市進行“全域景城模式”的深度孵化與驗證，打造出各具特色的樣板，這些實踐精準契合了“人民城市人民建、人民城市為人民”以及推動文旅深度融合的戰略要求，充分體現了“全域景城模式”模式的強大生命力。

廣州長洲街道——城市小微空間“治理+運營”的城市更新范例。城市更新關系城市面貌和居住品質的提升，是擴大內需的重要抓手。習近平總書記多次對城市更新行動提出要求、作出部署。2025年中央城市工作會議提出“高質量開展城市更新。”長洲島擁有黃埔軍校舊址等文化史跡55處，歷史文化底蘊深厚。但與此同時，存在老舊街區活力不足、公共資源閑置、治理效能不高等問題。保利物業進駐后，以“城市更新運營師”思維切入，通過系統盤活，將超過7000平方米的閑置邊角地、舊建筑，轉化為兼具功能與美學的項目。例如，利用閑置空地建成擁有1000個車位的智慧停車場，破解旅游高峰期停車難頑疾。再如，將古老文塔周邊打造為匯聚40家特色商戶的夜市，點亮“夜經濟”。又如，把廢棄驛站改造為便民咖啡屋，既服務市民又反哺管養成本。這一系列舉措，實現了“治理提效、環境提質、經濟活躍、民生改善”的多重目標，累計新增就業崗位300余個，街道整體服務采購成本在保利專業化運營下實現超過53%的顯著降幅，更榮獲多項市級治理榮譽，使長洲街道從一個默默無聞的老街區蛻變為“一步一景、宜居宜游”的基層治理示范點。

廣州長洲街道

廣州海珠國家濕地公園——“國家級生態資源”的價值轉化范例。習近平總書記指出：“城市建設，要讓居民望得見山、看得見水、記得住鄉愁。”海珠國家濕地公園位于城市中央的“綠心”，是國際重要濕地名錄。保利物業以“場景營造師”的角色，深度挖掘濕地生態與嶺南文化內涵，成功打造了“花朝節”“濕地花神大賽”“觀鳥大賽”等品牌IP活動，單項目即吸引30余萬人次參與。同時，創新開設“自然學堂”，全年舉辦超過60場生態研學活動。截至今年10月，海珠濕地游客接待量達到85萬人次，同比增長超70%，門票收入破千萬。更為重要的是，通過升級園內服務設施、優化游覽動線，海珠國家濕地公園成為市民日常休閑、親近自然的“城市客廳”，兌現了“推窗見綠、出門入園”的美好生活承諾。現了生態效益、社會效益與經濟效益的完美統一。

廣州海珠國家濕地公園

深圳西涌國際濱海旅游區——“山海資源”的產業生態共建范例。西涌擁有深圳最優質的海岸線資源，但過去業態單一，季節性明顯。2025年1月，保利物業以“產業合伙人”的身份全面進駐，并采取一系列務實舉措。一是引產業，推動累計注冊資金超億元的各類文旅、休閑、體育公司落戶。二是暢聯通，與公交集團合作開通旅游專線，服務超10萬游客便捷抵達。三是辦賽事，舉辦國家級沖浪賽事并登陸央視，助力大鵬新區獲評“國家級戶外運動目的地”，四是造IP，策劃“五一熒光派對”等活動，單次吸引4萬游客，收入同比翻番。五是廣傳播，通過全媒體營銷實現超1900萬次全網曝光。如今的西涌，已是一個政府、企業、村民、游客的活力共同體。

深圳西涌國際濱海旅游區

數字化支撐：科技賦能現代城市治理

在“全域景城模式”的背后，是保利物業強大的數字化支撐體系，它將孤立的景觀、分散的社區、多元的產業與具體的民生需求結合為一個有機生命體，實現了從被動響應到主動預判、從人力密集型到智慧集約化的根本性變革。這一轉型深刻回應了中央城市工作會議提出的“著力建設便捷高效的智慧城市”要求。

