房企期盼2025年迎來樓市繁榮，最終卻落空

來源：環球市場播報

　　行業全年景氣低迷，開發商接連推出更多優惠，試圖撬動持幣觀望的購房者

華盛頓州一處新建住宅項目的主體框架施工場景

　　房企曾篤定今年樓市會迎來一波繁榮，最終卻事與愿違。

　　美國全國住宅建筑商協會的預測數據顯示，獨戶住宅開工量（衡量新房建設規模的核心指標）2025 年同比下降 7%；2025 年年中，租賃型新房開工量同比降幅更是達到 16%。開發商不斷加碼購房優惠，力求推動觀望買家入市，而一項備受關注的行業信心指數也顯示，房企全年情緒始終低迷。

　　全美住宅建筑商協會首席經濟學家羅伯特?迪茨表示：“市場對 2025 年的預期遠高于實際結果。” 盡管部分數據要到明年初才能統計完整，但整體來看，行業此前的樂觀預期 “過度透支了 2024 年逐步累積的向好情緒”。

　　事實上，2024 年樓市收官表現尚可。全美住宅建筑商協會數據顯示，2024 年獨戶住宅開工量達 101 萬套，同比 2023 年上漲 6.5%。疫情后開工的數十萬套房源于 2024 年集中入市，為購房者和租房者提供了更多選擇。盡管房價仍小幅走高，但多數開發商、房產經濟學家和房產中介都認為，2025 年樓市會再添動能，尤其是特朗普重返白宮執政，被視作重要利好因素。

　　眾多開發商曾期待，新一屆政府能放寬多項環保及審批相關法規 —— 這類法規往往會拖慢施工進度；同時還預判美國經濟將實現更廣維度增長，通脹降溫后美聯儲會持續降息，進而降低購房者的抵押貸款利率。

　　美國三季度經濟增速創下兩年來新高，但開發商的其余諸多期待均未兌現。

　　一項核心法規至今未做調整：在毗鄰水域，或與溪流相連的路邊排水溝附近建房，必須先取得聯邦濕地開發許可，否則禁止施工。盡管美聯儲今年三次下調基準利率，但面對居高不下的通脹和走弱的勞動力市場，美聯儲官員的政策分歧日益加劇。目前，美聯儲僅計劃明年降息一次，此舉對壓低抵押貸款利率的作用微乎其微。房地美數據顯示，上周 30 年期固定利率抵押貸款平均利率為 6.18%，雖較去年同期的 6.85% 有所回落，但降幅有限。

　　特朗普政府的多項政策也讓房企承壓。全美住宅建筑商協會的調研顯示，60% 的開發商表示，受關稅政策影響，供應商已上調建材價格，或計劃漲價。與此同時，美國政府收緊移民政策，導致大批外籍勞工被扣押、驅逐，而外籍勞工占美國建筑行業勞動力總數的約三分之一。目前尚無外籍勞工遭驅逐的精確數據，但建筑承包及行業協會長期以來一直擔憂工地突擊檢查和隨機抓捕事件，還專門指導雇主，若移民局工作人員到訪工地核查文件，應如何應對。

　　哈德威克總承包公司總裁兼老板格雷格?哈德威克表示，公司在奧蘭多地區的項目充足，原本不愁業務，但勞動力市場疲軟、移民政策收緊和關稅政策帶來的連鎖反應持續顯現。為保障施工進度，他如今更傾向于與擁有數十乃至數百名員工的大型分包商合作，而非選擇招工困難的小型夫妻店。即便如此，他透露今年仍多次接到通知，石膏板、灰泥施工團隊因人手嚴重不足無法進場作業，究其原因，部分工人或是被扣押，或是因恐懼不敢返工。

　　哈德威克還表示，供應商頻頻通知漲價，卻始終無法給出明確理由。

　　“供應商發來的函件都稱關稅導致漲價，但我們致電追問‘具體是哪項關稅推高了成本’時，他們卻根本無法對應上，” 他說，“所謂的漲價，不過是市場的提前預判而已。”

　　在丹佛周邊地區，高額的融資成本成為杰夫?雅各布面臨的最大難題。建筑貸款的利率通常比普通 30 年期貸款高出 1 個百分點，雅各布稱其當前貸款利率超 7%，遠高于 2017 年至數年前能拿到的利率水平。

　　雅各布表示，其客戶中約半數選擇全款購房，他也剛完工了職業生涯中規模最大的一棟住宅。但作為雅各布定制住宅公司的總裁，他也清晰看到科羅拉多州樓市對利率變化的敏感反應：有客戶因名下舊房遲遲未售出，擱置了新房建設計劃；受需求低迷影響，他也不再開工建設無買家預定的房源。

　　“我入行 30 年，見證過樓市起起落落，” 雅各布說，“無論何時，利率永遠都是影響樓市的核心因素。”

　　房企也迎來了些許曙光。聯排別墅的建設規模正穩步增長（這類房源對首次購房者而言往往更實惠），全美住宅建筑商協會數據顯示，2025 年二季度新建聯排別墅占獨戶住宅開工總量的比例超 18%；定制住宅建設（房屋建在業主自有地塊，而非開發商地塊）二季度同比 2024 年上漲 4%。迪茨分析，這一增長或得益于高收入購房者 —— 這類群體對利率敏感度較低，且在股票市場中持有更多資產。

　　市場對 2026 年樓市回暖也抱有期待。房地產資訊平臺Realtor.com預測，二手房銷量將在 2025 年基礎上實現小幅但可觀的增長，同比上漲約 1.7%，達到 413 萬套；在售房源數量或同比增長近 9%。盡管抵押貸款利率預計不會大幅下跌，但新房供應增加將為購房者提供更多選擇，這或有助于壓低房價、提振成交。美國抵押貸款銀行家協會預計，2026 年獨戶住宅抵押貸款發放總額將增至 2.2 萬億美元，高于 2025 年 2 萬億美元的預測值。

　　新房建設也為納什維爾等城市的樓市紓解了壓力。房產平臺贊窩數據顯示，納什維爾 11 月房價較疫情前夕上漲 45%。當地房產中介阿什利?盧瑟表示，開發商急于去化房源，持續推出購房優惠，甚至有時提供臨時利率補貼，可將抵押貸款利率壓低至 4.99%。令人意外的是，這一舉措使得部分新房價格低于二手房，成功吸引持觀望態度的購房者重新入市。

　　“購房者對美國經濟走勢缺乏信心，”CHORD 房產公司老板兼經紀人盧瑟說，“這也讓他們在購房時猶豫不決。”