【2025紹興土拍報(bào)告】28宗，107億！71%為低密土地

2025年紹興涉宅土拍市場(chǎng)，終于收官。

作為新房市場(chǎng)的重要風(fēng)向標(biāo)，2025年的土拍市場(chǎng)情況如何？

接下來(lái)，就一起來(lái)看一下“識(shí)越版”【2025紹興土地報(bào)告】吧！

01.

賣地28宗

累計(jì)攬金約107億

2025年，紹興全市出讓涉宅土地28宗（不含整體安置回購(gòu)地塊），總成交面積約126萬(wàn)㎡，總成交金額約107億元。

其中，成交面積和成交金額，已連續(xù)4年迎來(lái)下降。

相比2024年：

• 成交宗數(shù)，減少9宗，環(huán)比下降約24%
• 成交面積，減少約29萬(wàn)㎡，環(huán)比下降約19%
• 成交金額，減少約48億元，環(huán)比下降約31%

眾所周知，土地出讓金是政府財(cái)政收入的重要來(lái)源之一。

土地出讓金的減少，對(duì)來(lái)年的城市建設(shè)，包括拆遷、公建配套建設(shè)等，具有一定影響。

而城市建設(shè)，又會(huì)影響招商引資、人才引入等多個(gè)方面，進(jìn)而影響房地產(chǎn)行業(yè)。

所以，從土地出讓金減少這方面來(lái)看，紹興2026年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，依然不容樂(lè)觀。

02.

土拍整體降溫

局部“發(fā)光發(fā)熱”

再看2025年紹興各區(qū)縣市涉宅土地的成交情況。

• 越城區(qū)，成交5宗，約28.5萬(wàn)㎡，約22.2億元
• 柯橋區(qū)，成交7宗，約20.8萬(wàn)㎡，約16.6億元
• 上虞區(qū)，成交6宗，約30.4萬(wàn)㎡，約34.9億元
• 諸暨市，成交5宗，約25.6萬(wàn)㎡，約20.5億元
• 嵊州市，成交2宗，約13.3萬(wàn)㎡，約7.1億元
• 新昌縣，成交3宗，約6.9萬(wàn)㎡，約5.3億元

從涉宅土地成交宗數(shù)來(lái)看，柯橋成交最多，共7宗，嵊州成交最少，僅2宗。

除上虞、新昌成交宗數(shù)較2024年上漲1宗外，其余區(qū)域成交宗數(shù)較上年均有下降。

從成交面積來(lái)看，上虞區(qū)成交面積最多，達(dá)約30.4萬(wàn)㎡，其余區(qū)縣市均在30萬(wàn)㎡以下。

其中，新昌縣成交量最低，僅約6.9萬(wàn)㎡。

至于為何新昌縣2025年僅出讓3宗宅地，約6.9萬(wàn)㎡，從下圖中也能看出原因：

2023年，新昌出讓了大量涉宅用地（約64.4萬(wàn)㎡），但隨著市場(chǎng)行情下降，購(gòu)房者更愿意持幣觀望，或把資金投向一線城市，這也導(dǎo)致市場(chǎng)庫(kù)存嚴(yán)重，減緩涉宅土地出讓速度，也是預(yù)留之內(nèi)的事情。

03.

紹興2025年度

總價(jià)&樓面價(jià)TOP10出爐

“地王”仍在上虞區(qū)

2024年度的“總價(jià)地王”，是上虞城北69-4號(hào)地塊（容積率1.7-1.9），總價(jià)約11.8億元；同年的“樓面價(jià)地王”，是上虞城北56號(hào)地塊（容積率1.05），樓面價(jià)約14596元/㎡。

接下來(lái)，一起來(lái)看一下紹興2025年度的總價(jià)&樓面價(jià)TOP10。

1

總價(jià)TOP10

2025年土地成交價(jià)普遍較低，成交總價(jià)10億以上的涉宅地僅2宗（2024年是4宗），均位于上虞區(qū)。

其中，年度“總價(jià)地王”，是上虞城北67-2號(hào)地塊，總價(jià)約11.8億元，出讓面積約8.29萬(wàn)㎡，容積率約1.3-1.5。

2

樓面價(jià)TOP10

2025年樓面價(jià)超過(guò)1萬(wàn)/㎡的，同樣是2宗（2024年是7宗）。

由紹興市上虞舜城城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司拿下的上虞城北40-2地塊（容積率1.01-1.05），以成交樓面價(jià)約12001元/㎡，成為2025年度的“樓面價(jià)地王”。

綜合上述榜單來(lái)看，TOP10的成交總價(jià)、樓面價(jià)，普遍不及去年，整體有了一定的下降。

消極地看，這是樓市行情依然未走出“低谷”的表現(xiàn)，接下來(lái)的2026仍是“求穩(wěn)”的一年。

積極地看，地價(jià)低了，之后房?jī)r(jià)以及購(gòu)房者的置業(yè)門檻也會(huì)隨之降低。

尤其是TOP10地塊的地段位置都相對(duì)較好，而且普遍的低容積率地塊，對(duì)于改善和終改購(gòu)房者，接下來(lái)會(huì)比較友好。

04.

