開發(fā)商欲將加拿大西溫哥華豪宅評估從2200萬降到1400萬 未獲成功

位于1669 Marlowe Pl. 的這座豪宅擁有14間臥室和17間浴室。

根據(jù)省級物業(yè)評估上訴委員會的說法，由加拿大不列顛哥倫比亞省最大、最知名的房地產(chǎn)開發(fā)商之一所擁有的一棟西溫哥華豪宅并沒有被高估。

霍本集團（Holborn Group）在溫哥華曾開發(fā)多個爭議項目，包括前特朗普大廈、小山社會住房地塊以及鄧斯繆爾府邸（Dunsmuir House）拆除工程。該集團名下位于西溫哥華1669 Marlowe Pl.擁有一處豪宅，內(nèi)含14間臥室、17間浴室，建筑面積近2萬平方英尺（約1858平方米）。該物業(yè)2025年評估價值為2220余萬加拿大元，但霍本集團對評估結(jié)果提出異議，主張豪華地產(chǎn)市場數(shù)年前已達(dá)頂峰，房產(chǎn)實際價值應(yīng)為1470萬加拿大元。

在房產(chǎn)評估審核委員會維持較高估值后，霍本集團向房產(chǎn)評估上訴委員會提出上訴，該委員會于12月23日作出裁決。

房產(chǎn)評估審核委員會維持較高估值。

由上訴委員會主席布魯斯·特納（Bruce Turner）簽署的裁決書中指出：“上訴人聲稱豪華地產(chǎn)市場在2016年至2018年間已達(dá)到峰值。同時申辯稱，2016至2022年間推出的多項稅收政策以及中國資本流出限制等因素，已對西溫哥華及周邊市場的豪華房地產(chǎn)銷售量和價格產(chǎn)生顯著影響。盡管這些觀點值得關(guān)注，但缺乏市場數(shù)據(jù)或?qū)嵶C證據(jù)的支持。在未經(jīng)核實的情況下，本院認(rèn)為這些主張無法作為判定標(biāo)的物市場價值的可靠依據(jù)。”

特納在裁決書中將該豪宅描述為位于西溫哥華坎特伯雷社區(qū)的"意大利/歐式風(fēng)格豪華獨棟住宅"。該建筑建于2003年，橫跨三塊總計1.37英畝（約5542平方米）的地塊，裁決書指出這為其提供了"私密性及山海景觀"。

由于該區(qū)域規(guī)劃為獨棟住宅用地，且現(xiàn)有建筑僅占土地總面積三分之一，特納認(rèn)定其當(dāng)前用途已實現(xiàn)"最高最佳使用原則"。

霍本集團一直不認(rèn)可評估價值。

霍本集團辯稱，地塊后部的建設(shè)限制契約應(yīng)降低房產(chǎn)評估價值，指出該處無法建造室外泳池。但仲裁主席未采納此觀點，強調(diào)該豪宅已配備室內(nèi)泳池。特納最終裁定該限制契約"未對標(biāo)的物市場價值產(chǎn)生負(fù)面影響"。

上訴方與評估方共提交了13處"可比"房產(chǎn)交易案例，但裁決書指出所有參照房產(chǎn)的地塊面積和建筑面積均小于馬洛大道豪宅。其中一處參照房產(chǎn)——位于馬洛大道1609號的相鄰住宅，于2021年7月以略低于1210萬加拿大元成交，后在2025年10月以1900萬加拿大元轉(zhuǎn)售。但特納認(rèn)為缺乏足夠證據(jù)判定該時段豪華市場整體趨勢，決定不對參照房產(chǎn)售價進(jìn)行"時間調(diào)整"。

仲裁主席測算顯示，參照房產(chǎn)平均售價為每平方英尺1409加拿大元，中位數(shù)為每平方英尺1330加拿大元。裁決書指出："鑒于標(biāo)的物在地塊規(guī)模和居住面積上均顯著大于參照案例，在選定其每平方英尺價值時理應(yīng)考慮規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)。同時，標(biāo)的物業(yè)齡高于部分參照案例的事實，也應(yīng)在較低單價中得到合理體現(xiàn)。"

特納估算該房產(chǎn)實際市場價值約為每平方英尺1200加拿大元，總價近2390萬加拿大元，暗示2025年的評估"實則保守"。裁決結(jié)論明確："本院認(rèn)定標(biāo)的物當(dāng)前22207000加拿大元的評估值是市場價值的合理估算。由于上訴方未獲知評估值可能上調(diào)，本案不予將評估值提升至實際價值。"該評估值包含土地價值989.6萬加拿大元及建筑價值1231.1萬加拿大元。

值得注意的是，根據(jù)不列顛哥倫比亞省評估局?jǐn)?shù)據(jù)，該房產(chǎn)評估價值近兩年持續(xù)微降：從2023年的2330萬加拿大元降至2024年的2270萬加拿大元，2025年進(jìn)一步降至2220萬加拿大元。過去10年間，1669 Marlowe Pl.的評估價值最高曾達(dá)2017年的2650萬加拿大元，最低為2021年的1890萬加拿大元。