高端項目捂熱樓市，房價上漲的真相

家人們，最近是不是又刷到“樓市回暖”“房價上漲”的新聞了？尤其是那個“12月百城新房均價環(huán)比漲0.28%”的消息，估計不少人看了都有點慌，甚至會想“是不是又錯過買房的好時候了”？

先別著急焦慮，今天咱就把這事扒得明明白白。作為天天泡在樓市里的主播，我不跟大家玩虛的，也不用那些“環(huán)比增幅”“結(jié)構(gòu)性行情”的專業(yè)術(shù)語繞圈，就用大白話跟你們嘮，保證每個字都能聽懂。

首先先把這個熱點事實說清楚，到底發(fā)生了啥？簡單說就是，有機構(gòu)統(tǒng)計了全國100個城市的新房價格，發(fā)現(xiàn)2025年12月份的平均價格，比11月份漲了0.28個百分點，算下來每平米大概漲了幾十塊錢，同比去年12月也漲了2.58%。但有個關(guān)鍵信息很多新聞沒說全：這100個城市里，有68個城市的新房價格其實是跌的，真正拉動整體均價上漲的，就只是北京、上海、深圳這些核心城市的高端豪宅項目。

舉個直觀的例子，就像咱們小區(qū)門口的菜市場，平時賣青菜、蘿卜的占大多數(shù)，價格一直很穩(wěn)定，甚至還降了點。但突然來了幾個賣進口水果的攤位，一斤車厘子賣幾百塊，一下子就把整個菜市場的“平均成交價”拉上去了。你能說菜市場里的菜都漲價了嗎？顯然不能，普通人家買的青菜還是那個價，甚至更便宜了。現(xiàn)在的樓市就是這個道理，所謂的“房價上漲”，本質(zhì)上就是高端豪宅的狂歡，跟咱們普通剛需、剛改群體沒多大關(guān)系。

接下來咱拆解拆解，為啥偏偏是高端項目把房價“捂熱”了？不是整個樓市真的回暖了，背后其實是三個核心原因，每一個都很現(xiàn)實。

第一個原因，開發(fā)商在“抓重點”沖刺業(yè)績。每年12月都是房企沖年度目標的關(guān)鍵期，與其在普通剛需盤上打價格戰(zhàn)，賺不了幾個錢還費精力，不如把寶押在高端項目上。你想啊，一套高端豪宅總價幾千萬，賣個幾十套就能完成一大半業(yè)績，而剛需盤一套才幾百萬，得賣幾百套才能趕上。所以去年12月，上海、深圳這些城市集中推了一批高端項目，比如上海徐匯濱江的某個項目，單套最高售價2.5億，開盤3小時就賣光了；深圳還有個頂豪樓盤，單套最低8000萬，一天就賣了50億。這些豪宅成交量雖然只占市場總量的百分之十幾，但對整體均價的拉動作用卻超過了40%，相當于少數(shù)人的消費，把所有人的“平均水平”給拉高了。

第二個原因，高凈值人群在找“安全筐”放錢。現(xiàn)在經(jīng)濟環(huán)境下，很多有錢人覺得把錢放在手里或者投其他行業(yè)不踏實，核心城市的高端房產(chǎn)就成了他們眼中的“硬通貨”。這些房子要么在核心地段，要么有優(yōu)質(zhì)學區(qū)、產(chǎn)業(yè)配套，稀缺性強，不容易貶值，成了他們抗通脹、保資產(chǎn)的選擇。而且這些買家大多是全款支付，決策周期也短，開發(fā)商不用愁回款，自然愿意重點推這類項目。反觀咱們普通購房者，還在糾結(jié)房貸利率能不能再降點、首付能不能再湊點，兩者完全不在一個賽道上。

第三個原因，政策寬松剛好幫了高端市場一把。2025年以來，不少城市都放松了限購，尤其是針對改善型需求的政策，比如提高公積金貸款額度、降低二套房首付比例，甚至有些城市對二孩以上家庭買房還有優(yōu)惠。這些政策看似是普適性的，但實際上最受益的還是能買得起高端改善房的人群。普通剛需就算政策再松，手里沒那么多錢，也還是買不起；而那些有實力換房的人，正好借著政策東風出手，進一步推高了高端項目的成交量。

