廣東新政：農村老房確權有解了！但回鄉買地、建別墅等4類拒批

家里有農村老房子、自建房，因為以前的歷史原因一直拿不到“紅本本”（不動產證）的鄉親們注意啦！

最近，廣東省自然資源廳和農業農村廳聯合發話了，專門出臺一份新文件（《關于妥善處理農村不動產登記歷史遺留問題的若干意見》），從2026年1月30號起開始執行，有效期5年。

簡單來說，這個政策就是為了幫大家解決那些“因為年代久遠、缺少手續”而辦不了證的老大難問題。

為什么要出這個政策？很簡單，為了讓農民手里的“沉睡資產”活起來。只有確了權、發了證，房子和地才算真正屬于你，以后無論是流轉還是配合“百千萬工程”建設，大家的權益才有保障。

哪些房子能“上車”？政策劃了兩條時間紅線：

宅基地歷史遺留問題，看2020年3月23日之前的。

集體建設用地問題，看2022年8月1日之前的。

此外，村里的學校、養老院、文化設施等公益類建筑，也可以參照執行。

怎么解決？創新辦法來了！

以前卡在審批上，現在有了新路子：

宅基地搞“三級聯審”。不用擔心資料不全，村、鎮、縣三級政府幫你審核確認，只要符合事實，就能認賬。

集體建設用地提倡“按現狀登記”，實事求是解決問題。

政策是給老百姓解決歷史遺留問題的，不是給違規行為“洗白”的。

以下幾類情況，一律不予登記：

把違建合法化？不行！

城鎮居民（含退休干部）下鄉買地建房？不行！

社會資本下鄉建別墅、私人會所？不行！

搞“小產權房”、私下買賣宅基地？不行！

一句話總結，這次新政是給合法的農村不動產“補票”的好機會，但想借機炒作“小產權”或者城里人想去農村買地蓋別墅的，還是趁早死心吧！

以下是政策原文：

各地級以上市人民政府，省有關單位：

　　根據《中華人民共和國民法典》《不動產登記暫行條例》等相關法律法規文件精神，為妥善處理農村不動產登記歷史遺留問題，經省人民政府同意，現提出如下意見：

　　一、總體要求

　　以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的二十大精神，堅持以人民為中心的發展思想，以切實保障農民住宅財產權和宅基地使用權為目標，以權屬無爭議為前提，分類施策妥善處理農村不動產登記歷史遺留問題。

　　二、適用范圍

　　（一）宅基地使用權及其地上房屋所有權。

申請登記范圍：未被列入農村亂占耕地建房專項整治范圍，2020年3月23日《廣東省農業農村廳 廣東省自然資源廳關于規范農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規〔2020〕3號）實施前已竣工建成的農村宅基地上，未辦理首次登記的、已辦理首次登記但面積界址范圍發生變化需辦理變更登記的房屋。

申請登記主體：原則上為本農村集體經濟組織成員或本村村民。有下列情形之一，也可作為申請登記的主體：

　　1.本村原村民合法取得宅基地使用權或房屋所有權后，將戶口遷出或因“村轉居”轉為城鎮居民；

　　2.非本村村民因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批準使用宅基地建房；

　　3.已擁有一處宅基地的本農村集體經濟組織成員或本村村民、非本農村集體經濟組織成員或非本村村民的農村或城鎮居民，因繼承房屋占用農村宅基地；

　　4.非農業戶口居民（含華僑）在1999年1月1日前合法取得宅基地或因合法取得房屋而占用宅基地，且權屬未發生變化；

　　5.華僑原在農村的房屋拆除或坍塌，經縣級以上人民政府批準，在原宅基地或村內其他宅基地建房；

　　6.其他經批準取得宅基地建房的。

　　（二）集體建設用地使用權及其地上建筑物（構筑物）所有權。

申請登記范圍：2022年8月1日《廣東省土地管理條例》實施前已竣工建成的集體建設用地上，未辦理首次登記的、已辦理首次登記但面積界址范圍發生變化需辦理變更登記的建筑物（構筑物）。

