違約金太高法院不支持？律師教你合理主張金額｜北京房地產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2024年7月13日，陳磊、陳靜兄妹與趙明簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定以460萬元購買一號房屋。合同明確：

房屋無出租、無權利瑕疵；

買方支付定金50萬元（首筆10萬元于簽約當日支付，第二筆40萬元于7月20日前支付）；

雙方應于2024年8月12日前完成過戶。

簽約當日，陳磊向趙明轉賬10萬元定金，并按約準備支付第二筆款項。

然而，7月19日，趙明突然要求暫停付款，后以“原租客提起訴訟、主張優先購買權”為由，拒絕繼續履行合同。

8月3日，陳磊兄妹發出《催告函》，趙明仍拒不履約。

因交易無法推進，二人起訴，請求：

確認合同于2024年9月10日解除；

趙明退還10萬元定金，并支付違約金45萬元（自行調低至成交價20%以下）。

趙明辯稱：

同意解除合同；

但只愿退5.4萬元（稱另4.6萬元已付給中介）；

違約非其主觀惡意，且違約金過高，請求調減。

甲房地產經紀公司表示：若交易不成，愿按法院文書退還雙方各付的4.6萬元居間費。

二、裁判結果

法院判決：

三方簽署的《房屋買賣合同》《補充協議》《居間服務合同》于2024年9月10日解除；

趙明于30日內退還陳磊、陳靜定金10萬元，并支付違約金10萬元；

駁回原告關于45萬元違約金的過高主張。

守約方勝訴！成功拿回全部定金+獲得違約賠償。

三、法院說理

賣方隱瞞租賃關系，構成根本違約

合同明確約定“房屋未出租”，但實際存在租客且已起訴主張優先購買權，導致無法按時過戶。趙明作為產權人，負有如實披露義務，其行為已構成根本違約。

買方有權解除合同并索賠

根據《補充協議》，若賣方逾期履行過戶義務超15日，買方有權解除合同并主張成交總價20%的違約金。本案中，趙明在履約關鍵期單方叫停交易，明顯違反約定。

定金應全額退還，不得扣減中介費用

10萬元定金系直接支付給趙明，與中介費無關。趙明以“部分錢給了中介”為由拒退，無法律依據。

違約金依法調減，但不低于定金罰則標準

法院認為，違約金應以填補損失為主、懲罰為輔。綜合考慮：

合同履行時間短；

趙明未惡意欺詐；

買方實際損失有限；

最終參照“雙倍返還定金”的賠償邏輯，將違約金調整為10萬元（相當于定金金額），既體現違約成本，又避免過度懲罰。

四、律師提示（北京房產律師靳雙權團隊）

簽約前務必核查房屋是否出租！

租客享有優先購買權，若未披露，即使合同有效，也可能因第三方主張權利導致交易失敗。建議：

查看物業記錄；

要求賣方書面承諾無租賃；

實地走訪鄰居或物業。

“定金”必須直接付給賣方，保留轉賬憑證

本案中，10萬元直接轉入賣方賬戶，成為追索關鍵證據。切勿將定金轉給中介或第三方，否則可能被抵賴。

違約金可主張，但法院會酌情調整

雖然合同約定20%違約金（92萬元），但法院通常結合實際損失、履約程度、過錯程度綜合裁量。主張時可適當降低，提高獲支持概率。

及時發《催告函》固定違約事實

陳磊兄妹在8月3日發函催告，為后續主張“根本違約”提供了時間節點證據。書面催告是維權關鍵一步！

中介費可退，但需配合解約手續

若交易因賣方違約失敗，中介通常應退還服務費。但需簽署解約文件或配合法院執行，建議在起訴時一并主張。

律師建議：若您遭遇賣方毀約，請立即：

? 停止支付后續款項；

? 發送書面催告函；

? 起訴要求解除合同+退定金+違約金。

拖延越久，賣方可能轉移財產，執行難度加大！