地產(chǎn)周刊丨穩(wěn)樓市增福祉 釋放住房消費(fèi)活力

著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場

編者按最近召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，以及加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。近日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議也強(qiáng)調(diào)，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，并進(jìn)一步細(xì)化了相關(guān)部署。本期地產(chǎn)周刊聚焦“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，建言防范化解風(fēng)險，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

圖片來源/新華社

■中國經(jīng)濟(jì)時報記者 李曉紅

“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”是明年政府工作的重點(diǎn)任務(wù)之一。中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”。一系列部署釋放“穩(wěn)”的信號，為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、住房消費(fèi)活力持續(xù)釋放錨定了方向。

接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪的專家認(rèn)為，“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”是立足于住房供需關(guān)系已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變的現(xiàn)實(shí)，推動行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向供需匹配、風(fēng)險可控、品質(zhì)提升的新軌道，具體體現(xiàn)為嚴(yán)控盲目新增供應(yīng)、加快消化存量房源、以“好房子”標(biāo)準(zhǔn)引導(dǎo)產(chǎn)品升級。同時，也意味著房地產(chǎn)政策從短期救市向長期穩(wěn)控轉(zhuǎn)變，其核心目標(biāo)已由“止跌回穩(wěn)”向“穩(wěn)定市場”轉(zhuǎn)型。

民眾期待與政策導(dǎo)向同頻共振

“目前，大家最關(guān)注房價能否保持穩(wěn)定。近期召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議釋放了穩(wěn)樓市的明確信號，這給大家吃了一顆定心丸?！奔易”本┦胁絽^(qū)某老舊小區(qū)的退休教師王先生坦言，一直有改善居住條件的想法，但此前對市場走勢拿捏不準(zhǔn)，始終不敢出手。如今，王先生開始重新規(guī)劃換房計劃。

王先生告訴中國經(jīng)濟(jì)時報記者，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“有序推動‘好房子’建設(shè)”讓他十分期待。“我們老年人換房，不求面積多大，更看重戶型的合理性、適老化設(shè)施和社區(qū)配套?！彼Ｍ嘟ㄟ@類房子，同時，老舊小區(qū)改造更精準(zhǔn)，比如加裝電梯、優(yōu)化無障礙通道，讓現(xiàn)有住房也能升級成“好房子”。

付建鵬是北京市昌平區(qū)我愛我家北七家旗艦店的店長。近來，他明顯感覺到來咨詢買房的剛需客戶逐漸增多，尤其是在北京新政發(fā)布后，門店的帶看量與二手房過戶量明顯回升。他表示，購房者的預(yù)期開始轉(zhuǎn)向“穩(wěn)得住”，更看重居住價值與流動性，剛需承接力更強(qiáng)。

當(dāng)前，房價穩(wěn)定與居住品質(zhì)提升已成為民眾的核心訴求?！爸Ψ€(wěn)定房地產(chǎn)市場”精準(zhǔn)適配房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的重大變化，“控增量、去庫存、優(yōu)供給”則切中了房地產(chǎn)市場的痛點(diǎn)。

“政策根據(jù)不同城市的實(shí)際情況，采取‘量體裁衣’的措施，有效控制新房供應(yīng)，盤活存量房，推動優(yōu)質(zhì)供給?！鄙虾＝煌ù髮W(xué)國際與公共事務(wù)學(xué)院、中國城市治理研究院研究員張傳勇告訴中國經(jīng)濟(jì)時報記者，對剛需型購房群體而言，受益于限購政策優(yōu)化、購房成本降低等，購房更加可負(fù)擔(dān)。對改善型需求群體而言，政策推動“賣舊換新”，并加快“好房子”建設(shè)，提升市場上的住房品質(zhì)，滿足其對更好居住條件的需求。對持有存量房的業(yè)主而言，政府通過收購存量房、支持“以舊換新”等政策，有助于提升房產(chǎn)流動性，減少市場停滯現(xiàn)象。

“這次會議釋放出的積極信號，對有真實(shí)居住需求的群體更為友好。一是購房安全性顯著提升。‘保交樓’繼續(xù)作為底線任務(wù)推進(jìn)，白名單機(jī)制和預(yù)售資金監(jiān)管持續(xù)強(qiáng)化，部分地區(qū)還試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，有效降低‘買了房卻難交付’的風(fēng)險。二是購房的成本將下降。地方層面有望推出契稅減免、購房補(bǔ)貼等措施，公積金政策也將更靈活，如提高貸款額度或擴(kuò)大使用范圍，在相當(dāng)程度上減輕購房者的負(fù)擔(dān)。三是住房選擇更加多元。政府收購存量商品房轉(zhuǎn)為保障性住房，將為新市民、青年人等群體提供更具可負(fù)擔(dān)性的安居選項(xiàng)。若‘以舊換新’等置換政策配套到位，還有望激活一批品質(zhì)較好的二手房源，改善市場流通效率?！敝袊鞘邪l(fā)展研究會副秘書長劉正山表示。

