中信建投：香港住宅市場(chǎng)止跌回升趨勢(shì)確立 商辦市場(chǎng)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性改善

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中信建投證券發(fā)布研報(bào)稱，香港住宅成交自2025年3月起開(kāi)始放量，2025年全年一二手私宅成交有望超過(guò)6萬(wàn)宗，達(dá)到近13年以來(lái)僅次于2021年的第二高水平；3-5月香港房?jī)r(jià)完成筑底，2025年全年二手住宅價(jià)格有望增長(zhǎng)4.5%。

中信建投證券認(rèn)為，美聯(lián)儲(chǔ)降息背景下資產(chǎn)配置需求的提升，是本輪住宅量?jī)r(jià)止跌回升的主因，中信建投預(yù)計(jì)2026年香港私宅成交量將增長(zhǎng)7.9%至6.5萬(wàn)套、二手住宅價(jià)格增長(zhǎng)4.0%，利好香港土儲(chǔ)豐厚的開(kāi)發(fā)商。香港商辦市場(chǎng)則呈現(xiàn)整體承壓、結(jié)構(gòu)性改善的局面，內(nèi)資企業(yè)加強(qiáng)在港業(yè)務(wù)布局推升了寫(xiě)字樓交易熱度，寫(xiě)字樓改造為學(xué)生公寓也成為應(yīng)對(duì)寫(xiě)字樓空置的新思路；核心區(qū)域的零售物業(yè)出租情況出現(xiàn)改善。

中信建投主要觀點(diǎn)如下：

香港住宅成交量?jī)r(jià)持續(xù)回升，近期成交結(jié)構(gòu)中投資性需求提升。2025年前11個(gè)月香港一二手私宅成交總量54669宗，同比增長(zhǎng)17.0%，2025年全年有望超過(guò)6萬(wàn)宗，達(dá)到近13年以來(lái)僅次于2021年的第二高水平。2025年3-5月香港二手住宅價(jià)格完成底部確認(rèn)，5月底的低點(diǎn)至今房?jī)r(jià)已回升6.2%，12月中旬房?jī)r(jià)較2024年年底增長(zhǎng)4.3%，2025年全年有望增長(zhǎng)4.5%。2025年3月住宅成交放量以來(lái)，500萬(wàn)港元以上的高總價(jià)段房源成交占比出現(xiàn)自2022年以來(lái)的首次反彈；同時(shí)年初以來(lái)香港中小型住宅單位的價(jià)格漲幅大于大型單位，反映出住宅市場(chǎng)中投資性需求的提升。

美聯(lián)儲(chǔ)降息背景下的資產(chǎn)配置需求提升，是本輪住宅量?jī)r(jià)回升的主因。資金對(duì)于香港住宅這一大類資產(chǎn)的配置需求提升，主要有三點(diǎn)原因：平抑港幣/美元對(duì)人民幣匯率下行的影響、美元信用衰退背景下的資金回流、港股上行帶來(lái)的較強(qiáng)財(cái)富效應(yīng)。此外，積極的人才引入政策、留學(xué)生數(shù)量增長(zhǎng)帶來(lái)的住房需求，住宅租售比的提升，港府克制的新增供應(yīng)，全面撤辣帶動(dòng)內(nèi)地買家熱情，香港本地居民穩(wěn)固的基本盤(pán)等多重利好，也為本輪住宅量?jī)r(jià)上行提供支撐。我們預(yù)期香港住宅量?jī)r(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭將持續(xù)，預(yù)計(jì)2026年香港私宅成交總量將增長(zhǎng)7.9%至6.5萬(wàn)套、二手住宅價(jià)格將提升4.0%，利好香港土儲(chǔ)豐厚的開(kāi)發(fā)商。

香港商辦市場(chǎng)整體承壓，現(xiàn)結(jié)構(gòu)性改善，內(nèi)地買家推升辦公樓市場(chǎng)熱度，核心區(qū)域零售物業(yè)出租向好。香港寫(xiě)字樓的租金仍處于下降趨勢(shì)中，空置率維持在17%左右的高位，未來(lái)一年新增供應(yīng)量較多背景下租金和出租率壓力仍將持續(xù)；改造為學(xué)生公寓成為香港寫(xiě)字樓應(yīng)對(duì)較高空置率的新思路，同時(shí)內(nèi)資企業(yè)加強(qiáng)在港業(yè)務(wù)布局，推升了2025年寫(xiě)字樓成交的熱度。港人北上次數(shù)增長(zhǎng)、網(wǎng)購(gòu)占比提升背景下，香港零售物業(yè)整體租金與出租率承壓；在入境旅客增長(zhǎng)、零售業(yè)銷貨價(jià)值同比增幅擴(kuò)大的帶動(dòng)下，香港核心區(qū)域的零售物業(yè)出租情況結(jié)構(gòu)性向好。