樓市年度點評之二手房篇：量增價跌 剛需買家青睞存量房

2025年二手住宅市場呈現量增價跌走勢。年初雖然是傳統淡季，但是承接去年末一系列政策利好，淡季不淡，成交量都在1.5萬套/月以上。此后小陽春表現搶眼，3月成交2.69萬套，創下45個月以來單月新高。此后成交一路走低，雖然8月有樓市利好政策，但“金九”成色嚴重不足。不過年末成交再度放量，翹尾收官。累計到11月，二手住宅20.67萬套。按照12月的成交情況來看，依舊有達到2萬套的可能。預計全年成交有望達到22萬套，優于去年。

圖：上海二手住宅成交量走勢

數據來源：網上房地產、上海中原整理

Point 1

上半年拉鋸 下半年單邊下行

去年三季度的樓市政策持續性比較好，成交量釋放較為充分，尤其是小陽春成交創出調整以來的新高，市場情緒也比較樂觀，房價快速下跌的勢頭止住。國家統計局數據顯示，前5個月二手房價格指數一直在震蕩波動。但5月后，價格再度出現下滑，并且逐月跌幅有擴大跡象。8月政策后，市場跌幅擴大的現象有所好轉，但下跌趨勢依舊沒有明顯改觀。

總體來看，今年依舊是“以價換量”。上半年市場趨穩的時期議價空間僅是略有收窄，但是交易周期依舊很長。遠郊小區則更為困難，這個月的“地板價”是下個月的“天花板”。不少房源的價格回到2015年末，2016年初的水平。也有不少房源的價格從22年的高點幾乎打對折。

Point 2

剛需化傾向越來越明晰 年末“老破小”快速升溫

二手住宅剛需化的特征進一步固化。前11個月總價300萬以內的“剛需”房源占比為63.29%。而這一數據去年是58.95%。從月度上來看，大部分時間在60-64%之間波動，但是政策后，數據出現新的變化，尤其是11月，總價300萬內的房源占比突然飆升到70%。

畢竟從新房的角度來看，房價不便宜，300萬的新房地段只能在郊環外，若在市區上班平時上班就非常痛苦。相反，300萬的二手房地段上可以好很多，選擇余地也大很多。所以，現在購買二手房的買家除了剛需外，甚至一些千萬級的中高端改善型買家也會考慮二手房。

此類產品交易量活躍度提升的原因有幾方面：

首先，政策對剛需買家友好，準入門檻降低加置業負擔降低，釋放購買意愿；

其次，從剛需的角度來看，這些房源價格的累計跌幅相當明顯，所謂“跌出性價比”。尤其是從租金回報率的角度來看，不少房源回報率在2%以上，而當前存款利率才1點幾，從投資品的角度來看，似乎有了購買的理由；

最后，今年舊改力度在提升，部分買家有博動遷的意圖。

表：成交套數前10小區（前11個月）

數據來源：網上房地產、上海中原整理

Point 3

新城是交易活躍區 剛需也開始注重品質

從成交量板塊排名來看，都是遠郊成熟板塊，松江新城是五大新城之一，也是“上車”房較多的地方，繼續保持第一的位置。金山雖然是相對本土化置業的區域，但是新城交易量也非?；钴S，說明該板塊相對其他地方成熟度高。周康經過多年發展，配套等都相當成熟，不僅剛需，首次改善也會是關注的重點，區域內產品種類多，選擇面廣。而且板塊內新盤也多，不少房東是賣了房子，升級買新房。

此外，值得關注的是，這些區域內套均面積都在90平米左右。一方面，區域內大量商品房，90平米的產品是主流，此類產品多；另一方面，當前的剛需買家也對品質有一些要求，寧愿選擇一些動遷配套房也不選擇“老破小”，畢竟能解決電梯，停車等難點。

表：成交前5名的板塊

數據來源：網上房地產、上海中原整理

Point 4

政策依舊有空間 以價換量會持續

上海的樓市政策依舊有騰挪空間，疊加舊改可以釋放很多剛需以及改善需求。這些對交易有積極推動。當然，從市場格局來看，存量市場以剛需為絕對比例的大格局會進一步固化。此外，基于價格讓步的巨大優勢，不排除一些中端改善買家轉投存量市場。畢竟在區位上比新房有太多優勢。成交量的角度，明年依舊有機會保持在相對活躍區。基于此， 明年成交量有望繼續保持活躍狀態 。

價格方面，以價換量依舊是主流。當然，市場活躍度穩步提升背后，會不斷消耗掛牌量，甚至市場信心重塑后，部分業主會主動撤牌。所以，明年 價格跌幅有望收窄 。當然，市場分化還會存在，優質小區價格有望先于市場穩定下來。