以“優供給”為鑰，精準“控增量”，多元“去庫存”！副市長解題九江樓市

江西省九江市人民政府黨組成員、副市長容長貴 中房報記者 苗野/攝

九江房地產市場在政策優化和自我修復作用下，呈現“整體趨穩、結構分化、預期緩慢修復”態勢。

中房報記者 苗野 北京報道

長江之畔，冬陽暖照。九江市民漫步于煥然一新的濱江步道，憑欄遠眺，水天一色——這幅“還江于民”的新景，正是這座城市從“增量擴張”轉向“內涵式發展”的生動寫照。

12月23日，全國住房城鄉建設工作會議閉幕后，江西省九江市人民政府黨組成員、副市長容長貴向中國房地產報記者描述了九江致力于打造“宜居宜業，近悅遠來”的現代化城市的愿景。

在訪談中，容長貴以清晰的數據、鮮活的案例、系統的思考，展現了九江在房地產發展新階段的冷靜審視與主動作為。

面對房地產市場深度調整，容長貴用“整體趨穩、結構分化、預期緩慢修復”概括當前態勢。他坦言，部分區域“以價換量”與穩預期的沖突依然存在，市場分化正倒逼供給端變革。

九江的破題之道指向“優供給”，核心便是建設“好房子”。九江“好房子”的標準是什么？容長貴給出了一個極具地方特色的三層內涵：江山輝映、文脈相承和宜居典范。

對于中央經濟工作會議提出的“因城施策控增量、去庫存、優供給”的要求，九江已規劃出清晰路徑。容長貴將其概括為三個關鍵詞：精準、多元、全面。

精準“控增量”，重在建立“人、房、地、錢”要素聯動新機制，以需求預測引導土地供應與金融配置，源頭促進供需平衡；多元“去庫存”，核心是推進“以購代建”，支持國企收購存量房轉化保障性住房，實現快速去化與保障供給雙贏；全面“優供給”，則通過實施房屋品質提升工程，將“好房子”建設與住房供應體系完善、城市更新一體推進。

憑借獨特的山水文化資源和日益凸顯的區位優勢，九江正著力建設區域制造業、文旅、航運中心，通過產業升級與城市更新雙輪驅動，打造現代、活力、品質、幸福之城。一個深刻轉變正在發生，九江城市建設正從“造城運動”轉向“內涵式發展”。

“我們更加關注人的需求和城市的風貌。”容長貴直言，當前關鍵突破在于解決城市更新融資難題，構建多元化投融資格局。

在山水與文脈的交融中，九江正探索一條具有地域特色的房地產高質量發展之路。

“趨穩”中的分化與挑戰

中國房地產報：聽完住建部部長倪虹的全國住建工作會議報告后，有什么感觸？

容長貴：非常榮幸能夠參加全國住建工作會，現場聆聽倪虹部長工作報告。7月份中央城市工作會召開后，江西省委城市工作會上月召開，中央、省委城市工作會為我們指明了今后城市發展的目標、方向和路徑。

倪虹部長的報告，充分貫徹落實二十屆四中全會和中央城市工作會議精神，進一步明確了明年乃至“十五五”時期住建系統工作的具體目標任務和實現路徑，其核心思想與中央部署高度一致。我們將切實按照倪虹部長的工作報告要求，認真抓好九江市住房和城鄉建設各項工作。

中國房地產報：2025年，九江樓市交易情況如何？有什么新的特點？

容長貴：九江房地產市場在政策優化和自我修復作用下，呈現“整體趨穩、結構分化、預期緩慢修復”態勢。1～11月，全市銷售面積189.2萬平方米，增幅-1.7%，盡管比上半年略有回落，但仍高于全國平均水平6.1個百分點，也比全省平均值高出1.2個百分點。

價格方面，“70指數”同比不斷回升，從去年底到今年11月，新建商品住宅從91.9逐步回升至96.2，存量住宅從90.3逐步回升至94.2，企穩向好態勢明顯，但市場仍面臨諸多挑戰。

一方面，穩預期與“以價換量”形成沖突，止跌回穩承壓。穩市場關鍵在于穩預期，穩預期核心在于穩房價，但受需求收縮、存量房拋售及法拍房、工抵房沖擊，部分偏遠區域或同質化嚴重的項目，房企只能依賴“以價換量”。短期內房價企穩缺乏支撐，穩預期壓力較大。

