中國(guó)人智利購(gòu)房全指南：法律流程、稅費(fèi)明細(xì)與核心注意事項(xiàng)

隨著智利房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)國(guó)際投資者的開(kāi)放，中國(guó)人在智利購(gòu)房的需求逐漸增長(zhǎng)。智利對(duì)外國(guó)人購(gòu)房采取友好政策，無(wú)過(guò)多資格限制，但需嚴(yán)格遵循當(dāng)?shù)胤梢?guī)定、登記流程與稅費(fèi)要求。本文結(jié)合智利房地產(chǎn)核心法規(guī)，為中國(guó)人提供購(gòu)房全流程指引，覆蓋法律資格、交易流程、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、融資渠道及關(guān)鍵注意事項(xiàng)，助力合規(guī)購(gòu)房與資產(chǎn)保障。

一、法律基礎(chǔ)與購(gòu)房資格：無(wú)過(guò)多限制，僅邊境國(guó)家有例外

智利房地產(chǎn)的核心監(jiān)管依據(jù)包括《民法典》（Código Civil）、《城市規(guī)劃與建筑總法》（GUCL）、《不動(dòng)產(chǎn)共有法》等，憲法明確保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)，包括征收前的足額補(bǔ)償權(quán)。對(duì)中國(guó)人而言，購(gòu)房資格幾乎無(wú)特殊限制，核心規(guī)則如下：

外國(guó)人同權(quán)待遇：中國(guó)公民（無(wú)論是否為智利居民）與智利公民享有同等財(cái)產(chǎn)權(quán)，可自由購(gòu)買絕大多數(shù)房地產(chǎn)（土地、住宅、商業(yè)地產(chǎn)等）。

唯一例外：來(lái)自智利邊境國(guó)家的外國(guó)人，不得購(gòu)買與智利相鄰的土地，中國(guó)公民不受此限制。

所有權(quán)特點(diǎn)：智利不區(qū)分 “法律所有權(quán)” 與 “受益所有權(quán)”，產(chǎn)權(quán)歸屬清晰，無(wú)相關(guān)制度修改提案，減少產(chǎn)權(quán)糾紛風(fēng)險(xiǎn)。

二、購(gòu)房流程與產(chǎn)權(quán)登記：登記生效，查詢透明

智利購(gòu)房的核心是 “登記生效”，所有產(chǎn)權(quán)變動(dòng)需通過(guò)法定流程完成，具體步驟與關(guān)鍵要點(diǎn)如下：

核心流程：

1、通過(guò)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（corredor de bienes raíces）尋找房源（經(jīng)紀(jì)人無(wú)監(jiān)管，需謹(jǐn)慎選擇）；

2、簽訂購(gòu)房協(xié)議，協(xié)議需經(jīng)公證處（notaria）公證（公證不可電子辦理）；

3、向 “不動(dòng)產(chǎn)登記處”（Conservador de Bienes Raíces）提交公證后的協(xié)議，完成登記后所有權(quán)正式轉(zhuǎn)移。

產(chǎn)權(quán)查詢與盡職調(diào)查：不動(dòng)產(chǎn)登記處信息對(duì)公眾開(kāi)放，可通過(guò)官網(wǎng)、郵件或現(xiàn)場(chǎng)查詢，買家需重點(diǎn)核查房產(chǎn)是否存在抵押、債務(wù)、使用限制等 encumbrances（產(chǎn)權(quán)負(fù)擔(dān)），確保賣方為合法產(chǎn)權(quán)人。

登記效力：僅完成登記的購(gòu)房協(xié)議才具有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移效力，未登記則不享有財(cái)產(chǎn)權(quán)；登記處出具的產(chǎn)權(quán)證書(shū)是所有權(quán)的核心證明，若登記官員出錯(cuò)，買家可通過(guò)訴訟索賠。

電子服務(wù)：公證環(huán)節(jié)需線下辦理，但登記可通過(guò)電子渠道完成，智利多數(shù)登記處支持官網(wǎng)或郵件辦理相關(guān)手續(xù)，提升效率。

三、稅費(fèi)明細(xì)：無(wú)轉(zhuǎn)讓稅，所得稅與 VAT 分情況繳納

智利房地產(chǎn)交易稅費(fèi)結(jié)構(gòu)清晰，無(wú)轉(zhuǎn)讓稅，主要涉及所得稅、VAT 和印花稅，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：

無(wú)轉(zhuǎn)讓稅：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)需繳納轉(zhuǎn)讓稅，降低核心交易成本。

所得稅：1. 個(gè)人購(gòu)房后出售：若買賣差價(jià)超過(guò)約 24 萬(wàn)美元，需繳納所得稅，該優(yōu)惠可終身累計(jì)適用（所有房產(chǎn)出售的總差價(jià)超限額才繳稅）；2. 公司購(gòu)房后出售：無(wú)上述優(yōu)惠，需按利潤(rùn)繳納 27% 的所得稅。