申請登記主體：有下列情形之一，享有集體建設用地使用權及其地上建筑物（構筑物）所有權的單位或者個人：

　　1.經批準使用集體土地興辦公益事業和公共設施；

　　2.經批準使用集體土地興辦企業；

　　3.相關國家或省試點改革政策批準使用集體建設用地建設；

　　4.其他經批準取得集體建設用地建設的。

　　上述已竣工建成房屋、建筑物（構筑物）的判定，以第三次全國國土調查認定現狀地類為建設用地為主要依據。

　　三、處理原則

　　（一）在守住安全底線前提下，符合“一戶一宅”的宅基地上房屋，按以下原則辦理登記：

　　1.1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前已建成的宅基地上房屋，其范圍在《村鎮建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，經組級集體經濟組織（村、居民小組）、村級集體經濟組織（村委會、社區）、鄉鎮人民政府（街道辦事處）三級審核確認后，無論是否超過其后當地規定面積標準，均按宅基地實際面積和房屋實際建筑面積辦理登記。

　　2.1982年《村鎮建房用地管理條例》實施后建成的宅基地上房屋，處理原則如下：

　　（1）占用的宅基地面積和房屋建筑面積（含面積和層數標準，下同）均未超過當地規定標準的，由村級集體經濟組織（村委會、社區）公告30天無異議（公告須列明下列內容：擬登記的權利人、不動產面積、不動產坐落等，下同），并經組級集體經濟組織（村、居民小組）、村級集體經濟組織（村委會、社區）、鄉鎮人民政府（街道辦事處）三級審核確認后，按宅基地實際面積和房屋實際建筑面積辦理登記。

　　（2）占用的宅基地面積未超過當地規定面積標準，房屋建筑面積超過當地規定標準，由村級集體經濟組織（村委會、社區）公告30天無異議，并經組級集體經濟組織（村、居民小組）、村級集體經濟組織（村委會、社區）、鄉鎮人民政府（街道辦事處）三級審核確認后，按宅基地實際面積和當地宅基地房屋建筑標準面積辦理登記。房屋建筑面積超過標準面積的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

　　（3）占用的宅基地面積和房屋建筑面積均超過當地規定面積標準的，由村級集體經濟組織（村委會、社區）公告30天無異議，并經組級集體經濟組織（村、居民小組）、村級集體經濟組織（村委會、社區）、鄉鎮人民政府（街道辦事處）三級審核確認后，按當地宅基地標準面積和房屋建筑標準面積辦理登記。宅基地面積和房屋建筑面積超過標準面積的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

　　（二）農村集體經濟組織成員或農村村民經批準建房的，按依法批準的占地面積辦理登記，建房實際占地面積少于批準占地面積的，批準用地界線明確的，可按批準占地面積辦理登記；用地界線不明確的，可按建房實際占地面積予以登記，在登記簿和權屬證書附記欄中注明批準用地面積情況。

　　（三）宅基地使用權及其地上房屋所有權登記原則上應按照“一戶一宅”要求確權登記到戶。其中，每名年滿18周歲的成年子女原則上可單獨視為宅基地確權登記條件中的一“戶”。各地市可以結合地區宅基地審批實際，探索解決滿足分戶條件未分開居住、因歷史原因形成的“一戶多宅”的宅基地使用權和房屋所有權登記問題。

　　（四）因繼承、交換、分家析產等造成宅基地使用權與其地上房屋所有權人不一致的，可提供村級集體經濟組織（村委會、社區）蓋章確認的調解協商證明材料，并經村級集體經濟組織（村委會、社區）公告30天無異議，經組級集體經濟組織（村、居民小組）、村級集體經濟組織（村委會、社區）、鄉鎮人民政府（街道辦事處）三級審核確認后，明確房地統一登記的權利主體。

　　（五）宅基地使用權及其地上房屋所有權登記申請人是否符合登記申請主體要求和“一戶一宅”、是否分戶認定等內容由組級集體經濟組織（村、居民小組）、村級集體經濟組織（村委會、社區）、鄉鎮人民政府（街道辦事處）三級審核確認。

