北京
（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）
一、案情介紹
1996年，劉建國與鄰居趙文山口頭約定：
趙文山將其位于村內一號院落中的2.5間老房及對應宅基地轉讓給劉建國；
作為對價，劉建國在該院西側空地上為趙文山新建兩間住房。
因當時經濟緊張，劉建國直到2002年才完成新建房屋。同年2月15日，雙方補簽《立契約》，明確：“原兩間半舊房及宅基歸劉建國所有，劉建國已在西側空院為趙文山建住宅兩間，現已交付使用。”
此后，劉建國將原有五間北房全部拆除，重建八間，并陸續增建西廂房、洗澡間等，長期居住使用該宅院。
2016年趙文山去世后，其子趙強、趙偉提出異議，稱：
雙方只是“臨時借用”，并非買賣；
劉建國已有自家宅基地，違反“一戶一宅”規定；
宅基地不能買賣，契約應屬無效。
2025年，劉建國起訴，請求法院確認2002年《立契約》合法有效。
二、裁判結果
法院判決：
? 確認劉建國與趙文山于2002年2月15日簽訂的《立契約》有效。
20年前的宅基地房屋買賣，獲法律認可！
三、法院說理
《立契約》系雙方真實意思表示，形式完備
有買賣雙方簽字；
由時任村干部代書；
三名村委成員作為見證人；
內容與實際履行情況一致（劉建國確為趙文山建了兩間房）。
→ 被告雖質疑真實性，但未提供任何反證，法院依法采信契約效力。
買方具備購房主體資格
劉建國為本村農業家庭戶口，屬于集體經濟組織成員，有權購買本村宅基地上房屋。
“一戶一宅”不否定買賣合同效力
法院明確指出：
“一戶一宅”是宅基地申請和審批的管理性規定，
并非禁止農村房屋買賣的效力性強制性規定。
→ 即使劉建國名下另有宅院，也不導致本案買賣合同無效。
對價是否合理，不影響合同效力
被告稱“兩間新房換2.5間老房+宅基地，價值不對等”，但法院認為：
合同對價系雙方自愿協商；
房屋價值受年代、結構、位置等多重因素影響；
只要不違反法律強制性規定，價格高低屬市場風險，不影響合同效力。
未交付“紅本”不等于非買賣關系
雖然趙文山未將《集體土地建設用地使用證》交給劉建國，但：
劉建國已實際占有、翻建、擴建房屋近30年；
趙文山生前從未提出異議；
→ 足以證明雙方存在真實的買賣合意。
四、律師提示（北京房產律師靳雙權團隊）
農村房屋買賣，本村村民之間一般有效
只要買方是同一集體經濟組織成員（即本村農業戶口），即使未過戶、未交紅本，長期實際占有+有書面協議=合同有效。
“補簽契約”同樣具有法律效力
很多農村交易先履行、后補協議。只要內容真實、簽字自愿、有見證人，法院通常認可其效力。
“一戶一宅”不是合同無效的理由
這是常見誤區！該政策約束的是宅基地的初次申請，不限制存量房屋的買賣、繼承或贈與。
宅基地本身不能買賣，但地上房屋可以
根據“地隨房走”原則，房屋轉讓時，宅基地使用權一并轉移，但僅限于本集體成員之間。
重要建議：務必保留證據鏈
書面協議（最好有村干部見證）；
付款或建房憑證；
長期居住、繳納水電、翻建記錄；
村委會或鄰居證言。
→ 這些都是未來確權、拆遷補償的關鍵依據！
若您在2000年前后通過“以房換房”“建房抵款”等方式取得農村房屋，即使沒有過戶，也不要輕易放棄權利。
只要符合上述條件，可依法主張合同有效，鎖定產權權益！
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