新年看房記｜上海江景樓盤低姿態入市，認籌金50萬元，有購房者仍決定“再等等”

元旦假期第二天，上海的天氣終于告別陰雨，迎來萬里晴空，各大售樓處門口看房的車輛也多了起來。

家住浦東新區東方體育中心附近的陳阿伯是福建人，近期正琢磨著將手中一套184平方米的洋房出售置換。趁著假期，他和兒子兒媳一同驅車來到前灘南板塊看房。

“價格越來越低，心里慌，又不知道哪個時間點置換更合適。舊的舍不得賣，畢竟價格上遠沒有達到心里預期。”2026年1月2日上午，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）在陸家嘴集團開發的前灘濱江道項目遇到了正在看房的陳阿伯一行人。

不同于此前新盤動輒數百萬元的認籌金門檻，前灘濱江道可謂低姿態入市——不僅認籌金為50萬元，項目均價也定在了11.65萬元/平方米。即便如此，一番實地看房后，陳阿伯還是決定“再等等”。

上海前灘濱江道項目 每經記者 劉頌輝 攝

多項利好政策元旦生效

每經記者注意到，小長假期間，上海樓市供銷兩端同步發力，市區和郊區均有樓盤入市。

1月1日當天，靜安區內環的譽靜安項目二批次啟動認購，均價為12萬元/平方米；閔行區的象嶼天譽蘭香項目啟動認購，備案均價約8萬元/平方米。

同日，閔行區保利都匯和煦項目開盤推出144套房源，備案均價69888元/平方米。截至發稿，項目公司發布公告，宣布取消公證搖號開盤的銷售方式。

閔行區莘莊板塊的安高海印華庭則搶先一步，在元旦前一天便開啟認購。安居客數據顯示，項目首日認購30組，認購率僅為44%，首推房源68套，備案均價約82590元/平方米，認購截止時間為1月4日。

與新房入市潮相呼應的是，多重購房利好政策于元旦當日起正式落地，從稅費和信貸層面為購房者減負。

稅費方面，財政部、稅務總局發布的《關于個人銷售住房增值稅政策的公告》明確，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

信貸方面，存量公積金貸款利率以及存量商業貸款利率同步調整。具體調整為：首套住房5年以下（含5年）利率從2.35%降至2.1%，5年以上利率從2.85%降至2.6%；第二套住房5年以下（含5年）利率從2.775%降至2.525%，5年以上利率從3.325%降至3.075%。

對于2025年5月8日以前發放的個人住房公積金存量貸款，利率調整從2026年1月1日開始執行，無需借款人申請。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析表示，政策措施持續支持購房需求，增值稅減稅政策將有效減輕房東售房負擔，直接降低二手房出售的增值稅納稅成本。對于因稅費成本較高而猶豫的房東來說，可能會提高其房屋掛牌出售的積極性。

從置換角度看，這將有利于促進大戶型新房項目的去庫存。反過來也啟示各地，要結合此次增值稅減稅政策和各地“以舊換新”政策，促進置換需求和改善型購房需求的釋放，真正和各地2026年去庫存工作有力結合。

“在實踐過程中，政策也會間接影響購房者。一是過去此類稅費往往需要讓購房者承擔。現在此類稅費減少，自然也使得買家的購房成本降低。二是從房東角度看，若稅費減少了，那么掛牌房源的議價空間也會增大，此時購房者能以更優惠的價格認購。”

主動降低認籌金門檻

2025年12月27日，上海網上房地產官網集中發出一批上市新房清單，4個項目合計推出384套房源，上市面積達57048平方米，總貨值約39.5億元，分布于浦東、閔行、奉賢和青浦四個區域，為樓市開年注入新活力。

前灘濱江道是4個項目中的一個，首次開盤推出122套房源，戶型面積涵蓋89—152平方米，均價11.65萬元/平方米，為本批次價格最高。該項目臨近黃浦江，高區部分有較好江景視野，周邊綠化覆蓋率高。

這一板塊的樓市熱度早有先例。去年8月，前灘公館推出最后一期房源，此前該項目5次開盤均在當日售罄，其中4次由于認購人數過多而觸發積分制。

陳阿伯一家此前在前灘公館認購了一套184平方米洋房，價格約12.47萬元/平方米，合同約定今年年底交房，“當時200多套房子，500多個家庭認購”。

陳阿伯說：“他們（兒子兒媳）目標很明確，只看前灘附近的新房，要能看到江景。”

據他們介紹：“既為了投資，也用于自住。從投資屬性來看，稀缺性很重要。如果不帶江景，我們現有的房子已足夠住，不需要置換了。”

據置業顧問小王介紹，自預售許可證通過后，售樓處已累計接待1500余組客戶到訪，預計元旦假期結束后正式啟動認籌，1月18日左右開盤。相較于此前部分新盤動輒數百萬元的認籌金要求，前灘濱江道僅設置50萬元認籌金門檻。

“中小戶型的房源不多，開盤應該不愁賣，大戶型估計去化慢一些。”小王直言，近期市場觀望情緒較濃，購房沖動性消費減少，公司無法保證新項目能復制去年前灘公館當日售罄的盛況，降低認籌金門檻正是為了讓更多意向客戶有機會參與認籌。

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