搞清楚了原因，再說說這事兒可能帶來的影響，這部分咱普通人才更該關(guān)注。

最明顯的影響就是“市場分裂”越來越嚴重。一邊是高端市場熱火朝天，開發(fā)商賺得盆滿缽滿，媒體天天報道“樓市回暖”；另一邊是普通剛需市場冷冷清清，很多三四線城市和一二線城市的外圍板塊，房子根本賣不動，開發(fā)商還在靠降價、送車位、送物業(yè)費吸引客戶。就像廣州，2026年1月新房均價整體漲了1.05%，但從化、南沙這些區(qū)域的價格其實是跌的，漲價的都是天河、海珠這些核心區(qū)的高端項目。這種分裂會讓市場預(yù)期越來越分化，有錢人覺得樓市很穩(wěn)，普通人覺得樓市還是不行，兩者的認知差距會越來越大。

第二個影響是，開發(fā)商會更“偏心”高端市場，普通剛需盤的選擇會越來越少。現(xiàn)在房企拿地都變得特別謹慎，只敢在核心城市的核心地段拿地，而且拿地后基本都會做高端項目，因為這樣風險低、利潤高。而普通剛需盤大多在城市外圍，開發(fā)商覺得去化慢、利潤薄，就不愿意拿地開發(fā)了。未來咱們普通購房者想買房，要么只能選更遠的郊區(qū)，要么就只能買二手房，新房的選擇空間會越來越小。

還有個影響可能大家沒注意到：會讓二手房市場的“冰火兩重天”更明顯。核心區(qū)域的次新房，因為旁邊有高端新房定價托底，業(yè)主可能會坐地起價、縮小議價空間，甚至臨時撤牌不賣了；而外圍區(qū)域的二手房，因為新房都在降價促銷，二手房更難賣，只能靠降價才能出手。就像上海，陸家嘴、新天地這些核心板塊的二手房議價空間已經(jīng)壓縮到1.5%以下，而外郊環(huán)的二手房去化周期都快到40個月了，根本賣不動。

最后說說我的觀點，可能有點犀利，但都是我基于現(xiàn)實的真實感受，不吹不黑。

第一，別被“平均房價上漲”騙了，這不是樓市全面回暖的信號，只是高端市場的“獨角戲”。對于咱們普通購房者來說，要看自己所在城市、所在板塊的真實行情，而不是盯著全國的平均數(shù)據(jù)。你在三四線城市，或者在一二線城市的外圍板塊，身邊的房子都在降價，那全國均價漲再多，跟你也沒關(guān)系。那些喊著“樓市回暖趕緊買房”的聲音，要么是開發(fā)商的營銷套路，要么是中介想促成交易，別輕易當真。

第二，這種“高端熱、剛需冷”的分裂，本質(zhì)上是樓市進入“價值重估”階段的體現(xiàn)。過去那種“買套房就能賺錢”“所有房子都能漲”的時代早就過去了，現(xiàn)在的樓市，核心城市的核心資源才值錢，而那些沒有產(chǎn)業(yè)、沒有人口支撐的區(qū)域，房子只會越來越不值錢。這不是說樓市不行了，而是樓市變得更理性了，只是這種理性對普通購房者來說，門檻更高了而已。

第三，我們要認清一個現(xiàn)實：未來樓市的“馬太效應(yīng)”會越來越明顯，強者恒強，弱者恒弱。核心城市的高端房產(chǎn)會繼續(xù)保持堅挺，甚至緩慢上漲；而普通剛需市場會繼續(xù)在底部徘徊，很難出現(xiàn)普漲行情。這種分化不是短期現(xiàn)象，而是長期趨勢，因為人口還在往核心城市流動，核心區(qū)域的資源越來越稀缺，而外圍區(qū)域的人口在流失，房子供大于求的局面很難改變。

最后總結(jié)一下，12月百城新房均價上漲0.28%，看似是樓市回暖的信號，實則是高端項目的狂歡拉高了平均水平。對于咱們普通觀眾來說，不用為這個數(shù)據(jù)焦慮，也不用被“樓市回暖”的聲音裹挾。看清自己所在的市場行情，認清樓市分化的現(xiàn)實，比盯著一個全國性的平均數(shù)據(jù)更有意義。

當然，這只是我基于當前市場的判斷，每個城市、每個板塊的情況都不一樣。如果你想了解自己所在城市的具體行情，或者想知道自己關(guān)注的板塊到底值不值得入手，都可以在評論區(qū)留言，我會一一回復大家。好了，今天就嘮到這，關(guān)注我，帶你看清樓市的真相，不踩坑、不迷路。