有人預測：2026年開始，手里有兩套房的家庭，可能面臨4個大麻煩

有人預測：2026年開始，手里有兩套房的家庭，可能面臨4個大麻煩

前幾年，很多人心里都有一條“財富公式”：只要手里有兩套房，一套自己住，一套租出去或者將來賣掉，基本就躺贏了。

那時候親戚朋友一聊天，話題離不開：

“你家幾套了？”“在哪個區又買了一套？”

“房子比啥都靠譜，存錢不如買房。”

但這兩年，風向悄悄變了。越來越多家庭發現，手里的房子，從“財富倉庫”變成了“燙手山芋”：
價格不漲反跌，掛出去沒人看，物業費和房貸照樣得交，租不出去就算了，還得擔心未來會不會收什么房產稅。

有分析就預測：如果照著現在的趨勢走下去，到2026年開始，手里有兩套房的家庭，會明顯感受到4個大麻煩。如果你家也是“兩套房家庭”，這幾個問題一定要提前想清楚，不然可能真會被打個措手不及。

一、房子不一定還能“躺著增值”，有些甚至還在縮水

過去二十多年，樓市走了一個超級大牛市。很多人自然而然覺得：房價就是“永遠漲”。但從最近兩年的數據來看，這個錯覺已經被打破得很徹底了：

• 2025年，全國70個大中城市二手房價格指數，已經是連續多月全部下跌 ；
• 一些二線、三四線城市，二手房均價從高點下來，跌幅超過20%，個別環京、遠郊片區甚至腰斬；
• 就是一線城市，北京、上海、深圳、廣州，二手房價格相比高位也普遍回調，只是幅度略小一點 。

對兩套房家庭來說，最尷尬的是什么？

往往：

第一套是自住的，位置、配套還湊合；

第二套多半是后來“順手買”的：要么是老家縣城，要么是遠郊小戶型，質量一般。

而這第二套，恰恰是現在調整期里最先掉價的那一類。

如果從現在看到2026年，整個市場大概率是：

整體“止跌回穩”，不會像之前那樣大起大落 ；

但同時分化非常嚴重：

好城市+好地段的優質房子，還有結構性機會；

普通城市、普通地段、普通房子的價格，可能長期在低位徘徊，甚至繼續陰跌 。

二、想賣的時候，發現“不好賣了”

前幾年，業主的心態是：“我不急著賣，看誰敢出低價。”

現在的行情完全反過來：

二手房掛牌量在很多城市都沖到了歷史高位，一些城市動輒十幾萬、幾十萬套掛牌；

買房人不著急，挑三揀四，反復對比，能砍就砍；

房東如果還想“堅持心理價位”，結果往往是——掛牌半年都沒什么人來看房 。

很多兩套房家庭已經體會到了這種滋味：

• 本來想賣掉那套不住的房子，換一套更好的，或者給孩子、父母準備；
• 結果掛了好幾個月，要么沒人問，要么來了就是一輪輪狠砍價；
• 有的人從“舍不得”到“狠心割肉”，最后還是只能以遠低于預期的價格成交 。

從人口和城鎮化的大趨勢來看：

• 人口已經開始負增長，老齡化在加速 ；
• 城鎮化率從高速增長變成緩慢爬坡，每年進城的人變少了；
• 這意味著：未來的住房總需求，整體是往下走的。

“賣不動”不會是一個短期現象，而很可能是未來幾年的新常態。

對于兩套房家庭來說，最要命的就是——當你突然需要用錢的時候，房子很可能一時半會兒變不了現。

三、持房成本一路往上走，房子從“資產”變成“負債”

很多人只算房價漲跌，其實房子還有一堆剛性支出：

• 物業費、取暖費、電梯費、公共維修基金、日常維護……這些年總體是在往上走的；
• 一套看起來“不值多少錢”的房子，一年下來這些成本加起來可能也不少；
• 如果房子還有貸款，利息雷打不動得還，哪怕房價不漲甚至跌，利息照樣照付 。

更讓人不能忽視的，是政策層面的潛在壓力：

• 房產稅改革試點這幾年一直在推進，思路普遍是：首套減免、二套低征、三套及以上累進加征 ；
• 多套房的稅負會明顯更高，而且一旦全面推行，就是每年都要掏的剛性成本。

現在看，有些地方已經在討論：

• 人均多少平米以內免稅，超出部分按評估價一定比例征收；
• 稅率根據房子數量和價值階梯式遞進，房子越多、越貴，稅越重 。

對兩套房家庭來說，現實就是：

• 很多房子既不漲、也租不上價，一邊還得交著物業費、還著房貸；
• 未來可能還要多交一份房產稅；
• 算一算賬，你會發現，這套“投資房”一年到頭，可能是負收益，名副其實的“負債”。

四、“以租養貸”越來越難，租金跑不贏成本

以前很多人安慰自己：“不怕，我有以租養貸。”

但現實越來越扎心，很多城市的整體租金漲幅，遠低于房價漲幅，甚至出現租金下跌的情況 ；

不少三四線和遠郊房子，月租可能只有一兩千，根本不夠覆蓋月供，有時候連物業費都不夠 ；

有些房子一年有大半年空著，你還得照常還貸、交物業費，完全是在“倒貼錢”。

與此同時，租房的供需結構也在變：

保障房、人才公寓、公租房、長租公寓這些供給在增加，分流了大量剛需租客 ；

年輕人更愿意住位置便利的小戶型，離地鐵近、周邊配套齊全；

很多投資房偏偏在郊區、老舊小區，租客群體本身就少，而且挑剔。

結果就是：

你以為“出租很輕松”，

實際上可能頻繁換租客、長期空置、租金越談越低；

有人甚至為了搶租客，主動送物業費、允許養寵、不斷降價。

對于兩套房家庭來說，指望靠租金來抵消房貸、物業費、未來房產稅的日子，會越來越難過。

這4個大麻煩，最傷的是哪幾類兩套房家庭？

1）兩套都在三四線或縣城，地段一般、小區一般、產品一般

這些地方人口本來就在流出，年輕人往大城市走，接盤的人只會越來越少 ；房價不漲還跌，想賣也沒人接，租金又低，持有成本一點不少。

2）一套自住還行，另一套是遠郊大盤、文旅盤

當年被“未來新城”“度假養生”概念忽悠，沖動買了遠郊；現在配套起不來，住也不方便，租也沒人租 ；等到你想出手的時候，會發現整個片區都在掛，買家寥寥。

3）兩套都是小戶型，滿足不了改善需求

人口、家庭結構在變化，很多家庭以后更需要的是“好位置、好社區、好戶型”的房子；

老破小和遠郊小兩房，未來越來越難被市場青睞。

總結：

2026年開始，這4個大麻煩不會在一夜之間砸到所有人頭上，但它正在一點點走近，
很多兩套房家庭現在其實已經踩到其中一部分了。

算清楚這步棋，你才不會在樓市的新常態里，變成那個“別人在賣，你在等”的人。