多地發力部署高質量開展城市更新

來源：中國證券報

近期召開的全國住房城鄉建設工作會議提出，高質量開展城市更新，編制實施“十五五”城市更新專項規劃。記者梳理發現，浙江、河北等多地已將城市更新寫入當地“十五五”規劃建議。

專家認為，城市更新要高質量推進，需拓寬多方資金共擔機制，建立可持續投融資模式，優化城市更新項目后續招商運營模式，持續發揮擴內需效能。

有助于擴內需促轉型

近期召開的全國住房城鄉建設工作會議，將“高質量開展城市更新，編制實施‘十五五’城市更新專項規劃”列為推進現代化人民城市建設重點任務之一。

“‘高質量’意味著城市更新將更加注重城市結構優化、功能完善和文脈賡續，更好統籌安全與韌性，從單一改造轉向系統治理，引入市場力量增強城市建設運營的可持續性，全面提升城市生活的居住品質和公共服務便利性。”中國國際交流中心科研信息部副部長劉向東告訴記者。

專家認為，高質量推進城市更新是擴大內需的重要抓手，也是推動加快構建房地產發展新模式的有效方案。

從產業發展來看，城市更新有望成為投資驅動引擎。全國住房城鄉建設工作會議提出，著力穩定房地產市場的重點之一是結合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。

“高質量推進城市更新，尤其是城中村改造，為房地產市場提供了新的發展場景。城市更新鼓勵收購存量商品房用于保障性住房，將去庫存與完善住房保障體系相結合。高質量的城市更新不僅能拉動投資，更能通過創造優質消費空間、提升資產價值來增強消費信心、釋放消費潛力。”武漢大學經濟與管理學院經濟學系主任李雪松表示。

拓寬多方資金共擔機制

中央財辦分管日常工作的副主任韓文秀近期表示，要建立可持續投融資模式，高質量推進城市更新。

目前，發行政府債券募集資金是城市更新項目的主要資金來源。如，《天津市城市更新條例》提出，通過依法合規發行地方政府專項債券對符合條件的城市更新項目予以支持?！端捱w市實施城市更新三年行動計劃（2026-2028年）》提出，積極爭取中央預算內投資、超長期特別國債、地方政府專項債券等各類資金。

“城市更新包含大量公益性較強、缺乏穩定現金流回報的項目，這些項目往往難以完全依靠市場化融資。雖然目前政府債券是支持項目建設的重要資金渠道，但其發行仍需考慮還款來源?！崩钛┧杀硎荆瑧獦嫿ㄕ龑А⑹袌鲞\作、全社會參與的可持續投融資模式。

今年以來，系列政策出臺推動城市更新構建多元化投融資模式。5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《關于持續推進城市更新行動的意見》提出，健全多元化投融資方式。8月，中共中央、國務院發布《關于推動城市高質量發展的意見》提出，創新財政金融政策工具，吸引和規范社會資金參與。11月，國家發展改革委積極推動基礎設施REITs（不動產投資信托基金）進一步擴圍至城市更新設施等更多行業領域和資產類型。

“未來可進一步探索專項債券的使用方式，拓寬多方資金共擔機制?！崩钛┧山ㄗh，可以將地方政府專項債作為啟動資金，吸引城投債、綠色債券等市場化融資跟進。探索央地協同增信模式，吸引更多風險偏好較低的投資者投資城投債或科創債。此外，暢通退出渠道，推動基礎設施REITs發展，完善貼息工具，降低社會資本的融資成本。

一體推進“四好”建設

近期，北京市豐臺區馬家堡路68號院2號樓正以嶄新姿態迎接居民——紅灰白三色相間的現代化樓房在原址拔地而起，百余戶居民圓了“老地方住新家”的安居夢。這座始建于1977年的樓房是豐臺區首個危舊樓房拆除重建試點項目，在居民、政府財政、產權單位三方資金支持下，成功升級為現代化住宅。

正如上述案例所示，提升居民生活質量正是城市更新的價值導向之一。住建部部長倪虹近期在署名文章中提出，在城市更新中一體推進好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設。

基于“四好”導向，多地將城市更新納入當地“十五五”規劃建議，歷史文化保護、數字化轉型、生態宜居建設、消費場景創新等成為關鍵詞。浙江提出，加強歷史文化名城、街區、村鎮有效保護和活態傳承。河南提出，推進城市全域數字化轉型。河北提出，優化城市藍綠空間，健全城市公園和綠道網絡體系，建設口袋公園。重慶表示，扎實開展“山城后巷”整治提升，融合建設生活、消費、文旅、創業新場景。

“為激發居民消費潛力，釋放居民個性化品質化的消費需求，應創新商業設施運營機制?！眲⑾驏|認為，在城市更新中，應引導商圈智慧化改造，如嵌入“一老一小”服務設施，提升商業區生態韌性，建設多樣化、功能完善的消費應用場景，助推擴大有效投資。

項目分層運營與可持續投融資應緊密結合。李雪松認為，針對停車樓、文旅設施等具有穩定經營性收益的項目，可探索發行項目收益債券，依靠項目自身收益還本付息。還應強化項目整合，采取“肥瘦搭配、片區統籌”的方式，把公益性的管網改造、老舊小區更新與有一定收益的項目打包，提升融資可行性。