12.8萬億資金缺口，民眾提前還貸壓力大，樓市救市政策在即

明明房子多賣了40萬億，銀行的房貸余額卻怎么也對不上賬，這是怎么回事？

短短4年時間，老百姓從擠破頭貸款買房，到現在的排長隊把錢還給銀行，這中間又發生了什么？

從2022年到2025年這四年時間里，雖然大家總喊著樓市冷清，但全國新房銷售額加起來其實也漲了差不多40萬億。

按理說，房子賣出去了，銀行里的個人住房貸款余額應該蹭蹭往上漲才對，可實際情況恰恰相反。

銀行的數據顯示，個人房貸余額根本沒漲，甚至還變少了。

2021年年底的時候這個數字是38.32萬億，到了2025年二季度，直接掉到了37.74萬億。

這中間的賬怎么都對不上，按照那40萬億的新房銷售額推算，銀行理論上應該甚至會新增大概28萬億的房貸。

就算把這幾年大家正常每個月還的那些房貸本金扣掉，賬面上也平不下去，最后這一推算發現，中間大概有12.8萬億的差額就這么憑空消失了。

不過這筆錢并沒有真的丟了，而是被老百姓拿出多的收入，硬生生地提前填進了銀行的窟窿里。

在過去這幾年里，民間發生了一場規模浩大的去杠桿行動，大家手里只要有點閑錢，第一反應不是去消費投資，而是排著隊把連著利息的房貸給結清了。

這種大規模的資金回流，直接導致了銀行原本預期中的資產規模出現了縮水，也徹底改變了許多銀行的資產負債表結構。

同時這筆巨額資金的回流，不僅打亂了銀行的算盤，更讓無數普通家庭經歷了一場為了還錢而展開的漫長拉鋸戰。

以前大家還要想盡辦法求著銀行批貸款，現在世道變了，大家是求著銀行收錢。但這錢想還回去，難度一點也不比借錢得時候小。

這背后的原因其實很現實，不管是股票，基金還是銀行理財，這兩年的收益表現都不太行，甚至不少人連本金都虧進去了。

那些理財產品的年化收益率跌到了極低的位置，根本跑不贏之前買房時背的4%甚至6%的房貸利率。

大家心里都有一筆賬，手里的錢拿去投資只能賺一點點，甚至還要賠本，而房貸利息卻雷打不動地要交那么多。

這種倒掛的現象居然讓提前還貸成了收益最高，最穩妥的理財方式。

上海的購房者李雯雯就碰到了這種事，她和丈夫拿到年終獎后，第一打算就是把房貸還一部分。

結果打開常用的手機銀行APP一看，原本方便的提前還款功能直接被關掉了，她只能跑到銀行線下的網點去預約。

到了現場一看，前面排了七八十號人，好不容易輪到自己，工作人員卻告訴她，每天辦理的名額有限制，辦完了還得繼續排隊等。

這一等可能就得排到兩個月甚至半年之后，除此之外，銀行還要按照提前還款本金的1%收取一筆違約金。

武漢的王樂也有同樣的遭遇，手里有一筆閑錢，理財也不敢買，就想趕緊還房貸止損，為了搶到一個還款名額一直蹲在手機前，讓他感到非常無奈。

對于銀行來說，關閉線上通道，要求線下排隊，提高違約金門檻，這些手段其實都是為了延緩資金流出的速度。

就在老百姓為了還錢和銀行斗智斗勇的時候，銀行自己其實也因為這股還貸潮面臨著巨大的經營壓力。

以前房貸業務是銀行賺利息的大頭，既安全又穩定，現在大家紛紛把本金還了，銀行不僅收不到后續的利息，手里的資金規模也跟著萎縮。

再加上這兩年為了從政策上減輕購房者負擔，存量房貸利率也在下調，這導致銀行的收益兩頭受擠壓。

銀行賺錢的能力和抵御壞賬風險的能力都到了臨界點，一些農商行為了省錢，甚至開始在以前并不起眼的業務上動刀子。

比如以前為了爭奪商戶存款，很多農商行會補貼商戶使用聚合支付的收單手續費，但是從2024年開始，很多銀行都調整了這種免費政策。

除了那些存款貢獻特別大的商戶還能享受優惠外，普通商戶想免費用收款碼已經不行了，這說明銀行現在的日子確實過得緊巴巴，每一分錢的成本都要算計。

銀行扛不住的風險最終還是引起了重視，為了穩住金融系統的安全，避免房產變成負資產的風險過度向銀行轉移，政策開始發力救市。

各地也紛紛出臺政策，比如天津要把貸款限額提上去，云南針對多孩家庭上浮貸款額度，甚至有的地方允許提取公積金付首付，付房租，付物業費。

這一系列動作表明，現在的救市已經不僅僅是為了讓人買房，更是為了給銀行系統托底，通過降低門檻和成本，穩住樓市的基本盤，保護金融機構不再繼續失血。

當然面對這龐大的數據和密集的政策，身處其中的普通人有著自己最直觀的感受。

有網友就提出，雖然看不明白這個邏輯，但是肯定的一點是生育沒有提高之前，說房價會漲是完全沒有支撐的。

還有人覺得，會出現這種事實還有一個原因。

經濟不好，房價大跌，這幾年買房的人少了，那么新增貸款少了，而前面的買房的人，隨著還貸時間長了，貸款自然余額就少了

當然也有行內人現身說法，說自己就是管七八個辦事處的房貸抵押和解押業務，2025年上半年房貸提前全部還清的每月都要有二十多筆，甚至更多。

房貸抵押買房每月也就幾筆業務，下半年提前全款還清房貸的呈逐步下降趨勢，最后三個月還貸每月也就幾筆。

當然房貸抵押買房的業務更少，相反以房抵押辦理生產經營的卻很多，說明鄉鎮個體經濟形勢不佳，形勢大大地不妙，貸款任務大大地增加，真的太難了。

以前覺得背點債能跑贏利息，現在發現只有把債還清了心里才最踏實，銀行急也沒辦法，政策再怎么出，最后還得看大家錢包鼓不鼓。

畢竟在眼下這個時候，誰都知道手里沒債才最安全。