上海新苑，掛牌138天成交，回到十年前的價格

假如有一天，福州的房產平臺，把已成交的房源價格屏蔽了，大家買房的時候，該如何去判斷價格？

有沒有一種可能，買房的人看不到同小區或其他小區的價格對比，價格都由中介說了算，下定速度也會更快一些。

我認為，這種情況很可能會發生，房產平臺的數據很真實，呈現的價格也是一套比一套低，對于買家而言，當然是希望更低的價格買入，繼而出價也會比前一套更低一些。這對正在賣房的業主，顯得不夠公平，買家會用別人的價格來談他們的房子。

有時候我在想，看到真實的數據不一定都是好事，它會讓人更加理性，但買房這件事，往往都是感性的存在。

我見過很多買房的人，現場看滿意后，一旦拖延幾天時間后，往往都會出現不穩定，或者價格反水的情況。發生這樣的情況，大多數是買家冷靜下來后，對房子有更多的顧慮，以及看到有更低的價格，大多數人在下重大決定前，都會有逃避的心理。

大家可以回想一下，你們在曾經做重大決定前，是否也有會產生一些負面的信息，促使你在做決定的時候，變得拖延或者放棄的行為。

今天分享，福州臺江區，中心位置的拆遷安置房，它或許是安置房未來的趨勢。

成交小區：上海新苑；

成交時間：2025年12月；

成交數據：產權91.48平米，3房1廳，高層，精裝修，東南北朝向，135萬，成交單價14758元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子，掛牌138天時間，期間價格調整3次，成交前掛牌148萬，買家談13萬后達成交易。帶看過該房源客戶20余組，在貝殼和幸福里線上的流量較好，關注度也不錯，精裝修的房子，受關注度也會更高一些。

2、說實話，上海新苑的價格，真的回落了不少，我印象當中，高峰期要賣到3萬左右，特別是它交房后的5-7年的時間里，周邊沒有同類型的新社區，它就成為大多數人的選擇。再看當下的成交價格，已經回到了14年前的狀態。

3、近期，上海新苑的二手房成交量開始活躍起來，大家對價格的接受度變強，11月和12月成交多套，單價基本維持在14000多元/平米，而上海新苑目前掛牌均價18081元/平米，對比成交價，有較為明顯的差距，比大多數小區的價差更高一些些。

通常一套房子的性價比高低，從掛牌價減去3000元左右，就能夠成交，而上海新苑接近4000元/平米的價格差距。

4、上海新苑是一個地段和周邊配套都十分成熟的小區，小區附近有寧化地鐵口，寶龍萬象商圈，除了小區的樓棟太高，物業管理一般，學校劃片一般之外，其他方面都還不錯。因此也會有不少的剛需，會把房子選擇在這里，特別是總價150萬左右，考慮電梯3房的群體。

購房建議

看到上海新苑的成交，我認為大多數拆遷安置房的價格，都要有一定幅度的調整。特別是同年限的鳳湖新城，錦祥家園，丞相坊小區等。

甚至，剛剛交付的望熙雅筑，玖熙雅筑都得在價格上調整。因為，上海新苑交付時間是2013年，小區還不算非常老舊，使用12年左右的時間，現在看上去已經臟亂差的感覺，那么其他小區不能保證12年以后會比它更好。

其次，上海新苑屬于地鐵房，周邊都老破舊的房子，單價14000多元/平米，作為精裝修電梯高層，性價比是存在的。而玖熙雅筑，望熙雅筑，這兩個剛剛交付的安置房，單價竟然走到3萬左右，且是沒有證，未滿2年，沒有裝修的價格。

別的不說，現在有一些拆遷安置房，已經值得不少的剛需入市，這種市場是比較難遇到的一個機會節點，不算是2026年，還是現在，當西有合適的房子，可以更大膽一些。

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