手握千萬預算，北京改善型購房者在考慮什么？

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改善房源承載著家庭從“住有所居”到“住有宜居”的核心需求，其產品設計、功能配置與區位選擇，始終是改善型置業群體重點關注的焦點。

北京商報記者丨李晗

如果說“確定性”是剛需盤的標簽，“產品硬實力”則成為手握千萬預算的改善型購房者的核心決策標尺。單價6萬—10萬元/平方米的改善型新盤，在2025年全面邁入“價值抉擇模式”。

北京商報記者不完全統計，北京2025年全年共有26個單價在6萬—10萬元區間的改善型項目入市，累計供應房源超1.3萬套，市場分化態勢尤為顯著。其中，在拿地環節表現亮眼的“中建系”，將“掰手腕”延展至一線營銷，但結果天差地別：中建二局旗下房地產公司中建玖合打造的中建·運河玖院依托優質產品力與配套優勢，以81.15%的去化率登頂“改善去化王”，其二期頂層河景房源總價突破4000萬元仍具備吸引力；而由中海地產打造的中海朝陽ONE去化率則僅為14.48%，淪為同梯隊墊底項目。在戶型趨同的市場背景下，區位配套成熟度與產品細節打磨，成為撬動改善型住宅去化的關鍵變量。

地段、產品、配套與性價比缺一不可

改善房源承載著家庭從“住有所居”到“住有宜居”的核心需求，其產品設計、功能配置與區位選擇，始終是改善型置業群體重點關注的焦點。

北京商報記者不完全統計，2025年北京市有26個單價處于6萬—10萬元/平方米區間的改善型房源項目入市，涵蓋中建·運河玖院、建發金茂觀宸、金茂滿曜、中海朝陽ONE等標桿項目。上述項目累計為市場供應改善型房源13333套，有效補充了區域改善型住房供給。

從項目整體去化表現來看，中建·運河玖院以超80%的去化率顯著領先于其他改善項目。具體來看，該項目分別于9月、10月取得兩張預售許可證，截至2025年末，其供應的838套房源已完成簽約680套，去化率達81.15%。

在一期房源去化表現亮眼的背景下，中建·運河玖院（二期）于12月19日順利取得預售許可證，推出552套房源。在銷售不足一個月時間內，便已簽約242套房源，去化率達43.84%，成交均價約為6.15萬元/平方米。

值得關注的是，中建·運河玖院（二期）規劃的兩棟前排河景樓棟0810-3號樓和0810-4號樓，預售均價分別為7.98萬元/平方米、7.95萬元/平方米。其中，兩棟樓的頂層房源均采用一層一戶設計，預售單價高達8.53萬元/平方米。

其中，3號樓頂層1701室建筑面積439.5平方米，總價達3772.27萬元；4號樓頂層1901室建筑面積470.96平方米，總價更是超4000萬元，達4042.29萬元。

此外，頤海澐頌、建發金茂觀宸（一期）兩個項目的去化率亦突破70%。其中，頤海澐頌項目供應房源752套，已簽約586套，去化率77.93%；建發金茂觀宸（一期）供應房源479套，已簽約367套，去化率76.62%。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，改善型新房購房者選擇面顯著拓寬，考量維度更豐富，核心聚焦地段、產品力、配套資源與價格性價比，優質地段或高效通勤效率是核心優勢，得房率高、戶型設計優的項目更受市場認可，同時兼顧社區內外配套完善度、性價比突出的房源更易促成認購。

戶型設計缺陷帶來的去化難

在中建·運河玖院、頤海澐頌、建發金茂觀宸等項目憑借超70%的去化率彰顯強勁市場競爭力的同時，部分與熱銷項目處于同一單價梯隊的樓盤，受產品定位偏差、區位配套支撐不足等多重因素影響，呈現出銷售疲軟態勢，去化進度大幅落后于市場平均水平。

從開盤時間超6個月的項目表現來看，中海朝陽ONE的去化進程最為滯后。該項目作為十八里店區域首個“好房子”標桿項目，于4月、6月、9月分批次領取5張預售許可證，截至2025年末，累計向市場供應房源870套，僅完成134套房源簽約，去化率僅為15.4%。

值得關注的是，中海朝陽ONE 4月開盤時曾官宣熱銷27.3億元。然而，北京商報記者根據北京市住建委官網數據核算，該項目截至2025年末累計簽約面積約17.19萬平方米，成交均價約7.46萬元/平方米，據此測算實際累計銷售額僅約12.82億元，與開盤宣傳業績存在差距，項目市場表現未達預期。

從戶型分析來看，戶型設計存在不足，是中海朝陽ONE去化受阻的首要癥結。以其145平方米主力戶型為例，客廳面寬僅為4.2米，而同區域競品保利朝觀天珺122平方米戶型、金茂滿曜120平方米戶型的客廳面寬分別達到4.8米、5.3米，在核心公共空間的舒適度上形成顯著差距。

