北京買房：理清思路，購房建議1765

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

在網上看到您回憶怡海花園的文章，感慨萬千啊，我當年就是想買這里，但各種原因沒有買成，后悔了好長時間。請問現在您還建議嗎？小區已經老了，物業也不如以前了，保安也早就不是當年的帥小伙了，最關鍵的就是這塔樓問題，一是擔心保值，二是擔心防火。

A：

1、我是否建議不重要，重要的是能否找到性價比高的房源吧。在這種時期是有可能撿漏兒的，能買到超跌的房子就算成功。這問當地中介吧，可以用租售比來比較，數值越低的越劃算。

2、老了能怎么辦呢？就算房齡新的也逐年變老，跟人一樣，只能是看自己是否接受“徐娘”了？保安確實挺可惜的，我對當年的帥小伙兒們也印象挺深。現在不是沒有帥保安，而是物業費的標準雇不起了。要不攛掇物業漲錢吧，錢到位，精神保安也就到位了。

擔心塔樓那就買板樓唄，怡海也有啊，比如典型的恒泰園的小板樓，保值挺好的。防火的事沒法兒聊，只能自己決定。

3、總之我沒什么建議，您說的都是很現實的情況，我頂多是建議先看板樓而已，其他沒什么可說的。

僅供參考。

借網友這防火的話題聊兩句，也是怡海的往事。大概是2006年前后吧，怡海五期或六期開盤的時候。當時我在豐科園有個辦公室，某天去開會時聽同事講了個新聞，怡海正在施工的一棟塔樓著火了。

著火不新鮮，新鮮的是人家怡海物業，竟然在消防隊還沒來的時候，就組織保安們爬樓把火給滅了。30層的塔樓啊，是用人傳人的方式把滅火器甚至水桶給送上去的。就算火勢不大，那這種事兒聽著也挺讓人驚嘆的。

反正我們當時就反思自己的物業和保安了，不是我們自吹，這幫人甭說滅火，不趁火打劫就不錯了。所以當時只能感慨怡海的物業真不是蓋的，據說保安也凈是退伍兵，這身體素質和無畏的精神確實了不起。

不過這都是20多年前的事兒了，一切都是看發展，現在不太可能再有這種事兒了。扭頭兒再看看我們單位的保安，當年的看門大叔已經榮升為保安隊長了，沒別的優勢，只因為他的牙最多，另外幾個還不如他呢……

二

Q:

一家三口在朝陽管莊北京新天地老人住。我和媳婦陪孩子西城上學租房子，已經六年級，集體戶學籍也解決了，所以沒什么學區房需求，工作也在西城。現在手頭有450萬現金，家庭年收入大概70萬左右。

比較穩定。想在常營再買一套改善型房子，一方面雙方老人年紀陸陸續續大了，全家住的近一點相互照顧方便一些。有沒有合適的小區推薦？或者說這個方案可以嗎？

A：

1、方案當然可以了，這是典型的改善，看自己的喜好來選擇更合適。常營的改善小區就那幾個，找當地中介給推薦就行。

2、不過多說一句，在西城上學還得至少六年吧？那買了房子也只是周末住，這利用率可不太高。而且越到高年級的學習越緊張，兩邊跑的話從身體到心理的壓力都挺大的。

我家也曾經折騰過一陣子，但堅持不下來。尤其到了高中，最大的愿望是每天讓孩子多睡半小時甚至一刻鐘，否則太累了，當父母的沒有不心疼的。

3、另外常營保值好的以常楹公元和長楹天街為典型，也就是品質比較高的。普通小區的大戶型則價格走勢普通，當然居住的性價比自然就相對高了。

而且既然是收入很高，那如果總預算也偏高的話，比如超過700萬，那到四環外才更合適。比如朝青一帶，這總價的流動性相對更強。

僅供參考。

三

Q:

想向您咨詢一下購房問題，240左右的預算，能住能租，以保值、抗通脹為目標。看了芳城園一區的房子目前有一些性價比高一點的一居室。差不多價格的也看了昌平融澤嘉園和石景山的京漢旭城一居室，從我的目標來看，更傾向哪個區域呢？

A：

1、能住能租保值抗通脹，這要求有點兒虛，都是怎么個標準啊？

2、簡單說吧，北京的房子只要能租的出去就肯定能住。不過如果某套房的性價比高，在不是撿漏兒的情況下，一般都因為價格走勢偏弱，所以才顯的性價比高的。

或者說出租和自住是兩個市場，在預算不太高的情況下通常是相悖的。保值好的多數租金收益不太高，而租金收益高的意味著性價比高，但背后的原因是因為漲的慢或幅度小。所以還是適當取舍吧，預算不太高的情況下不太好都兼顧。這就跟股票的漲幅vs市盈率似的，甘蔗很難兩頭兒甜。

3、而且您這既然有自住的想法，通勤是怎么考慮的，這三個地段兒離的遠了點兒吧？只能說常規建議是先北后南，先商品房后老公房和安置房。所以地段兒來說先看融澤吧，小區的話則是京漢旭城。

4、另外為什么沒考慮東邊啊？朝陽的租金收益率是北京各區最高的。以京通為界，北邊四環外的多數小區也價格走勢不落后。

僅供參考。

四

Q:

我手里一套老房在豐臺角門，就是離當年崇文看守所不遠，估計是風水原因導致的吧，跌了100多萬了。想問問您，年底是不是不應該賣房啊？成交淡季。

但也考慮一個問題，老房不好賣，擔心如果行情起來了人家的先漲，我的后漲豈不是就吃虧了？我想換的房其實已經看好了，在豐臺總部基地的萬科藍，這地段應該比角門強吧？您看看這戶型。

A：

1、房價下跌是房地產整體大趨勢的問題，跟看守所的風水有什么關系啊？要說風水，那角門的底子是最講風水的三朝皇家園林，要不然這名字從哪兒來的啊？

2、如果不是著急用錢，那盡量別在年底賣房。成交淡季是因為買房的人少，本來老房就不好賣，年底就更難了，那價格就容易吃虧唄。一年之計在于春，再等幾個月看看行情吧，多數年份都會出現小陽春。

或者就先掛著牌，有人看房也別低價賣，到明年春天再正式砍價，或許能高點兒。畢竟香港房價已經漲了幾個月了，深圳的近期有些抬頭，上海的也有跡象，北京的等著看是否被傳導吧。

3、從地段兒來講當然是豐科園這邊強一些了，新板塊+產業園區，各種配套都齊，如果第五實驗成為劃片學校那就更強了，對口小區有可能成為學區房漲出溢價。

小區也不錯，早期沒什么人看好，規模小+有保障房，但有可能是萬科的物業確實到位吧，反正到目前為止這價格走勢沒落后。

4、全南戶型挺好的，就是樓層低了點兒，常規來講算硬傷。我要建議是再考察一下采光吧，畢竟樓間距不太寬。

僅供參考。

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