保利物業的數字化實踐，首先體現在對城市物理空間與社會空間的全域感知與精準刻畫。通過部署物聯網傳感器、人工智能攝像頭、無人機等智能終端，系統實現了對市政設施、生態環境、交通流量、公共安全乃至人群熱力圖的實時監測。在管理的景區、街區與社區，垃圾桶滿溢自動報警、井蓋位移即時提示、水電管網漏損智能分析已成為常態。與此同時，保利物業構建的“RADAR”智慧服務系統，如同一個城市級的“數字孿生”基礎平臺，將這些人、物、事、情的動態數據匯聚融合，形成了一張可感知、可分析、可指揮的立體化城市運行圖景。這使得管理者能夠超越傳統的經驗判斷，依托數據駕駛艙進行科學決策，例如，在節假日提前預判景區客流高峰并調度資源，或根據氣象數據優化園林養護與防汛排澇預案。

其次，數字化驅動了服務流程的標準化重構與跨域協同。針對公共服務長期存在的條塊分割、響應遲滯問題，保利物業通過數字化平臺實現了“一站式”調度與閉環管理。以重慶公司推行的智慧片區化模式為例，其核心是將保潔、綠化、安保、工程維修等標準化作業模塊全面“上線入云”。保潔機器人按預設路徑執行任務，綠化作業通過移動終端接收工單并反饋完成情況，工程物料通過系統實現集中采購與精準配送。當居民通過App報事報修或提出建議時，工單被自動分類、派發至相應網格員或合作單位，并限時處理、反饋與評價，形成高效閉環。這種“裝配式”的數字工單體系，打破了部門墻，將分散的服務資源整合為靈活機動的“服務艦隊”，大幅提升了響應速度與資源利用效率。

再次，數字化賦能了 “全域景城模式”所追求的“價值循環”與“體驗升華” 。在廣州海珠國家濕地公園等項目中，數字化不僅是管理工具，更是創造體驗、連接消費、塑造品牌的核心手段。通過線上票務系統與游客行為數據分析，運營者能精準洞察游客偏好，從而策劃更具吸引力的IP活動，如花朝節、觀鳥大賽的數字互動環節。智慧導覽系統、AR景觀復原等應用，將靜態的自然風景轉化為可交互、可學習的文化體驗。同時，消費場景也被數字化無縫嵌入：游客可以通過統一平臺進行停車預約、餐飲預訂、文創商品購買，數據回流后又反哺于商業業態的優化布局。在這一過程中，物理空間的景觀價值通過數字化通道，被高效轉化為經濟價值與情感認同，實現了“以景興城”的良性循環。

“從‘守好一片區’，到‘激活一座城’”，如今的保利物業基于百余城市、70個全域化項目、50多個A級旅游景區的全域服務經驗以及沉淀8大類50多個全域服務場景，以景城規劃、景城運營、景城治理、景城生態四大產品構建“景城全域服務體系”一體化解決方案，為全域景城的轉化落地提供保障。11月28日，在第五屆鎮長論壇上，保利物業與廣州嶺南集團控股股份有限公司、深圳市本原元宇宙研究院等多家企業簽訂“景城生態”戰略合作伙伴協議，旨在探索開放、協同、共贏的物業行業新生態，推動整個城市服務行業的升級。12月16日，保利城市建設服務有限公司、保利（廣州）健康產業投資有限公司與龍港市國有資本運營集團有限公司正式簽署戰略合作協議。此次與龍港的戰略合作，也是“保利全域景城模式”市場生命力的首次驗證，標志著旨在推動城市高質量發展的“全域景城模式”，完成了從理論藍圖到實踐深耕的關鍵一步，開啟了央企專業服務與地方國資平臺共謀城市發展的新探索。

保利與龍港集團戰略簽約

展望“十五五”，隨著城市更新和文旅融合發展的不斷推進，保利物業“全域景城模式”所蘊含的“融合、共生、運營、賦能”核心理念，其應用場景將更為廣闊。從都市核心區到特色小鎮，從生態保護區到工業遺存地，都將需要這種能夠統籌保護與發展、兼顧效率與溫度的專業化力量。保利物業的探索，不僅為建設現代化人民城市，也為國有服務型企業如何依托自身優勢在市場化競爭中主動服務國家戰略、創造社會價值，提供了一個極具參考價值的創新樣本。

來源 | 人民論壇網

作者 | 《國家治理》雜志主編 李一丹