5.95億定增告吹，京投發展資產負債率攀升至91%！公司已連虧2年

本文來源：時代周報 作者：郭鵬

12月29日，京投發展（600683.SH）發布公告，2024年度向特定對象發行股票事項終止。

本次定增持續一年之久。2024年12月31日，京投發展發布定增公告，募資5.95億元，發行價格4.47元/股。認購對象是京投發展控股股東北京市基礎設施投資有限公司（以下簡稱“京投公司”）。定增方案顯示，資金擬全部用于補充流動資金及償還有息債務。

財報顯示，截至2021年末、2022年末、2023年末及2024年9月末，京投發展資產負債率分別為76.16%、80.16%、84.12%和86.43%。

定增方案公告表示，較高的資產負債率在一定程度上增加京投發展的財務風險，影響持續融資能力，同時帶來財務費用負擔，并在一定程度上影響盈利能力。截至今年9月底，京投發展資產負債率為91.13%。

對于京投發展終止定增原因，定增終止后京投發展會開展哪些行動維護公司資金穩定等問題，時代周報記者致電京投發展證券部，截至發稿未獲得回復。

12月30日，京投發展報收4.23元/股，跌幅1.40%。

融資動作頻頻

今年，京投發展加快融資節奏。2月，京投發展非公開發行債券獲得上交所出具的無異議函，債券發行規模不超過13.25億元。3月，債券第一期獲得發行，規模為8.84億元。

今年8月，京投發展發行一筆中期票據，規模為8.6億元，用于償還債務、補充流動資金。據Wind，目前，京投發展總計6筆債券，其中有4筆債券于今年發行。

除了債券融資外，京投發展還將目光投向永續債產品。今年6月，京投發展發布公告，其與中原信托簽署永續債合同，金額不超過30億元，首期融資8.1億元已到賬。本次永續債初始利率2.9%，滿五年后每兩年利率跳漲2%，最高利率為9%。

根據公司2024年年報，京投發展最近一次永續債融資發生于2020年。2020年，京投發展與昆侖信托、中原信托簽署永續債協議，三筆永續債協議規模總計為30億元。

與此同時，今年6月，京投發展發布公告，擬向京投公司申請借款，規模不超過34億元，借款利率以1年期LPR下浮90BP為準。今年12月，央行公布的的1年期LPR為3.0%。

這也是京投公司時隔多年再次與京投發展開展借款交易，2019年、2021年，京投發展分別向京投公司申請借款。

雖然融資動作頻繁，但是京投發展總體籌資現金流為負。據其財報，今年前三季度，京投發展籌資活動產生的現金流量凈額為-15.47億元。

京投發展短債壓力較大，據其財報，截至今年3月底，京投發展一年內到期的非流動負債規模為12.96億元。但到9月底，一年內到期的非流動負債規模增至72億元。

同時，京投發展貨幣資金規模卻在下降。財報顯示，截至今年3月底，京投發展貨幣資金規模38.65億元，而9月底，其貨幣資金規模降至27.44億元。

存貨大增

京投發展是京投公司旗下唯一的房地產開發平臺。

據其官網，京投發展擅長軌道交通車輛基地一體化開發，將原來單純由政府投資的地鐵停車場或檢修段，變為可以建設的土地資源。開發項目主要集中于北京。

2019年是京投發展土地收獲大年。據其公告，2019年，京投發展新增房地產儲備110.41萬平方米。

2020年-2023年，京投發展新增房地產儲備面積分別為0、36.3萬平方米、0、12.55萬平方米；2024年、2025年前三季度，京投發展新增房地產儲備均為0。

從銷售數據來看，2024年，京投發展簽約銷售金額54億元，同比下降34.91%。

今年，京投發展銷售情況有所下行。據其公告，今年前三季度，京投發展簽約銷售金額23.66億元，同比下降31.30%，簽約銷售面積5.88萬平方米，同比下降67.92%。

近年來，京投發展房產銷售業務毛利率也有較大變化。據其財報，2024年，其房產銷售業務毛利率為1.51%，相比2023年減少5.96個百分點。而在2022年，房產銷售業務毛利率為19.55%。

在此背景下，京投發展存貨大幅增長。據其公告，2024年，京投發展存貨規模為447.4億元，同比增長21.54%。

隨著市場持續下行，京投發展對存貨計提跌價。2023年，京投發展對于密云·錦悅府、三河·倬郡項目計提存貨跌價準備1.6億元。2024年，京投發展再次對密云項目存貨計提跌價準備1550.73萬元。

2023年和2024年，京投發展分別計提資產減值損失2.45億元、1.67億元，分別對利潤總額影響2.45億元、1.67億元。

自2023年起，京投發展連續虧損。2023年、2024年，京投發展凈利潤分別為-6.59億元、-10.55億元。今年前三季度，京投發展營收5.55億元，同比下降50.74%，凈利潤-3.74億元。