最高院：建筑物飄窗頂板上的表面部分，屬于業主專有還是共有？

作者：周軍律師.

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在多層住宅日常使用中，建筑物飄窗頂板上表面的權屬爭議頻發，典型場景如業主在該區域安裝空調外機、堆放物品引發鄰里糾紛。多數業主存在認知誤區，認為“飄窗屬于自家房屋組成部分，其頂板自然歸自己專有”。

那么，建筑物飄窗頂板上的表面部分，屬于業主專有還是共有？

最高人民法院案例庫入選案例《劉某慧訴顏某婷排除妨害糾紛案》中明確：

飄窗頂板上表面作為建筑物外墻，屬于業主共有部分，業主均可依合理使用原則使用。業主主張其為自己專有部分的，人民法院依法不予支持。

本案焦點是：飄窗頂板上表面應認定為建筑物的專有部分，還是共有部分。

《中華人民共和國民法典》第二百七十一條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。

現代小區住宅樓一般為多層建筑，區隔各專有部分以及專有部分與共有部分的墻壁（共同墻壁）、天花板、地板等均有一定的厚度，這就產生了各專有部分、專有部分與共有部分的分界線究竟是在厚度的中心（壁心），還是厚度的內表面等爭議，由此形成了壁心說、空間說、最后粉刷表層說等多種分界線認定標準。但是，不管哪種分界線認定標準，均不將建筑物外墻作為業主的專有部分。

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條亦對此作出明確，該條規定：“除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為民法典第二編第六章所稱的共有部分：(一)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分……”。

本案中，101室的飄窗作為住宅的組成部分，業主顏某婷對其享有專有權，但是該專有權并不包括飄窗頂板上表面，原因在于該上表面屬于建筑物外墻，系業主共有部分。顏某婷主張該飄窗頂板上表面為個人專有部分，以排除其他業主共同使用，于法無據，依法不應得到支持。

周軍律師提醒，建筑物飄窗頂板上表面的權屬屬于“全體業主共有”。業主在行使權利時，應尊重共有部分的屬性，遵循法律規定與小區規約，共同維護建筑物的整體安全與和諧使用秩序。若對具體使用場景的合法性存疑，可提前咨詢專業律師，確保自身行為符合法律規定，避免侵權風險。

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