觀察丨上市公司都拍不到！深圳被瘋搶的不止豪宅

在深圳，被資本市場瘋搶的不只有豪宅，工業廠房正成為新晉“香餑餑”。

近日，深圳市寶安區福永街道重慶路富爾達廠區物業整體成功拍賣，總建面約8.4萬平方米。根據競價記錄，富爾達廠區吸引了21位投資人報名，5.93萬次圍觀，經過110次出價，89次延時的激烈競拍，最終被深圳寶安村集體股份公司以總價5.44億元競得，溢價率約103%。

這場競拍的熱度從參與者陣容就可見一斑。A股上市公司鼎陽科技（688112.SH）子公司，也參與了上述拍賣，最終出于控制投資風險而未能成功拍下。

更早之前的12月16日，深圳市寶安區石巖鎮的旺達工業園也以總價2.4億元成交，溢價率達到73.8%。兩宗核心區域工業資產接連高溢價成交，清晰釋放出資本市場的新動向。

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工業廠房法拍熱潮，核心資產溢價屢創新高

宏觀經濟調整期，部分企業資金鏈斷裂催生了工業廠房的法拍供給，而核心城市的優質工業資產，正成為敏銳投資者的“抄底標的”。這一趨勢在2025年的深圳尤為凸顯，從制造業核心區之一的寶安，到中心區的福田、羅湖，多宗工業廠房法拍均上演“搶拍大戰”。

在6月，寶安區光陽電機工業園（聯高創意園）項目進入拍賣流程，起拍價1.66億元，經過58次加價后最終被潤林商業以總價2.66億元成交，溢價率超過60%，成交單價7800元/平方米，創下區域工業用地新高。

7月，法拍熱潮蔓延至深圳中心區域。福田區八卦嶺工業區第534棟廠房經過153次加價，最終以總價2.169億元成交，溢價率約125%。

同月，羅湖區水貝工業區一棟通用廠房首次拍賣，從起拍價6693萬競價至1.43億元，此后由于需進一步核實競買人資質而中止。直到8月26日，該標的重新上拍賣臺，經過167次出價，最終以2.80億元成交，溢價率高達319%。

進入12月，寶安區的旺達工業園、富爾達廠區分別以2.4億元、5.44億元成交，溢價率分別為73.8%、103%。其中，富爾達廠區涵蓋辦公樓、廠房、宿舍等全功能業態，緊鄰機場和深中通道入口，10分鐘可達深圳機場，依托空港新城輻射圈，承接前海、會展經濟紅利，成為年內最受關注的工業法拍標的之一。

不僅如此，這股熱潮還外溢到了深圳周邊城市。7月，東莞市的豐達工業園項目也吸引了投資者搶拍。該標的位于塘廈鎮，3公里可達深圳，拍賣資產包括15棟房屋，建面5.5萬平方米，經過53次加價，最終以1.51億元成交，溢價率約103.5%。

不過，并不是所有產業園區、工業廠房法拍都受到歡迎。阿里法拍、京東法拍等平臺數據顯示，深圳及周邊仍有大量工業物業法拍流拍。究其原因，多數標的存在產權不清、房屋質量隱患、長期租約綁定、騰退困難或定價虛高等硬傷。

這種冰火兩重天的現象也說明，工業法拍成功與否依然取決于資產質量，只有占據核心區位、具備完善產業基礎、契合政策導向的優質資產，才能穿越市場波動，成為投資者的“淘金標的”。

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底層邏輯：供需、政策與收益三重共振

深圳工業廠房法拍的“搶拍熱”并非偶然，而是供給端稀缺性、需求端產業支撐、政策端紅利賦能與收益端穩定回報共同作用的結果。在資本市場尋求低風險、高確定性資產的當下，符合條件的工業廠房恰好踩中了市場需求的“痛點”，形成了獨特的價值洼地效應。

在供給端，深圳作為土地資源極度稀缺的一線城市，其工業用地的稀缺性早已成為共識。

深圳市規劃和自然資源局數據顯示，2025年全市計劃供應產業用地514公頃，其中深汕特別合作區就占了404公頃，意味著深圳本土核心城區的產業用地供應極為有限?！渡钲谑袊量臻g總體規劃（2021－2035年）》更明確提出“保持合理的工業用地比例和規模，推動工業用地適度集中和高效利用”，從規劃層面鎖定了工業用地的稀缺屬性。

這種情況下，深圳的工業用地市場已進入存量時代。在存量市場中，優質工業廠房本身就具備稀缺屬性，法拍渠道的工業資產更因起拍價通常有折價，成為投資者“抄底”的核心窗口。以12月最新成功拍賣的富爾達工業園為例，該標的起拍價2.68億元，較評估價3.83億元折讓超過30%，疊加物業本身具備的優勢，最終才引發投資者瘋搶。

在需求端，工業資產的價值在于產業承載能力，而深圳制造業的快速發展，正在為工業廠房帶來持續的需求支撐。

2025年前三季度，深圳全市規模以上工業增加值同比增長5.0%，增速比上半年加快0.7個百分點；主要行業大類中，通用設備制造業增長16.6%，儀器儀表制造業增長7.5%，計算機、通信和其他電子設備制造業增長6.0%；高技術產品產量更是表現亮眼，民用無人機、工業機器人、3D打印設備產品產量分別增長46.9%、38.2%、33.6%。

新興產業的崛起，對工業廠房的品質提出了更高要求，也進一步推高了優質存量廠房的需求。世邦魏理仕曾指出，深圳制造業的快速發展以及國家近期的一系列刺激政策，將帶動廠房和研發辦公類需求的逐步回升，且跨境電商需求的擴張也將貢獻一部分市場需求。

政策導向也是工業廠房價值的重要催化劑。近年來深圳通過“工業上樓”政策鼓勵企業建設高標準廠房，同時明確“工業用地紅線”，嚴禁工業用地隨意轉為商業、住宅用地，從制度上保障了工業資產的稀缺性。

與此同時，城市更新賦予工業用地的轉型通道，進一步提升了工業廠房的投資價值。今年8月拍出的福田區八卦嶺工業區第534棟廠房，屬于深圳首批舊改重點片區的稀缺整棟工業資產，這類資產兼具短期租金收益與長期城市更新紅利，包括改造后的租金跳漲、潛在拆遷補償、土地變性溢價等，使其成為投資者“避險+增值”的優質配置標的。