公積金貸款利率將下調(diào)，貸50萬(wàn)月供少多少？今年的新貸款未必能降

眾所周知，房貸分為公積金貸款和商業(yè)貸款，兩者的利率、調(diào)整機(jī)制是不同的。

商業(yè)住房貸款方面，已經(jīng)形成了基于LPR的浮動(dòng)貸款機(jī)制，利率漲還是跌主要和五年期LPR有關(guān)，之前大家的商貸利率是一年調(diào)整一次（五年期LPR不變則不調(diào)整）。

這兩年商貸調(diào)價(jià)機(jī)制改革，允許大家選擇一年一次、半年一次或者一個(gè)季度一次，像我就將商貸利率重新報(bào)價(jià)周期從一年一次改為了一個(gè)季度一次，每年的1月、4月、7月和10月根據(jù)上個(gè)月的五年期LPR利率重新確定商貸利率。

公積金貸款利率不同，沒(méi)有那么多“花花腸子”，貸款利率和重新定價(jià)日?qǐng)?zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，大家都一樣，而且與五年期LPR無(wú)關(guān)，完全按照央行發(fā)布的通知確定。

由此我們可以得出兩個(gè)結(jié)論，一是公積金貸款的利率相對(duì)穩(wěn)定、下調(diào)的幅度和次數(shù)較少；二是要下調(diào)也是趕在每年的1月1日這一唯一的時(shí)間。

那么馬上就要到來(lái)的2026年1月1日會(huì)不會(huì)給身背公積金貸款的人帶來(lái)驚喜呢？答案是確實(shí)有驚喜，但驚喜不算大。

今年5月，央行發(fā)布了下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率的通知，五年以上首套房和二套房公積金貸款利率分別下調(diào)至2.6%和3.075%。

下調(diào)前首套房和二套房的公積金貸款利率分別是2.85%和3.325%，換言之，從明年1月1日開(kāi)始，首套房、二套房的公積金貸款利率均下降了0.25個(gè)百分點(diǎn)。

近幾年，商貸的下降幅是很大的，不少人的房貸從5%以上直接降至3.3%左右，降幅超過(guò)2個(gè)百分點(diǎn)，所以我說(shuō)公積金貸款利率雖然從明年開(kāi)始下調(diào)了，但0.25%的降幅不能算很大的驚喜，不會(huì)讓月供有非常明顯的減少。

以100萬(wàn)公積金貸款、20年等額本息還款方式的首套房為例，原本每月的月供是5471.19元、降息后的月供是5347.88元，每月可以少還123.31元；50萬(wàn)元公積金貸款，其它條件不變，每月少還61.65元。

當(dāng)然，能少還點(diǎn)錢也是好的，畢竟蒼蠅再小也是肉。

值得注意的是，明年1月1日起下調(diào)公積金貸款利率并非是針對(duì)所有公積金貸款的。2025年1月1日之前發(fā)放的存量貸款都在調(diào)整范圍內(nèi)，但2025年發(fā)放的增量貸款里有一部分不能降息。

具體來(lái)說(shuō)，如果你的公積金貸款是在2025年5月7日前發(fā)放，那么可以享受降息和月供下調(diào)；相反，在2025年5月8日以后發(fā)放，貸款利率不會(huì)發(fā)生任何變化，吃虧了嗎？

并非如此，因?yàn)?025年5月8日以后的公積金貸款從一開(kāi)始就是按照新的低利率，即首套房2.6%、二套房3.075%計(jì)算月供的。換言之，人家是從明年1月開(kāi)始享受低利率，你已經(jīng)享受了幾個(gè)月了。

最后聊聊是不是要提前還貸的問(wèn)題。

2.6%或3.075%的公積金貸款利率不高，但還是比當(dāng)下各家銀行的存款利率高不少，所以從投資收益率的角度來(lái)講，如果您的主要理財(cái)方式是存定存、買國(guó)債或者投資低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品，那么提前償還公積金貸款依然是劃算的。

不過(guò)，但凡能獲得公積金貸款資格的人，企業(yè)必然按月繳納公積金，提前還完了全部公積金貸款意味著未來(lái)每個(gè)月入賬的公積金只能“躺”在個(gè)人賬戶里了，一般是不能提取出來(lái)使用的。與其如此，不如用于沖還貸，提前還貸的錢放銀行里，或多或少能帶來(lái)點(diǎn)利息收益。

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