改善迎來(lái)“好時(shí)代”

國(guó)企撐起半邊天

以下是大家較為關(guān)注的紹興主城三區(qū)具體的土地成交情況。

1

越城區(qū)

地塊位置示意圖 僅供參考

2

柯橋區(qū)

地塊位置示意圖 僅供參考

3

上虞區(qū)

地塊位置示意圖 僅供參考

紹興三區(qū)共計(jì)出讓涉宅地18宗，約占全市的64%，從中還可以發(fā)現(xiàn)以下2個(gè)特點(diǎn)：

• 改善產(chǎn)品，成主城供地主流

在18宗土地中，最大容積率在1.2及以下的低密宅地，有7宗，最大容積率在1.2-2.0（含）的涉宅地，有9宗。

2種容積率的土地，約占三區(qū)總量的88.9%。

注：一般來(lái)說(shuō)，容積率1.2以下的產(chǎn)品，多為排屋、疊墅、合院等產(chǎn)品；容積率在1.2以上，2.0以下的產(chǎn)品，多為小高層或排屋+小高層的組合。

從容積率這點(diǎn)可以了解到，接下來(lái)新品，大部分會(huì)是改善型和終改型產(chǎn)品，對(duì)于改善購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，2026年將是“有得挑”的一年。

• 國(guó)企，撐起樓市半邊天

在三區(qū)18宗土地中，有12宗土地是國(guó)、央企拿地（或聯(lián)合拿地）。

有國(guó)央企資金的保障，一定程度上化解了購(gòu)房者“交付延期”的顧慮。

值得一提的是，三區(qū)除國(guó)央企摘得（聯(lián)合摘得）的土地外，剩余的6宗土地中，除元壟是深耕紹興的房企外，其余房企或是跨界房企，或是首入紹興的房企。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，除了對(duì)這些房企的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)會(huì)有顧慮外，對(duì)房子后續(xù)的維護(hù)問(wèn)題，也會(huì)有一定的擔(dān)憂。

05.

關(guān)于2026的一些預(yù)測(cè)

紹興，值得被看好

2026年，將是對(duì)改善非常友好的一年。

至于為什么說(shuō)是友好的一年，除了低容積率土地（28宗宅地，20宗容積率可控制在1.5以下）帶來(lái)的改善產(chǎn)品外，還有很重要的一點(diǎn)——《紹興市住宅品質(zhì)提升設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》。

來(lái)源：紹興市政府網(wǎng)

該導(dǎo)則對(duì)層高、聲環(huán)境等影響居住舒適度的多個(gè)方面，有了更高的要求。

比如：

• 層高方面：住宅層高不應(yīng)低于3.00米，設(shè)有地暖、管道式新風(fēng)或集中式中央空調(diào)系統(tǒng)的住宅，層高不應(yīng)低于3.15米
• 降噪方面：高速、鐵路、快速路、城市主干道沿線的首排住宅建筑，以及緊鄰住宅小區(qū)內(nèi)部汽車坡道的住宅，其朝向噪聲源的外門窗應(yīng)采用三玻兩腔等有效的隔聲降噪措施。
• 隔音方面：住宅現(xiàn)澆樓面板、屋面板厚度不應(yīng)小于120毫米（原先為100毫米）……住宅分戶墻基層墻體厚度不應(yīng)小于240毫米（原先為200毫米）。

該導(dǎo)則已于2025年7月1日?qǐng)?zhí)行，這也意味著2026年絕大部分新出的產(chǎn)品，將是“好房子”新規(guī)下的產(chǎn)品，居住舒適度方面會(huì)有不小的提升。

另外，隨著紹興無(wú)人機(jī)、集成電路、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)的引入、集聚（比如2025年12月，大疆正式在鑒水科技城拿地），在更多人才入紹的同時(shí)，也會(huì)催生更多的住房需求。