VAT（增值稅）：1. 個(gè)人之間的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：免征 VAT；2. 建筑公司出售新房、或以房產(chǎn)買賣為業(yè)務(wù)的公司轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)：需繳納 19% 的 VAT，由賣方承擔(dān)。

印花稅：若通過(guò)借款購(gòu)房，需繳納印花稅，稅率為累進(jìn)式，最高約為借款金額的 0.7%。

其他稅費(fèi)：賣方出售房產(chǎn)無(wú)額外稅費(fèi)，買家無(wú)需承擔(dān)除房款、稅費(fèi)外的其他強(qiáng)制性支出。

四、融資渠道與貸款注意事項(xiàng)：資金來(lái)源穩(wěn)定，抵押需公證

中國(guó)人在智利購(gòu)房可通過(guò)多種渠道融資，貸款規(guī)則與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)需重點(diǎn)關(guān)注：

主要資金來(lái)源：銀行、保險(xiǎn)公司、投資基金是核心融資渠道，也存在非監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供資金，來(lái)源穩(wěn)定無(wú)明顯變化。

貸款要求：購(gòu)房貸款多以抵押為擔(dān)保，抵押合同需以公證形式簽訂（公證文件可在法院強(qiáng)制執(zhí)行）；企業(yè)購(gòu)房更傾向于通過(guò)租賃形式融資，以享受稅收優(yōu)惠。

風(fēng)險(xiǎn)提示：若借款人（買家）破產(chǎn)，工資、養(yǎng)老金、稅費(fèi)等債權(quán)優(yōu)先于抵押債權(quán)，銀行等抵押權(quán)人的受償順序靠后；抵押的房產(chǎn)需通過(guò)法院程序執(zhí)行，無(wú)法直接處置。

禁止直接占有抵押物： lenders（貸款人）不得直接占有抵押物（包括股權(quán)質(zhì)押），需通過(guò)訴訟實(shí)現(xiàn)債權(quán)，僅銀行持有的證券類擔(dān)保可通過(guò)證券交易所公開(kāi)出售變現(xiàn)。

五、交易關(guān)鍵注意事項(xiàng)：重視質(zhì)量披露與合規(guī)審查

智利購(gòu)房流程中，需重點(diǎn)關(guān)注賣方義務(wù)、房屋質(zhì)量、經(jīng)紀(jì)人風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)劃許可，避免潛在糾紛：

賣方義務(wù)與缺陷索賠：賣方無(wú)強(qiáng)制披露義務(wù)，但《民法典》要求披露房屋質(zhì)量問(wèn)題；若購(gòu)房后發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)存在未知隱藏缺陷，買家可通過(guò) “acción redhibitoria”（撤銷訴訟）解除合同。

房屋質(zhì)量保證：新房存在明確質(zhì)量保障期：細(xì)節(jié)問(wèn)題 3 年、一般質(zhì)量問(wèn)題 5 年、結(jié)構(gòu)缺陷 10 年，由首任賣方承擔(dān)責(zé)任。

經(jīng)紀(jì)人風(fēng)險(xiǎn)：房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)不受監(jiān)管，需自行核實(shí)經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)，避免因中介失誤導(dǎo)致交易損失。

規(guī)劃與許可審查：購(gòu)房前需確認(rèn)房產(chǎn)已取得完整的建筑許可（由市政建筑局 DOM 頒發(fā)），大型建筑（如公寓樓、停車場(chǎng)）需完成環(huán)境評(píng)估，獨(dú)棟房屋無(wú)需環(huán)境審批；若房產(chǎn)位于歷史保護(hù)區(qū)（受《17.288 號(hào)法》保護(hù)），開(kāi)發(fā)與用途變更會(huì)受嚴(yán)格限制。

六、租賃與后續(xù)合規(guī)：租賃規(guī)則清晰，環(huán)保與碳排放有要求

若購(gòu)房后用于出租或長(zhǎng)期持有，需遵守智利租賃法規(guī)與合規(guī)要求：

租賃規(guī)則：商業(yè)與住宅租賃均受《民法典》管轄，城市租賃另有專項(xiàng)法律；租期通常至少 1 年，到期自動(dòng)續(xù)期；租金漲幅一般與生活成本掛鉤，租戶不得擅自轉(zhuǎn)租，需自行承擔(dān)房產(chǎn)保險(xiǎn)；租賃終止需經(jīng)法院判決，若房東違約需支付剩余租期租金。

環(huán)保與碳排放合規(guī)：智利禁止碳與木材燃燒，溫室氣體排放在目標(biāo)控制范圍；大型建筑需通過(guò)環(huán)境評(píng)估，污染企業(yè)需每年申報(bào)排放情況，環(huán)保部門可強(qiáng)制要求污染房產(chǎn)進(jìn)行清理；但目前無(wú)建筑能效評(píng)估與管理的強(qiáng)制性要求。

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