“應登盡登、應發(fā)盡發(fā)”，廣東出新規(guī)化解農村不動產登記難

近日，廣東省自然資源廳、省農業(yè)農村廳聯(lián)合印發(fā)了《廣東省自然資源廳 廣東省農業(yè)農村廳關于妥善處理農村不動產登記歷史遺留問題的若干意見》（以下簡稱《若干意見》），以切實保障農民住宅財產權和宅基地使用權為目標，以權屬無爭議為前提，分類施策妥善處理農村不動產登記歷史遺留問題。

《若干意見》明確了申請登記范圍和申請登記主體，以2020年3月23日作為處理農村宅基地不動產登記歷史遺留問題的時間界點，以2022年8月1日作為處理集體建設用地不動產登記歷史遺留問題的時間界點?！度舾梢庖姟纷?026年1月30日起施行，有效期5年。

《若干意見》針對宅基地、集體建設用地的不同情形分類提出了指導意見，其中包括宅基地上房屋超規(guī)、集體建設用地無權屬來源材料等情形，并創(chuàng)新提出了宅基地登記“三級審核確認”處理原則、集體建設用地“按現狀登記”等處理原則。

原村民轉城鎮(zhèn)居民，已建成宅基地面積超規(guī)、房屋建筑面積超規(guī)等，均可開展登記

據《若干意見》，宅基地登記申請主體原則上為本農村集體經濟組織成員或本村村民，有下列情形之一，也可作為申請登記的主體：

1.本村原村民合法取得宅基地使用權或房屋所有權后，將戶口遷出或因“村轉居”轉為城鎮(zhèn)居民；

2.非本村村民因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準使用宅基地建房；

3.已擁有一處宅基地的本農村集體經濟組織成員或本村村民、非本農村集體經濟組織成員或非本村村民的農村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農村宅基地；

4.非農業(yè)戶口居民（含華僑）在1999年1月1日前合法取得宅基地或因合法取得房屋而占用宅基地，且權屬未發(fā)生變化；

5.華僑原在農村的房屋拆除或坍塌，經縣級以上人民政府批準，在原宅基地或村內其他宅基地建房；

6.其他經批準取得宅基地建房的。

《若干意見》創(chuàng)新提出了宅基地登記“三級審核確認”處理原則，即由組級集體經濟組織（村、居民小組）、村級集體經濟組織（村委會、社區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）三級審核。對1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前及此后建成的房屋，針對宅基地面積、房屋建筑面積是否超過當地規(guī)定面積標準等具體情形，進行了詳細規(guī)定。

其中，1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后建成的宅基地上房屋，占用的宅基地面積未超過當地規(guī)定面積標準，房屋建筑面積超過當地規(guī)定標準的，經公示和三級審核確認后，按宅基地實際面積和當地宅基地房屋建筑標準面積辦理登記。占用的宅基地面積和房屋建筑面積均超過當地規(guī)定面積標準的，經公示和三級審核確認后，按當地宅基地標準面積和房屋建筑標準面積辦理登記。

宅基地使用權及其地上房屋所有權登記原則上應按照“一戶一宅”要求確權登記到戶。其中，每名年滿18周歲的成年子女原則上可單獨視為宅基地確權登記條件中的一“戶”。各地市可以結合地區(qū)宅基地審批實際，探索解決滿足分戶條件未分開居住、因歷史原因形成的“一戶多宅”的宅基地使用權和房屋所有權登記問題。宅基地使用權及其地上房屋所有權登記申請人是否符合登記申請主體要求和“一戶一宅”、是否分戶認定等內容由三級審核確認。

集體建設用地無權屬來源材料、缺規(guī)劃驗收合格證明文件等，符合條件亦可開展登記

《若干意見》明確，對于沒有權屬來源材料的集體建設用地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，認定屬于合法使用的，經所在村級集體經濟組織（村委會、社區(qū)）同意，并公告30天無異議，經鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核，報縣級以上人民政府批準后辦理登記。

集體建設用地上建筑物（構筑物）沒有建設工程規(guī)劃驗收合格證明文件或規(guī)劃條件核實意見等符合規(guī)劃的材料，按照規(guī)定能夠補辦的，應當依法依規(guī)處理并補辦手續(xù)后辦理登記。對確因建成時間較早等原因不具備補辦條件的，在符合國土空間規(guī)劃的前提下，報經縣級以上人民政府同意后，縣級以上自然資源主管部門按現狀出具認定或審查意見。

集體建設用地上建筑物（構筑物）沒有建設工程已竣工的材料，能夠補辦竣工驗收備案手續(xù)的，應當依法依規(guī)處理并補辦相關手續(xù)后辦理登記。對因其它各種原因確無法取得竣工驗收備案結果的，建設單位或其他辦理主體可委托依法設立的房屋安全鑒定機構進行鑒定，出具鑒定合格意見書；并委托依法設立的技術服務機構，按不低于原建筑物建成時的消防安全標準對項目進行竣工驗收消防查驗和安全評估。

嚴禁通過登記將違法用地或違法建設合法化

《若干意見》還強調，嚴禁通過登記將違法用地或違法建設合法化。對城鎮(zhèn)居民尤其是回鄉(xiāng)退休干部違法購買宅基地和農房、各類社會投資主體下鄉(xiāng)利用宅基地建設別墅大院和私人會館、借流轉之名違法違規(guī)圈占或買賣宅基地、違法違規(guī)搞合作建房、“小產權房”、違反永久基本農田和生態(tài)保護紅線管控要求建房等情形，一律不得登記。

據悉，省自然資源廳高度重視農村不動產登記發(fā)證工作，自2019年起全力部署推動房地一體農村不動產登記發(fā)證工作，截至2025年12月底，全省具備房地一體發(fā)證條件的宅基地已登記發(fā)證863.61萬宗。但全省仍有超6成的宅基地不符合房地一體登記條件，此次出臺化解農村不動產登記歷史遺留問題政策，將促進農村宅基地、集體建設用地“應登盡登、應發(fā)盡發(fā)”。

南方農村報記者 鄧寶盈