劉貴文：交易稅費與房貸利率仍有下調空間

重慶大學副校長劉貴文

“收購存量商品房用作保障性住房等用途”是一項具有現實針對性的重要舉措，能夠有效調節市場結構、穩定市場預期，應加快推動該政策落地實施。

中房報記者 許倩 北京報道

近期召開的全國住房城鄉建設工作會議明確了當前房地產工作的重點方向，著力穩定房地產市場成為關鍵任務。

“會議對行業發展的判斷和部署，準確且實在，對建筑業和房地產業的支柱地位再次確認具有重要意義。”重慶大學副校長劉貴文在接受中國房地產報記者專訪時表示。

他表示，當前行業調整已進入關鍵階段，需要在政策落實、市場規范、存量盤活等方面持續用力，推動房地產市場逐步回歸平穩健康發展軌道。他特別強調，“收購存量商品房用作保障性住房等用途”是一項具有現實針對性的重要舉措，能夠有效調節市場結構、穩定市場預期，應加快推動該政策落地實施。

對于2026年房地產市場走向，劉貴文判斷企穩回升具有較大可能性。他建議，在綜合研判可行的情況下，進一步優化房地產交易相關稅費政策；同時適時推動商品房貸款利率下調。他還特別建議，各地積極探索并推出購房貸款貼息政策，相比普適性降息更具操作性，更易落地執行，對穩定市場預期能產生直接推動作用。

劉貴文還呼吁，加快改革完善行業統計與評價體系，引導發展觀念轉變。當前房地產行業已進入存量提質發展階段，但統計數據的發布和市場評價仍過于側重新建商品房投資、銷售等傳統指標，這可能誤讀市場狀況，不利于引導市場預期，也不利于地方政府真正落實“因城施策、一城一策”。

樓市呈現“筑底回穩”態勢

中國房地產報：全國住建工作會議剛剛落幕，會議在推進現代化人民城市建設、著力穩定房地產等方面均有部署，了解后有什么感觸？

劉貴文：我的總體感觸可以用兩個詞來概括：一是“準確”，二是“實在”。

先說“準確”，主要體現在三個方面：

第一，準確貫徹落實二十屆屆四中全會和中央城市工作會議精神，特別是在深入踐行“人民城市”理念方面，相關工作安排精準到位。

第二，準確研判了發展形勢。會議深刻把握當前房地產業和建筑業發展的歷史方位與宏觀趨勢，呼應了中央城市工作會議提出的“兩個轉向”——城鎮化從快速增長轉向穩定發展，城市發展從增量擴張轉向存量提質，并在此基礎上進一步明確，目前建筑業的關鍵在于產業轉型升級，房地產業的重點是適應供需關系重大變化，推動政策實質性調整。

第三，準確認定了產業地位。會議再次強調，建筑業和房地產業仍是國民經濟重要支柱產業。數據顯示，建筑業增加值占GDP比重持續保持在6.5%以上，房地產業占比維持在5%左右，兩者合計對GDP貢獻率超過10%。無論從歷史數據還是國際經驗看，這兩大產業對國民經濟發展仍然具有支柱性地位，更好地促進這兩個產業發展對穩定經濟增長具有重要作用。這幾年隨著房地產市場深度調整，兩個產業的發展速度受到一些影響，社會上出現一些疑慮，此時會議旗幟鮮明地重申其支柱地位，有利于凝聚共識、穩定預期、增強信心。

我的第二個感受是此次會議非常“實在”，對明年工作部署非常具體務實，堅持想明白干實在的導向。比如在“推進現代人民城市建設”方面，重點任務清晰、措施明確，政策設計與目標導向都很扎實，體現了很強的可操作性。