　　（六）集體建設用地及其地上建筑物（構筑物）按以下原則辦理登記：

　　1.1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前，使用集體土地興辦鄉（鎮）村公益事業和公共設施，經所在鄉鎮人民政府（街道辦事處）審核后，可依法對集體建設用地使用權辦理登記。鄉鎮企業用地和其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地，至今仍繼續使用的，經所在村級集體經濟組織（村委會、社區）同意，報鄉鎮人民政府（街道辦事處）審核后，依法對使用單位的集體建設用地使用權辦理登記。

　　2.1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施后，鄉（鎮）村公益事業和公共設施用地、鄉鎮企業用地和其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地，應當依據縣級以上人民政府批準文件，對使用單位的集體建設用地使用權辦理登記。

　　3.對于沒有權屬來源材料的集體建設用地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，認定屬于合法使用的，經所在村級集體經濟組織（村委會、社區）同意，并公告30天無異議，經鄉鎮人民政府（街道辦事處）審核，報縣級以上人民政府批準后辦理登記。

　　4.集體建設用地上建筑物（構筑物）沒有建設工程規劃驗收合格證明文件或規劃條件核實意見等符合規劃的材料，按照規定能夠補辦的，應當依法依規處理并補辦規劃驗收合格證明文件或規劃條件核實意見等手續后辦理登記。對確因建成時間較早等原因不具備補辦條件的，在符合國土空間規劃的前提下，報經縣級以上人民政府同意后，縣級以上自然資源主管部門按現狀出具認定或審查意見。相關認定或審查意見可作為符合規劃的相關材料。

　　5.集體建設用地上建筑物（構筑物）沒有建設工程已竣工的材料，能夠補辦竣工驗收備案手續的，應當依法依規處理并補辦相關手續后辦理登記。對于建設工程質量和消防驗收合格但未取得竣工驗收備案結果的，參建單位有效驗收材料、工程質量監督報告等材料可作為建設工程已竣工的材料。對因其它各種原因確無法取得竣工驗收備案結果的，建設單位或其他辦理主體可委托依法設立的房屋安全鑒定機構進行鑒定，出具鑒定合格意見書；并委托依法設立的技術服務機構，按不低于原建筑物建成時的消防安全標準對項目進行竣工驗收消防查驗和安全評估。以上鑒定和查驗、評估合格的，鑒定合格意見書、竣工驗收消防查驗報告和安全評估報告可作為建設工程已竣工的材料，辦理登記。鑒定等結果同時報縣級以上住房城鄉建設主管部門備案。

　　四、工作要求

　　（一）提高思想認識。各地級以上市人民政府要提高思想認識，落實屬地責任，構建“政府主導、部門聯動”的工作機制，妥善處理農村不動產登記歷史遺留問題，讓農民群眾合法權益得到有效保障。

　　（二）明確操作細則。各地級以上市人民政府要組織制定符合本地實際的操作細則，明確三級審核確認表樣式。第三次全國國土調查認定現狀地類非建設用地，但歷史影像資料可證明房屋、建筑物（構筑物）在第三次全國國土調查開始前已建成且目前房屋、建筑物（構筑物）未拆除，房屋、建筑物（構筑物）建設未占用永久基本農田，經縣級以上自然資源主管部門核實土地地類現狀確為建設用地的，按房屋、建筑物（構筑物）已竣工辦理，并在年度變更調查中予以地類變更。

　　（三）嚴守工作底線。各地級以上市人民政府及有關職能部門要根據職責守牢政策和安全底線，嚴禁通過登記將違法用地或違法建設合法化，對城鎮居民尤其是回鄉退休干部違法購買宅基地和農房、各類社會投資主體下鄉利用宅基地建設別墅大院和私人會館、借流轉之名違法違規圈占或買賣宅基地、違法違規搞合作建房、“小產權房”、違反永久基本農田和生態保護紅線管控要求建房等情形，一律不得登記。

　　列入農村亂占耕地建房專項整治范圍的農村宅基地上的房屋、集體建設用地上的建筑物（構筑物）按國家和省的有關規定處理。

　　經批準使用集體土地建成的中小學校、幼兒園、養老服務設施、宗教活動場所、醫療設施、文化設施等公共（用）設施涉及的不動產登記歷史遺留問題可參照本意見執行。

　　本意見自2026年1月30日起施行，有效期5年。