房產(chǎn)綁架消費，負(fù)資產(chǎn)困住中產(chǎn)：房價的底層邏輯，只剩人口與產(chǎn)業(yè)

現(xiàn)在很多人沒有消費能力，一個重要的原因，就是已經(jīng)被房產(chǎn)死死地綁架住了。

從2021年到現(xiàn)在，樓市周期徹底逆轉(zhuǎn)，房價普遍跌了30%到40%，這就是非常典型的資產(chǎn)負(fù)債表衰退。簡單來說，就是經(jīng)歷了一輪資產(chǎn)價格的泡沫破滅后，你的資產(chǎn)在大幅縮水，負(fù)債的實際價值卻在增加。到最后，你不僅沒有任何消費能力，還得拼命賺錢還債。

舉個最真實的例子，此時此刻在北上廣深，很多中產(chǎn)年輕人，張口就說自己有2000萬資產(chǎn)，可這資產(chǎn)里99%都是房產(chǎn)。以前市值2000萬的房子，現(xiàn)在只值1000萬，可欠銀行的房貸還有1300萬，直接從所謂的“千萬身家”，變成了實打?qū)嵉呢?fù)資產(chǎn)。這種情況下，試問還有什么底氣去消費？

大家應(yīng)該都明白，咱們老百姓70%的財富，都壓在了房產(chǎn)上。如果把房產(chǎn)當(dāng)成一筆投資，它和股票、債券、黃金最大的區(qū)別，就在于流動性太差。房產(chǎn)的專業(yè)術(shù)語叫不動產(chǎn)，這兩個字說得透徹，就是關(guān)鍵時刻，它“動”不了。

房產(chǎn)本身可以是資產(chǎn)配置里的核心資產(chǎn)，但投資邏輯在成熟市場里，核心看的是租金回報率，看的是穩(wěn)定的現(xiàn)金流。可在咱們這里，這套邏輯完全走偏了，大家根本看不上這點租金收益，更何況咱們的租金回報率本就低得可憐。所有人買房的初衷，都是抱著“買進去就能翻倍升值”的想法，只盯著房價上漲的價差，卻忽略了房產(chǎn)最本質(zhì)的屬性。

所以現(xiàn)在手里攥著兩套以上房產(chǎn)的人，日子大多都很頭疼。除非你持有的是核心中的核心地段，否則基本都是陷入被動的局面。

很多人都關(guān)心房價未來的趨勢，那支撐房產(chǎn)價值的核心到底是什么？答案其實很簡單，最底層的邏輯永遠(yuǎn)是人口。

首先得有人愿意去那個地方定居、打拼，人才會跟著什么走？跟著產(chǎn)業(yè)走，跟著就業(yè)機會走。對房產(chǎn)資產(chǎn)的深層次研究，說到底就是研究這兩個核心要素：人口、產(chǎn)業(yè)。中長期的房價走勢，完全由這兩點決定；短期行情，再疊加一個資金面、流動性的因素——市場上錢多了，房價或許能短期沖高，但歸根結(jié)底，還是要回歸人口和產(chǎn)業(yè)的基本面。

那你不妨靜下心來想一想，從人口這個維度看，咱們的人口總量是越來越多，還是越來越少？去翻翻咱們的出生率數(shù)據(jù)，看看老齡化的增速就一目了然。人口是慢變量，卻是徹底改變樓市供需平衡的核心變量，這個趨勢無人能逆轉(zhuǎn)。

再說說產(chǎn)業(yè)，未來的產(chǎn)業(yè)風(fēng)口在哪里？我們正邁向新質(zhì)生產(chǎn)力的時代，邁進AI科技主導(dǎo)的新階段，未來的核心產(chǎn)業(yè)布局，其實早有答案。看看國家定調(diào)的三大科創(chuàng)中心就知道了：以北京、上海為核心的杭州灣區(qū)，以廣深、香港為核心的粵港澳大灣區(qū)。除此之外，能勉強算上的也就成渝城市群，滿打滿算，就這寥寥幾個核心區(qū)域。

也就是說，你給房產(chǎn)價值畫個大框架，至少要框到這些核心區(qū)域里。如果你的房子不在這個范圍里，那未來的價值空間，基本不用抱有太多期待。

我隨便舉個例子，比如深圳的后海科技園周邊，為什么這里的房價能一直堅挺？邏輯特別簡單，這片區(qū)域聚集了400多家國內(nèi)外的上市公司，本身就是核心科技中心。這些上市公司的股東、企業(yè)老板，隨便減持一點股份，手里的現(xiàn)金流都十分充裕，對他們而言，買房置業(yè)不過是輕而易舉的事，有這樣的購買力支撐，這類核心地段的房產(chǎn)，價格怎么可能輕易下跌？

話說回來，再看看那些非核心區(qū)域，比如河北、天津這類地方，別再總把自己歸到“京津冀”的概念里沾沾自喜，這個概念里，核心只有一個“京”，其他區(qū)域根本沾不到核心紅利，沒有人口流入，沒有優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)支撐，憑什么能撐起房價？

所以一定要想清楚這個道理：人口和產(chǎn)業(yè)聚集在哪里，房產(chǎn)才有價值支撐，才有未來的空間，除此之外的所有地方，統(tǒng)統(tǒng)沒戲。