另一方面，市場產品加速分化，高品質項目抗周期能力較強，但占比較多的一般產品競爭力不大，這種分化客觀上既推動開發商向高質量供給轉型，又給房地產“去庫存”帶來較大壓力。

中國房地產報：當地“好房子”建設情況怎么樣？

容長貴：九江市正在積極學習各方經驗，探索“好房子”建設。在推動“好房子”建設過程中，我們一是突出規劃設計的本底性。將九江獨特的“江湖山水”自然本底和文化底蘊融入社區規劃與建筑設計，并因地制宜開展住區設計，充分考慮本地氣候特征，通過合理的朝向、通風、遮陽設計，提升居住舒適度與節能效果。

二是突出綠色低碳的引領性。建立建筑節能與綠色建筑工作機制，積極開展綠色建筑創建行動，政府投資項目嚴格執行星級綠色建筑標準和安全質量標準，全面推廣可再生能源應用，進一步提高新建建筑能效水平。

三是突出居住空間的人本性。統籌新建與改造，以“完整社區”建設為依托，按照“15分鐘生活圈”要求，按6類20項在住區主出入口或主軸位置，科學配置社區服務、養老托幼、商業文體等設施，完善社區周邊功能布局，實現功能復合與生活便利相統一。

我市潯陽區孫家垅社區等“完整社區”入選全國城市更新典型案例，2條建設經驗入選住建部城市體檢、城市更新行動可復制做法清單。

中國房地產報：九江所倡導的“好房子”，最核心的、最具本地特色的內涵是什么？

容長貴：九江“好房子”內涵，我認為應該是“江山輝映、文脈相承和宜居典范”。

“江山輝映”強調住宅要充分融入“大山大水”的自然格局。通過精心設計，讓居民能推窗見綠、漫步親水，將長江的浩蕩、廬山的秀美、鄱陽湖的遼闊作為居住背景與延伸，實現人與自然的高度和諧。

“文脈相承”是指住宅要承載和延續城市的歷史記憶與文化氣質。在規劃與設計中融入潯陽古韻、書院文化、碼頭風情等元素，讓居住不僅是生活，也是一種文化的熏陶和歸屬感的建立。

“宜居典范”是最終落腳點，涵蓋從建筑質量、功能布局、智慧服務到社區治理、鄰里關系的全方位高標準，旨在打造安全、舒適、便利、和諧的美好家園。

構建新模式的三重路徑

中國房地產報：近期召開的中央經濟工作會議提出要著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給，九江在這些方面有什么具體的計劃？

容長貴：當前，房地產供求關系已發生重大變化，疊加疫情及金融監管趨嚴等多重因素影響，行業正經歷深刻的市場調整與發展模式重塑。

對此，我市計劃從三個方面發力：一是精準“控增量”，關鍵在于建立“人、房、地、錢”要素聯動新機制。

我們以編制實施住房發展規劃和年度計劃為抓手，根據我市人口流動、產業發展的實際趨勢，科學預測住房需求總量和結構，依此精準安排土地供應規模、結構和時序，引導金融資源合理配置，實現“以人定房、以房定地、以房定錢”，從源頭上促進供需動態平衡，避免資源錯配和無效供給。

二是多元“去庫存”，重點在于打通多元化、市場化消化渠道。

首要路徑是科學推進“以購代建”。支持市屬國企按照現實需求收購符合條件的存量商品住房轉化為保障性住房或人才公寓，既快速去化庫存，又精準增加保障性住房供給。同時鼓勵盤活閑置商業、老舊廠房等低效資產，改造為居住、文創、康養等新型功能空間。

三是全面“優供給”，核心在于實施房屋品質提升工程，將“好房子”建設與完善“市場+保障”的住房供應體系和城市更新一體推進，全鏈條提升住房標準、設計、建造和運維水平，滿足居民多樣化、改善性住房需求。

中國房地產報：對于2026年房地產市場有什么預判？

容長貴：二十屆四中全會將“推動房地產高質量發展”系統性融入“保障和改善民生”框架，標志著房地產的定位從單一的民生保障或經濟刺激工具，升級為與促進消費、擴大投資、優化區域布局和推進新型城鎮化等戰略協同的關鍵環節，凸顯中央構建發展新模式，促進房地產行業長期健康發展的決心。