此外，在相近面積段戶型的空間布局對比中，中海朝陽ONE的劣勢同樣凸顯。

保利朝觀天珺139平方米戶型與金茂滿曜133平方米戶型均采用“四葉草”布局，前者長寬尺寸分別為12.8米、12.5米，比例接近1∶1，后者為13.1米、11.6米，空間形態趨近于正方形，均能實現采光均勻、動線合理的居住體驗；而中海朝陽ONE 145平方米戶型則相對狹長，長寬分別為16.1米、10.6米，易造成空間浪費與采光死角。

在各居室面積配置上，中海朝陽ONE的競爭力亦不足。保利朝觀天珺139平方米戶型的主臥（含陽臺，不含衛生間）面積約為18.43平方米，而中海朝陽ONE 145平方米戶型的同類型空間僅為17.68平方米。

次臥方面，保利朝觀天珺139平方米戶型次臥面積達15.52平方米，中海朝陽ONE 145平方米戶型次臥則僅為11.1平方米，在居住舒適度與功能實用性上存在明顯差距。

在戶型存在諸多槽點的情況下，中海朝陽ONE在銷售端去化表現不及預期。

在中國城市房地產研究院院長謝逸楓看來，居住的核心條件，包括通風采光、朝向、周邊環境（無噪音、無污染）及戶型合理性與高使用率尤為重要。

嚴躍進進一步分析稱，戶型設計直接決定改善客群的居住體驗與資產價值，戶型寬敞、單價具備性價比的房源更易引發市場積極認購，得房率高、私密性佳的戶型設計也會提升市場關注度，結合家庭人口變化的戶型優化與靈活設計，同樣是改善客群的重要考量點。

價格并非唯一購房指標

改善型客群是房地產市場的核心購買力之一，其購房門檻已提高至千萬元左右。

以海淀區頤海澐頌項目為例，該項目成交單價約9.03萬元/平方米，單價高于區域內保利建工嘉華天珺、北京隅海岄、中建壹品?海宸元境三個項目。

盡管單價更高，但頤海澐頌去化表現卻是區域最佳。具體來看，保利建工嘉華天珺于1月、4月、9月分獲三張預售許可證，截至2025年末，其1276套房源僅售出234套，去化率僅18.34%；北京隅海岄、中建壹品·海宸元境則于11月新獲預售證，開盤首月去化率分別為10.63%、16.43%。

雖然各項目間去化表現不一，但戶型整體區別不大。頤海澐頌、保利建工嘉華天珺、北京隅海岄、中建壹品·海宸元境等海淀區項目均在大面積戶型中采用四室兩廳設計，并且因為面積的增長，四室的實際使用面積均超10平方米，可真正意義上實現居住需求。

合碩機構首席分析師郭毅表示，海淀區對優質住宅項目的政策推進秉持審慎原則，區域內項目產品設計整體以合規穩健為主，鮮有突破常規的創新方案。

戶型相近的情況下，區位對于項目去化的影響則更為明顯。頤海澐頌地處永豐核心板塊，依托永豐產業基地近年的快速發展，航空航天、衛星科技、信息技術等龍頭企業相繼落地，為項目奠定了堅實的購房需求基礎。商業配套上，海淀首家山姆會員店落位于此區域，加之地鐵16號線的軌道交通加持，生活與出行便利性顯著提升。

而保利建工嘉華天珺位于永豐北區域，無論產業集聚度還是生活配套成熟度，均與永豐核心區存在差距。這也是導致雖然早于頤海澐頌開盤，兩者去化率卻相差較遠的主要原因。

此外，豐臺區產業基礎弱于海淀區，市場需求主要依賴金融街外溢客群。在此背景下，新宮板塊的建發金茂觀宸憑借地鐵19號線、4號線形成的雙軌交通優勢，加之板塊內購物中心等配套成熟，去化表現顯著優于同區域其他項目。

憑借板塊諸多優勢，建發金茂觀宸（一期）去化流速領先，76.62%的去化率較同區域北京隅西頌的27.56%、中海麗澤叁號院的29.04%，均高出超1.6倍。

郭毅表示，相較于豐臺區其他板塊，新宮板塊的成熟度對金融街外溢客群的吸引力更為突出。與此同時，建發地產憑借成熟的營銷能力與產品展示力進一步夯實項目競爭力，其打造的實景示范區，在大門、會所、園林等場景的呈現上，較同類項目更具時效性與品質感，精準契合金融街外溢置業群體的需求偏好。

謝逸楓表示，未來，開發商拿地需聚焦六大核心維度，重點關注配套成熟度，確保生活、交通等設施完善；結合地塊建筑朝向做好規劃，控制建筑高度提升安全性，同步優化戶型設計以保障空間合理與高使用率；優先布局現房產品降低市場風險，兼顧房屋實用率與空間利用效率；同時考量地塊所處區域的成熟度與發展潛力，依托核心成熟地段筑牢資產增值與長期升值基礎。

編輯丨汪乃馨

圖 片丨北京商報、壹圖網、視覺中國