北京朝陽土地推介會，金茂馬浩缺席

文/北京進深 林振興

2026年朝陽土地推介會，17位央國企地產大佬來了，但金茂北京地區公司總經理馬浩卻缺席了。

微妙的是，擬供地計劃中的三間房D區棚改項目(6地塊)，正挨著金茂滿曜。

而此刻的滿曜，正為手中400多套未售房源加速去化。

壓力之下，項目操盤手董昊陽亮出了最直接的武器：降價。

去年12月，滿曜網簽53套，成交均價降至年內新低——73,870元/㎡，較6月成交均價78,030元/㎡，每平便宜了超4000元。

這還不是谷底，開年1月，滿曜成交了1套約115㎡房源，總價770萬元，均價下探至6字頭——66,889元/㎡。

不知道第一批以高位價格入手的業主們，看到這個成交數據，會作何感想。

為業主著想，去年滿曜成功遷走了誥封碑。

此舉也拉了一波好感，助推其登上朝陽區2025年新房網簽套數榜第二、金額榜第三。

成交額前二的北京宸園、萬吉玖序都是11萬元/㎡左右的頂豪，滿曜以7字頭價位躋身此列，足見其沖刺之猛。

目前，滿曜網簽312套，成交均價7.67萬元/㎡，成交額30.4億元，全盤去化率43.4%。

01

高手如云的大朝陽，滿曜憑借產品定位和定價邏輯，殺出了一條血路。

它規劃19棟8-26F洋房 小高層，共計719套房源。

當別家開發商在朝陽拼命卷面積，越做越大，滿曜卻主打“質價比”，吸引預算有限的客群。

它主推115/116㎡三居和129㎡/133㎡/159㎡四居，少量120㎡和148㎡戶型。

最小的115/116㎡，總價不到1000萬，占比不小，220多套房源。

該戶型分布于3#，4#東邊3個單元，7#，以及8#、12#、15#、17#、19#的東單元。

因為總價低、門檻低，小戶型自然成為搶手貨。例如，15#、19#的東單元均售罄了；

3#也網簽了51套小戶型房源。該樓棟南向正前方為園林5大主題中的女神花園，里面種滿了各種櫻花。

115/116㎡的價格也是真的香，成交均價從77,823元/㎡（2025年8月），一路下探至73,058元/㎡（2025年12月），再到今年初的66,889元/㎡。

也就是說，總價770萬元，就能入手朝青板塊最便宜的南向3面寬的改善型三居。

在產品設計上，金茂也做出了取舍。

最小戶型加贈后超100平米的使用面積，完全可以做出四居，但金茂滿曜選擇做大三居，保證每個房間的舒適度。

然而，并非所有戶型的去化都如此順遂。

最令董昊陽頭痛的是，129㎡四居戶型，供應170多套，目前僅網簽15套。

其中，4#、15#、19#西邊戶，是129㎡戶型，網簽均掛0。

這幾棟129㎡戶型不好賣的原因在于，位置都在項目的邊角，或臨街，或在車行出入口，存在噪音干擾。

加上，129㎡戶型整體贈送面積還不如116戶型，不過入戶門外做了一組儲物柜，偷了一點公攤面積。

相比之下，133㎡戶型的市場表現則亮眼許多，成交均價在7.7萬元/㎡上下，去年最后一個月跌到了7.47萬元/㎡。例如16#、18#（除1單元-901）已售罄。

頂配159㎡四居，分布于9#和10#，一共49套。

目前網簽27套，成交均價7.96萬元/㎡，董昊陽還需要努力。

其中，9#樓王棟擬售均價9.13萬/㎡，為小區唯一均價超9萬的樓棟，采用雙玄關，客廳面寬高達6.3米。

02

如若誥封碑未遷走，它或許是董昊陽心里一個隱隱的疙瘩。畢竟與墓地沾邊，大多數人是忌諱的。

滿曜項目的西北角，原本有一座石文晟墓園，墓園中現存的石文晟繼妻佟氏誥封碑。

石文晟（1643-1720），漢軍正白旗人，清朝大臣。

石碑螭首龜趺，碑身高3.75米，寬1.08米，厚0.44米。龜趺高0.91米，寬1.13米，長2.76米。碑陽碑文清晰，滿漢合璧，漢文七行，碑額書“誥命”。

土地出讓文件白紙黑字寫著，“依法應當實施原址保護”。換言之，這尊碑不可移動。

此前，金茂回復反饋意見，“承諾按照掛牌文件相關要求對地塊內文物實施相應保護措施。”

但最終，金茂為業主著想，費盡周折將誥封碑遷走。

將文物移走，金茂并非第一個吃螃蟹者。

在豐臺，中海地產110億元拿下的萬泉寺24地塊，打造麗金府。里面，有一座明代家族墓地祭祀臺。北京市考古研究院稱它比較罕見，是明代葬俗的重要新發現。

最終，中海還是將祭祀臺移出了地塊。

但它能移出的原因是，文件只要求建設單位“在今后的規劃和建設中進行妥善保護”，沒有寫明“原址保護”。

03

去年2月11日，金茂保利聯合拿下的三間房組合地塊，總價87.3億元。

包括兩幅住宅地塊，其中D區07地塊，由金茂操盤，打造為北京首個滿系產品：金茂滿曜。

距離不到1公里的06地塊，即保利朝觀天珺，目前網簽133套，去化率將近25%，成交均價約8.16萬/㎡，成交金額約14億元。

兩個項目面積段大部分重合，金茂滿曜主力面積段更小一些，建面140㎡以下的房源占比近八成。

朝觀天珺則是拿出了朝青板塊首個140面積段的四居三衛雙套房。

從樓面價來看，金茂滿曜地塊4.8萬/㎡，朝觀天珺是5.6萬/㎡，差出了8000元/㎡。

然而，并肩作戰的劇情在去年下半年悄然轉向。

去年9月，中國金茂一紙公告，宣告了一次關鍵的“分家”。

提煉出來就是：金茂增持金茂滿曜股權至70%，減持保利朝觀天珺股權至30%。

此前，這兩個樓盤，金茂和保利各持股50%。

為何要分家？在公告中，金茂給出了答案：有利于促進各自操盤項目開發工作順利進行。

緊隨股權調整，運營層面也快速換軌。

年底，滿曜項目公司——北京滿茂置業進行了增資，注冊資本從20億元增至45億元，

同時核心團隊“換血”：董事長吳進、財務負責人楊少波、董事李凱退出，取而代之的是馬浩、劉洋、李紅亮。

其中，馬浩是金茂北京地區公司總經理，他之前是金茂總部運營管理部總經理。

相關公司：金茂服務hk00816