結合當前房地產市場深度調整，個人研判，2026年房地產市場“供給—需求—運營”全鏈條的高質量發展模式將逐步形成。

供給端通過“商品+保障”實現分級多元供給；需求端圍繞人口結構優化產品設計與配套，逐步提升住房綜合居住價值；運營端從“建房”向“管房”延伸，引入智慧物業、社區服務等增值功能，實現住房從“物理空間”到“生活場景”的轉變。

中國房地產報：構建房地產發展新模式需要做好哪些工作？

容長貴：對于九江來講，我們要把握市場調整帶來的機會，順勢而為構建房地產發展新模式，還需要做好以下幾項工作：

一是摸清所有在售商品房結構底數，通過市場化收儲等方式，收購部分中小戶型空余商品房用于保障房，加快商品房市場出清，減少市場剛性需求住房數量，避免政府和市場的供給矛盾，重塑“市場+保障”的住房雙軌體系。

二是隨著居民住房需求從“有沒有”轉向“好不好”，在落實相關制度改革基礎上，通過提高改善型住宅供地比例，放寬規劃限制，鼓勵開發“第四代”建筑等改善性住宅產品，出臺大戶型、高品質住宅補貼優惠政策等方式，全力優化市場增量，持續提升產品力、交付力，更好滿足群眾對美好居住生活的新期盼。

三是提升服務質量，以優質物業與高效運維支撐房地產高質量發展。推動物業服務向精細化、差異化、智慧化轉型升級，逐步從“空間管理”轉向“構建服務”。同時加快建立覆蓋房屋全生命周期的長效維護機制，以延長房屋使用壽命，提升居住安全。

從“造城”到“育人”

中國房地產報：九江近年來大力推進城市更新，與過去“大拆大建”模式相比，當前九江推動城市更新的核心理念是什么？在具體項目中，如何平衡“留、改、建”，既改善人居環境，又留住城市記憶和煙火氣？

容長貴：2010～2020年，九江市常住人口城鎮化率年均增長1.87個百分點，2020年以后，年均僅增長0.83個百分點，這標志著九江城市建設由過去的“造城運動”轉向“內涵式發展”。進入城市更新階段，我們在城市建設中更關注人的需求和城市的風貌。

九江是一座濱江歷史文化名城，但通過城市體檢發現，九江城區沿江區域樹木生長濃密陰郁，遮擋了城市和長江的視線聯系，也擠占了沿江居民的公共活動空間。我們通過長江國家文化公園建設，將沿江區域進行了全面更新，解決了九江市民臨江不見江、還江于民的問題，這一案例也成功入選全國城市更新典型案例。

另外，我們在推進老舊火車站及周邊街區更新改造全國試點的過程中，嚴格控制拆除面積在20%以下，盡可能保留有價值的建筑物和構筑物，選擇保留南昌鐵路局員工宿舍等建筑既有功能，使項目在后期運營中更多留住煙火氣。

中國房地產報：如果請您描繪一幅五年后九江的“畫卷”，其中最核心的場景或氣質會是什么？為實現它，當前最需要著力突破的一點是什么？

容長貴：九江坐擁廬山、鄱陽湖、長江及潯陽古城，集大江大湖名山名城于一體，是一座具有豐富人文底蘊的國家歷史文化名城。當前，九江正按照習近平總書記考察江西親臨九江指引的方向，以制造業、文旅、基礎設施“三大攻堅行動”為抓手，加快建設長江經濟帶重要節點城市。

我市《“十五五”規劃建議》即將發布，市委、市政府研判，九江將逐漸發展成為長江經濟帶重要的區域制造業、文旅、航運中心，其承東啟西、通江達海的區位優勢將進一步放大。通過推動傳統產業升級與布局未來產業，長江經濟帶高質量發展和長江中游城市群等多個戰略效應將疊加釋放。

可以想見，通過五年努力，九江將成為“宜居宜業、近悅遠來”的現代、活力、品質、幸福之城。

為實現這一美好愿景，當前最需要突破的是城市更新項目融資問題，城市更新面臨著資金難以平衡、資源難以整合的現實問題，真正要實現“政府引導、市場主導、社會參與”的多元化資金參與，還有很長的路要走。我們將認真貫徹落實中央決策部署，學習全國各兄弟城市的先進經驗，因地制宜，積極探索，走出一條符合九江發展實際的城市高質量發展之路。