從盒馬業態布局，看商業地產的業態創新與組合邏輯

1月5日，灼識咨詢聯合盒馬發布《2025年百城“盒區房”消費力報告》，結合2025年盒馬在多地門店及入駐商圈的信息動態、灼識咨詢對零售商超及城市商圈的研究觀察，以商超與城市的融合視角反映了過去一年新興市場的消費圖景。

報告首次發布“盒區房指數”，基于線下門店日均訂單、筆單價及日均進店客流衡量盒馬線下門店活躍度。其中，石家莊指數飆升至171，徐州達到141，臨沂達到127，均高于全國重點城市（一線及新一線城市）均值（基礎計算指數100）。

盒馬鮮生作為主力業態，聚焦品質生鮮和體驗式消費，面積多在4000平方米以上，提供超過5000款商品。這一業態往往入駐城市核心商圈，如宿州吾悅廣場店經營面積超過4000平方米，成為皖北商圈的新活力源。超盒算NB（原盒馬NB）則定位硬折扣社區超市，以“天天低價、件件爆款”為主打。如紹興迎恩門風情水街引進的超盒算NB，主要滿足家庭客群的日常高頻消費需求。

盒馬的多業態布局為商業地產的業態規劃提供了有益參考。傳統商業地產往往追求大而全的品牌組合，但盒馬的實踐表明，精準的業態定位和互補組合更能提升商業效率。

對于城市核心商圈，盒馬鮮生這樣的體驗式零售業態能夠有效吸引客流、延長停留時間。如泰州吾悅廣場引入盒馬后，消費時間被明顯拉長，21點線下人潮仍未退去。

盒馬的多業態布局不僅是規模擴張，更是商業模式的創新。這種創新正在重塑商業地產的價值評估標準。傳統商業地產價值主要取決于位置、面積和租金水平，但盒馬的實踐表明，業態的創新能力和對消費趨勢的把握能力同樣重要。一個能夠創造新消費場景、吸引新消費人群的業態，往往能為商業地產帶來更高的價值提升。

如石家莊勒泰中心引入盒馬后，每晚8點半仍人流旺盛，盒馬門店周末日均客流量穩定在3萬人次。這種客流帶動效應，直接提升了商業地產的價值。

同時，多業態的協同效應也能提升商業地產的整體競爭力。

隨著消費市場不斷變化，商業地產的業態組合也需要更加靈活和適應性強。盒馬的多業態布局提供了一個可借鑒的模型：既有標準化的核心業態，也有靈活適配的補充業態。

未來成功的商業地產項目，需要能夠根據區域特點和消費趨勢，動態調整業態組合。如在人口密集的城市核心區，可以側重體驗式零售和餐飲娛樂；在社區商業中，可以加強生活服務和日常消費；在新興城市，可以引入更多品質零售和休閑業態。

同時，數字化和全渠道能力也將成為商業地產的重要競爭力。如盒馬通過線上線下一體化運營，不僅拓展了銷售渠道，也提升了用戶體驗和運營效率。這種能力對于商業地產應對未來挑戰至關重要。

隨著更多零售企業探索多業態布局，商業地產將迎來新一輪的業態創新和組合優化。對于商業地產投資者和運營商而言，理解并把握這一趨勢，將是贏得未來競爭的關鍵。