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員王瑞民在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示，穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場意味著穩(wěn)定的預(yù)期，對于購房者而言，可以放手為美好居住與美好生活奮斗。

精準(zhǔn)發(fā)力釋放住房消費(fèi)活力

“首付比例下調(diào)、房貸利率優(yōu)化……這些政策讓我們剛需族看到了希望?！北本┬抡l(fā)布后，在北京工作的張先生明顯感受到市場的積極變化。他告訴中國經(jīng)濟(jì)時報記者，對剛需族而言，不僅想“住有所居”，更想“住有宜居”，提升住房品質(zhì)比單純降價更有吸引力。

12月24日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，更好地滿足了居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

中指研究院分析認(rèn)為，降低社保年限要求、支持多孩家庭多購一套、不再區(qū)分首套二套商貸利率、降低公積金貸款首付比例、優(yōu)化營商環(huán)境，政策延續(xù)漸進(jìn)式推進(jìn)節(jié)奏。本次政策直接擴(kuò)大了購房群體規(guī)模，有利于促進(jìn)非京籍和多孩家庭購房需求釋放。

在58安居客研究院院長張波看來，目前，房地產(chǎn)市場的分化還在持續(xù)，拉動市場并激活住房消費(fèi)需要因城施策。一方面，不少三、四線城市依然面臨高庫存；另一方面，不少城市的居民改善性需求突出，品質(zhì)需求與現(xiàn)有供給錯配。

如何進(jìn)一步激活住房消費(fèi)需求？張波建議，從全國來看，可下調(diào)LPR與公積金貸款利率、降低存量房貸利率，減輕居民購房利息負(fù)擔(dān)，釋放剛性與改善性購房需求。以綠色智能安全的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)升級新建房，以管網(wǎng)更新、適老化改造激活存量小區(qū)，雙輪驅(qū)動品質(zhì)住房消費(fèi)。積極取消不合理限制，全面取消限購、限售、限價等限制性措施，簡化交易流程，提升市場流動性，暢通“賣舊買新”消費(fèi)循環(huán)。

在王瑞民看來，激活住房消費(fèi)，既包括購，也包括租。在“租購并舉”新模式下，除傳統(tǒng)的購以外，不妨在住房租賃消費(fèi)上多下些功夫。房子的“租購并舉”需要土地的“租讓并舉”做支撐。土地出讓若能更加靈活且富有彈性，如可租可讓或先租后售，則可為租賃住房發(fā)展與消費(fèi)提供長足激勵。

劉正山認(rèn)為，當(dāng)前，住房消費(fèi)疲軟，既有收入預(yù)期不穩(wěn)、杠桿空間受限等宏觀因素，也有置換鏈條不暢、產(chǎn)品供給錯配等結(jié)構(gòu)性堵點(diǎn)。有效激活需求，必須在“穩(wěn)”的基礎(chǔ)上精準(zhǔn)打通關(guān)鍵環(huán)節(jié)。一是以“好房子”激發(fā)改善性需求。要推動建設(shè)安全、綠色、智能、適老的“好房子”，讓“好”可感知、可負(fù)擔(dān)、可獲得，從而提升居住體驗(yàn)，喚回改善群體的信心。二是打通“賣舊買新”的置換鏈條。應(yīng)通過稅收優(yōu)惠、金融支持、國企收儲或平臺撮合等方式，降低置換成本，縮短交易周期，讓改善性需求真正流動起來。三是要實(shí)施更精準(zhǔn)的需求支持政策。避免“大水漫灌”，聚焦真實(shí)居住需求。

“在當(dāng)前形勢下，要穩(wěn)房地產(chǎn)市場并激活住房消費(fèi)，需要采取多管齊下的策略?！睆垈饔陆ㄗh，除提供高質(zhì)量的住房供給、打通“賣舊換新”鏈條外，更重要的舉措是優(yōu)化交易環(huán)境。例如，推行現(xiàn)房銷售制，強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，保障購房者權(quán)益，提升市場交易的透明度和穩(wěn)定性。政府還可以通過回購存量房并轉(zhuǎn)化為保障性住房，既能解決低收入群體的居住問題，又能促進(jìn)市場供需平衡。通過這些綜合措施，可以在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的同時，有效激活住房消費(fèi)，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

總 監(jiān) 制丨王列軍車海剛

監(jiān) 制丨陳 波 王 彧 楊玉洋

主 編丨毛晶慧 編 輯丨曹 陽