海南
內地樓市依然水深火熱，但香港樓市卻開始觸底反彈，主打和內地走K型反向曲線。
這又導致最近關于香港樓市唱多的聲音逐漸成為共識。
這一點，香港媒體表達的更為徹底。
所有的敘事都在指向一個事實，香港樓市在量價齊升！
但實際上，香港樓市也確實很爭氣，新房銷售更是創下近12年新高。
香港新房今年成交接近了2萬套，這個數據是2013年以來的新高。新房成交金額也是2022以來新高。這說明香港真的已經從下行頹勢中走了出來。
這也似乎再次驗證了那個真理，盡管充滿波動，但香港樓市總能再次崛起。
仔細看下面這張圖：
這是近30年來香港樓市的走勢圖。你會發現香港樓市歷史上一共四次大跌行情。
1997
2003
年，時長
7
年，跌幅
69%
；利空原因是回歸
港人外遷。
2008
2009
年，時長
2
年，跌幅
23%
；利空原因是全球金融危機。
2015
年到
2016
年，時長
2
年，跌幅
13%
；利空原因是政府出手加稅調控。
2021
2025
年初，時長
4
年，跌幅
30%
；利空原因是疫情
關稅戰
港人外遷。
在這四次下跌中，跌幅最大的是1997年回歸后的暴跌，香港樓市基本跌去了總值的7成，更是長達6年才觸底。
這應該是香港樓市史上最大的一次利空，如果算上在2011年左右香港樓市才再次上漲的1997年價格高點；那么，香港樓市在觸底后，又用了8年時間，才修補回來。
這一個周期就是整整14年，堪稱大傷。
但從這里我們也看到了香港樓市的韌性，當利空因素徹底出盡，2011年后，香港樓市連漲10年，一直到2021年才開始再次下行，這10年中房價幾乎翻倍，漲幅高達90%。
在2021年開始下跌4年后，2025年3月香港樓市因為救市政策刺激，疊加美元降息，再次觸底反彈，截止到目前，今年已經漲了8%。
通過數據我們發現，這一次和以往不同的是，內地買家已經成為香港的核心群體。
香港樓市是大陸有錢人一手撐起來的。
在2024年，香港40%的成交量和52.5%的成交金額，是由內地買家支撐的。
而今年數據更是飆升了起來，僅僅是上半年內地人在香港的成交額，已經是去年全年的90%。
全年總成交數據注定要創下新的歷史紀錄。
這時，總結起來我們會發現，香港樓市的強大韌性，其實是來自于香港自身所具備的強大的虹吸效應。
越是在下行時期，越是充滿波動的時刻，這種虹吸效應也會越發凸顯。
比如說上海。
據克而瑞數據顯示，
2025
1
~11
月，上海總價在
3000
萬元
~5000
萬元的豪宅成交數量為
1006
套，占全國重點一二線城市同價位段成交量的
48%
；總價
5000
萬元以上豪宅成交數量為
889
套，占比高達
76%
。這其中，非滬籍買家占比可達七成。
這顯示了上海在國內高端市場的虹吸效應。
這時，香港就等于PLUS版的上海。
而香港政府則真的很會借勢，在2024年年初，看到樓市反彈無望，就開始全面撤銷調控政策，結果是讓所有人在香港買房，和香港本地人都是同等政策，直接將交易成本降到了最低。
這時，內地人開始大量進入香港市場，啟德新區成批成批的都是說普通話的內地客戶。
同時，香港政府又開始借助香港巨大優勢，不斷加大人才引進以及留學計劃，這些則徹底燃爆了市場。
在今年的施政報告中，香港特區政府提出，將進一步推廣“留學香港”品牌。
這直接導致香港大學今年非本地生申請人數突破2.5萬，其中內地學生占2.1萬，較三年前增長了近三倍。而港八大基本都是如此。
大學如此，中學和小學也異常夸張，內地學生填坑香港學位的熱搜一直持續不斷。
這些外來住戶帶來了龐大的租房需求，香港租金漲幅飆升至幾十年來最高。
這直接帶動了租金房價的正向螺旋，導致香港租金和房價徐徐上升之勢。
更重要的是，這些趨勢是建立在一個看多香港的宏觀大背景之上的。
地緣博弈正處在嶄新的階段，而香港正在憑借自己的優勢城市，地緣紅利的受益者。
背靠大陸，有著極其強勁的經濟縱深。
金融自由島和貿易自由港，是大陸制度的最好補充，能干大陸不能干的所有事。
大陸資金和人出海的最大跳板。
魏杰教授針對當下大國博弈下的香港，說得很好——
“一定要確保香港的繁榮，我們才可以繼續的從香港借到錢。因為香港是全球最大的甚至是唯一的人民幣離岸中心。新加坡我們不能去，東京我們不敢去。人民幣最安全的是香港，而外資進入中國，70%以上都是通過香港來到內地的，所以香港必須要保持繁榮，只有確保繁榮，我們才能確保我們的外匯儲備不受太大影響。”
此刻，香港對于整個國家的意義就等于40年前的深圳。只不過，40年前的深圳是走一條從來沒有走過的改革之路，是摸著石頭過河。
而今天，也是走一條從來沒有走過的道路，這條路就是爭奪新一輪全球政經秩序的決策權。
成功了，中國時代就真的來了，香港的最大紅利也就來了。
不成功，東西方維持兩分天下的格局，香港依然是東方最大的金融和貿易中心。
這是香港最大的城運！
THE END
星標成竹海外，好內容不錯過
「十一俠」歷史文章：
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