中國房地產報：您怎么評判這一年來房地產行業的發展？如果要用一個詞來概括，您會用什么？

劉貴文：“筑底回穩”，之所以用這個詞來概括，主要有以下幾方面支撐：

第一， 從整體成交量看，一二手房合計成交總量趨于穩定，部分重點城市甚至出現回暖跡象。例如重慶等城市，今年以來一二手房合計成交量保持同比增長。

這提示我們，在城鎮化進程進入穩定發展階段后，房地產市場的觀察視角也需相應調整，不能只聚焦新建商品房，應更全面關注一二手房整體市場的良性循環，我們的統計體系和政策關注也應適應這一變化。從國際經驗看，二手房交易逐漸成為市場主流是普遍趨勢，例如美國二手房交易占比就超過85%。

第二，隨著一系列政策逐步落地，重點城市的房價租金比已回歸至較為合理和穩定的區間。房價租金比是衡量房地產市場是否健康、是否具有穩定基礎的關鍵指標之一。當前在貸款利率持續下調等政策作用下，租金與房價之間的關系已進入相對良性的狀態，這為市場整體回穩提供了重要支撐。

第三，從價格走勢看，重點城市的新房成交價格也趨于穩定。通過優化供應結構、控制供應總量，并著力提升住房品質，當前新房價格在多數重點城市已逐步企穩，部分核心地段甚至出現價格溫和回升的態勢。

存量房收儲應加速落地

中國房地產報：全國住建工作會議提出，著力穩定房地產市場，重點是因城施策控增量、去庫存、優供給，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等，您認為應如何推動相關政策的落地實施？

劉貴文：“收購存量商品房用作保障性住房等用途”是一項極具現實針對性、能夠有效調節市場結構、穩定市場預期的關鍵舉措。這項政策在實踐中是不斷發展和完善的——從最初較為集中地用作保障房，到如今明確可拓展用于安置房、宿舍、人才房等多種用途，體現了政策層面對存量資源盤活利用的持續探索與優化。

我特別期待這項政策能夠盡快落地見效。

當前，新市民、青年人等群體住房需求依然旺盛，但許多地方的保障性住房供給體系尚未完全建立。與此同時，部分城市商品房市場存在一定庫存。通過政府主導收購存量商品房，并將其轉化為保障房、人才房等，能夠直接增加保障性住房供應，有效銜接市場需求與存量資源，是一舉兩得的舉措。

從調節供給角度看，收購存量商品房相當于直接減少了市場待售房源，有助于縮短庫存去化周期，改善局部供需關系。隨著市場逐步出清、供需趨向平衡，不僅有利于穩定房價預期，從長遠看，政府所收儲的這部分房產，未來也可能隨著市場健康發展而實現資產價值的穩健提升。這實質上是一種“以時間換空間”的策略，能夠為市場盡快企穩復蘇創造有利條件。

當然，這一政策在落地執行中確實會面臨一系列挑戰和困難，需要各地在實踐中“抓大放小”、加速落地。

中國房地產報：二手房庫存量也非常大，有望進入政府收儲范圍嗎？

劉貴文：符合條件且能有效發揮保障功能的存量住房，理論上不應排除。如果二手房房源區位合適、產權清晰，并且通過政府統籌整合后能夠較好地滿足保障性住房需求，將其納入收儲范圍是具有合理性和操作空間的。

中國房地產報：“十五五”規劃建議，將“推動房地產高質量發展”放在“加大保障和改善民生力度，扎實推進全體人民共同富裕”的重要位置，這釋放了什么信號？要如何做？

劉貴文：釋放的最大信號就是要加快構建房地產發展新模式。中央層面對于房地產發展新模式的“四梁八柱”已經很清晰了，主要圍繞以下幾方面推進：

第一，建立住房供給的“兩個體系”，一是保障體系和市場體系，這兩個體系相互支撐，同時保障的歸保障，市場的歸市場；二是堅持“租購并舉”，大力培育和發展住房租賃市場，滿足不同群體，尤其是新市民和青年人的階段性、靈活性的居住需求。

第二，健全“人、房、地、錢”要素聯動機制，確保資源高效配置。這意味著，住房發展要與人口變化、城市發展相協調，土地、金融等資源的投放需以人的實際需求為基礎，落實“人民城市”理念，從源頭上促進供需匹配和城市健康發展。

