深圳樓市：開(kāi)始上強(qiáng)度了。。

　　新一輪限購(gòu)松綁開(kāi)啟了。

　　12月24日 ，北京樓市再次出臺(tái)新政，主要調(diào)整如下：

　　1、放寬非京籍購(gòu)房條件。購(gòu)買(mǎi)五環(huán)內(nèi)住房所需社?；騻€(gè)稅年限，從3年減為2年；五環(huán)外從2年減為1年。
2、二孩及以上多子女家庭可在五環(huán)內(nèi)多買(mǎi)一套房。
3、公積金二套首付從不低于30%調(diào)至不低于25%。

　　整體來(lái)看，政策力度屬于“微調(diào)”，但在當(dāng)前著力穩(wěn)樓市的背景下，北京此時(shí)帶頭放松限購(gòu)，本身就具有強(qiáng)烈的信號(hào)意義。

　　接下來(lái)，壓力給到上海和深圳，也讓市場(chǎng)對(duì)明年的降息有了更多想象空間 。

　　01

　　很多人習(xí)慣用“房?jī)r(jià)收入比”來(lái)衡量一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)，認(rèn)為房?jī)r(jià)必須與本地居民收入匹配。

　　這其實(shí)是一種認(rèn)知偏差。

　　北上廣深的房產(chǎn)，尤其高端住宅，購(gòu)買(mǎi)力來(lái)自全國(guó)的高凈值人群乃至境外資本。

　　它的定價(jià)邏輯，本質(zhì)上是全國(guó)有錢(qián)人的資產(chǎn)配置需求，而非本地工薪階層的工資水平。

　　就像奢侈品，普通人難以理解幾十萬(wàn)的包，因?yàn)樗揪筒皇菫榇蟊姕?zhǔn)備的。

　　一線(xiàn)城市的核心房產(chǎn)同樣如此——它的價(jià)值是由“買(mǎi)得起的人”決定的，而不是“覺(jué)得它貴的人”。

　　因此，簡(jiǎn)單用本地收入去評(píng)判一線(xiàn)樓市，本身就是偏離現(xiàn)實(shí)的視角。

　　未來(lái)一線(xiàn)樓市很可能會(huì)走向“漲跌分化”：

　　核心區(qū)豪宅與遠(yuǎn)郊普宅、優(yōu)質(zhì)商品房與一般住宅，價(jià)格走勢(shì)將截然不同。

　　參考香港、新加坡的模式：

　　一半以上的人住政府保障房，但中心區(qū)優(yōu)質(zhì)私宅價(jià)格依然高企。

　　紐約、東京也是如此，核心區(qū)房?jī)r(jià)“豪宅化”，外圍區(qū)域“平民化”。

　　能被保障房替代的，永遠(yuǎn)是那些缺乏稀缺性、地段一般、品質(zhì)普通的房子。

　　02

　　什么樣的房子，才能穿越周期？

　　真正的好房子，必須具備不可復(fù)制的稀缺價(jià)值，包括核心地段、優(yōu)質(zhì)資源、強(qiáng)產(chǎn)品力等。這樣的資產(chǎn)，依然具備長(zhǎng)期保值升值的潛力。

　　而市面上大量同質(zhì)化、地段偏遠(yuǎn)、居住體驗(yàn)一般的房子，未來(lái)很容易被保障房或新房替代。對(duì)于這類(lèi)資產(chǎn)，趁早置換或許是更理性的選擇。

　　豪宅市場(chǎng)，本質(zhì)上反映的是頂尖購(gòu)買(mǎi)力對(duì)稀缺資源的爭(zhēng)奪。

　　不管經(jīng)濟(jì)周期如何波動(dòng)，總會(huì)有人賺到錢(qián)，也總會(huì)有人選擇配置一線(xiàn)城市的核心資產(chǎn)。

　　同樣，越來(lái)越多中產(chǎn)和改善家庭也在追求更高品質(zhì)的居住環(huán)境。

　　買(mǎi)房不是“一買(mǎi)定終身”，而更像一次次居住升級(jí)與資產(chǎn)躍遷。

　　那些緊跟城市發(fā)展、不斷優(yōu)化住房的人，往往也更懂財(cái)富的趨勢(shì)。

　　03

　　或許有人覺(jué)得，既然要刺激要穩(wěn)樓市，為什么不一步到位？

　　但政策設(shè)計(jì)有其深層邏輯：

　　一方面，每個(gè)新政都是多方權(quán)衡的結(jié)果。如果一次性“梭哈”卻效果不彰，反而會(huì)消耗掉后續(xù)所有政策空間，加劇觀(guān)望情緒。

　　當(dāng)前的救市邏輯，包括土地限價(jià)放開(kāi)、新房限價(jià)松綁、普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、房貸降息、稅費(fèi)補(bǔ)貼等……

　　另一方面，則是因?yàn)橐虺鞘┎?。不同城市基本面差異巨大，北京、上海和深圳與三四線(xiàn)面臨的問(wèn)題完全不同，“一刀切”已經(jīng)不再適用。

　　尋求軟著陸的意愿下，從非核心區(qū)開(kāi)始試點(diǎn)，逐步擴(kuò)大范圍，用小步快跑的方式測(cè)試市場(chǎng)反應(yīng)，避免用力過(guò)猛。

　　本質(zhì)上，這些都是國(guó)家發(fā)放的“購(gòu)房消費(fèi)券”，形式不同，但方向一致。

　　當(dāng)下，普通人該如何看待買(mǎi)房這件事？

　　面對(duì)政策利好和市場(chǎng)不確定性，決策需要更多維度的思考：

　　對(duì)自住者而言，如果工作收入穩(wěn)定、確有居住需求，當(dāng)前的價(jià)格回調(diào)和政策支持，可能構(gòu)成一個(gè)值得關(guān)注的窗口期。優(yōu)先選擇核心區(qū)域或成長(zhǎng)性明確的新區(qū)。

　　算清大賬，不要只盯著省下的幾萬(wàn)稅費(fèi)或月供。關(guān)鍵要看總價(jià)是否調(diào)整到位，以及未來(lái)長(zhǎng)期現(xiàn)金流能否覆蓋。

　　在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，手握一定現(xiàn)金、保持財(cái)務(wù)彈性，是應(yīng)對(duì)不確定性的重要底氣。

　　最重要的是——

　　正視分化現(xiàn)實(shí)，市場(chǎng)再無(wú)普漲。買(mǎi)房必須具體分析城市、片區(qū)、樓盤(pán)，脫離地段談漲跌已無(wú)意義。

　　不要對(duì)整個(gè)市場(chǎng)悲觀(guān)，每個(gè)城市仍有基本面扎實(shí)、資源聚集的價(jià)值片區(qū)，它們會(huì)是長(zhǎng)期的“壓艙石”。

　　政策可以托底，但真正撐起市場(chǎng)的，終歸是信心與基本面。

　　買(mǎi)房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。