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之前講了什么房子好賣、什么房子難賣？本期來聊一聊大家購房者更關心的“房價”問題：什么房子好談價、什么房子難談價？
我們依舊用了一個數據指標來衡量“好不好談價”。我們稱之為房東溢價系數。公式是：上月成交價/本月掛牌價。意思是成交價和掛牌價差了多少？數值越小說明差值大，談價空間也大。反之亦然。
數據說明Explain：數據出自兔博士app，2025年12月二手房掛牌數據，11月二手房成交數據。
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一.從房齡來看，老房子好談價還是新房子好談價？
次新房有很明顯的高掛現象，這也意味著這類房子可以好好和房東砍砍價，特別是5-10年的。
而老破小反而溢價空間小得多。
二.從面積/房型來看，哪類房子好談價？
這里面積段和我們平時劃分有很大區別。對了，就是根據戶型大致劃分的。（30平米以下的一房，30-50一房一廳，50-70兩房一廳，70-90的兩房兩廳，90-120三房兩廳，120-140大三房等等）。這里還要說明一個情況，因為30平米以下成交只有個位數套，量變引起質變。當成交量或者掛牌量的值很小時，房東溢價系數可能會看上去“失真”。所以這個指標運用在宏觀指標上會比較好。
70-140平米這個區間的三段，也就是兩房/三房的房子房價水分比較大，如果我們需求此類房型，那別忘了和房東掰扯掰扯。
OK，通過上面的結論，我們能得出一個結論：上海次新房、兩室兩廳/三室兩廳的房子最好談價。老破小和大房子難談價。
三.哪個區域好談價？
除了崇明、金山、奉賢以外成交價高于掛牌價，其他區域的房東溢價指數大差不差。
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