第三，加快對房地產基礎性制度的優化和創新，包括在開發環節強調項目為主體，融資環節推出主辦銀行制度，在銷售環節逐步推動現房銷售模式，這些創新都是適應當前行業發展階段必須作出的轉型調整，關鍵在于因地制宜、穩妥推進。

第四，供給側聚焦“造好房子”，系統提升居住品質。

高質量發展最終要落腳于滿足人民群眾對美好居住生活的向往，應大力推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，并以此為基礎，打造“好小區、好社區、好城區”，全面提升人居環境。

第五，特別要注意建立房屋全生命周期安全管理制度。

隨著大量房屋進入存量時代并逐漸“老齡化”，其長期使用和維護的安全問題日益凸顯，必須超越僅關注建設階段安全的傳統思維，建立健全覆蓋房屋規劃、設計、建設、使用、維護、改造直至拆除的全過程管理制度，這關系到廣大人民群眾的生命財產安全，是高質量發展不可忽視的基礎。

樓市兩大癥結是預期不穩和流動性不足

中國房地產報：目前來看，房地產行業前行中存在的主要問題是什么？有何建議？

劉貴文：當前主要存在兩個典型問題，一是市場預期有待進一步穩定，二是流動性仍需改善。對此，我有以下幾點思考與建議：

第一，在穩定預期方面，關鍵是提升現有政策的執行效率。

例如，房地產項目融資“白名單”制度本是有助于穩定市場情緒、改善企業融資預期的好機制，但在實際操作中，由于盡職免責等配套措施未能充分落實，一定程度上影響了政策效果的發揮。

再比如，中央鼓勵地方政府收儲存量商品房用于保障性住房等用途，但地方財政普遍吃緊，如何更切實有效地推動政策落地，需要進一步統籌設計支持機制。

第二，在改善流動性方面，需從租賃與交易兩端協同發力。

租賃市場上，《住房租賃條例》已出臺，但租賃市場的系統化和專業化建設仍待深化。一大癥結是，部分房屋在出租期間因使用維護不當導致損耗較大，房東面臨租金收益難以覆蓋再次裝修投入的困境，這抑制了房源釋放與租賃活力。對此，可借鑒國際成熟經驗，加強租賃行業專業化、規范化建設。例如英國普遍實行“租客推薦信”制度，由前房東出具租客是否愛護房屋的證明，形成良性約束。我國在這方面制度建設還有很大空間。

交易市場上，當前中介服務的專業化與職業操守仍受詬病，交易效率與信任感有待提升。應進一步加強行業自律與專業管理，明確服務標準，強化職業培訓與信用約束，推動中介隊伍真正發揮促進流通、穩定交易的作用。

中國房地產報：對于2026年房地產市場有什么預判，還需要做好哪些工作？

劉貴文：2026年房地產市場企穩回升具有較大可能性。為促進市場健康發展，仍需重點圍繞改善預期和改善流動性兩個方向，扎實做好以下工作：

第一，運用市場化手段，進一步優化政策環境以穩定預期。

在綜合研判可行的情況下，可考慮進一步優化房地產交易相關稅費政策；同時，商品房貸款利率（包括新增房貸利率和存量房貸款利率）仍有下調空間。此外，建議各地可積極研究并推出購房貸款貼息政策。例如，對特定時期內的購房者，由地方財政提供一定期限或一定比例的貸款利息補貼。這類政策相較于普適性的利率下調更具操作性，能精準降低購房者的前期還款壓力，且不會過度擠壓銀行利潤空間，對穩定市場預期有直接促進作用。

第二，著力提升既有政策的執行效率。

比如存量房收儲，目前面臨地方財政壓力和執行效率的挑戰，建議探索建立中央與地方協同發力的資金支持與實施機制，推動政策加快落地。“白名單”等融資支持政策在基層落實中，仍需進一步明確和落實盡職免責機制。

第三，強化“因城施策”，鼓勵地方積極探索與創新。比如在城市更新中的“原拆原建”方面，地方政府可結合自身實際，先行先試，積累有效經驗，為實現本地市場總體穩定探索可行路徑。