【便民】黨建引領探索物業治理新樣本——徐匯區康健街道玉蘭園治理實踐綜述

晨光漫過玉蘭園的香樟樹梢，“蘭心花園”內暖意融融，老人圍坐閑談話家常，孩童追逐嬉鬧享童趣。很難想象，這個浸潤著煙火溫情的小區，曾經是問題頻發的老舊小區“治理難點”。

建于1989年的玉蘭園，是上海眾多老舊小區的一個縮影。其前身為牌樓村牌樓大隊，超過半數的居民是本地征地動遷農民。歲月流逝中，小區逐漸陷入基礎設施老化、服務質量降低、物業費低廉的困境。原物業退出后，康健街道黨工委引入徐匯城投集團下屬匯成物業進行托管，在徐匯區房管局的指導下，經過兩年多的探索實踐，小區面貌發生根本性轉變，獲“2025年徐匯區物業管理優秀示范項目”，實現了從“管理洼地”到“治理樣板”的蝶變。

康健西南片區俯瞰圖

黨建引領 多元共治

構筑社區治理“同心圓”

老舊小區治理，千頭萬緒，矛盾交織。玉蘭園的實踐表明，破解難題的關鍵在于強化黨建引領，搭建多元參與的平臺，讓社區治理變成“交響樂”。在康健街道黨工委領導下，玉蘭園居民區黨組織牽頭組建“蘭馨匯理事會”，打造黨員、物業、居民共同參與的議事平臺。理事會每月定期召開會議，不再是“空談會”，而是聚焦停車管理、加梯矛盾、綠化升級、物業費調價等小區“疑難雜癥”的“諸葛會”。從困擾居民多年的停車難、綠化維護，到推進緩慢的加裝電梯工程，再到關系每家每戶的物業費調整，所有社區治理的“硬骨頭”都被擺上臺面，各方代表圍坐一堂，共商共議。

加裝電梯是老舊小區居民，尤其是老年人的迫切期盼，高低層住戶的利益訴求不同，安裝過程又涉及規劃、安全等專業問題。面對這件“第一難事”，“蘭馨匯理事會”發揮了至關重要的協調作用。他們推動形成了“一樓一方案”的工作模式，針對每個門幢的不同情況，由黨員和樓組長帶頭，組織居民反復溝通協商，邀請電梯公司專業人士、法律顧問現場答疑，算清“明白賬”。居委會工作人員和物業項目經理，更是成了“移動辦公室”，哪里有問題就出現在哪里。最終，細致入微的工作贏得了居民的理解與支持。“電梯通了，我們這些‘懸空老人’的心也落地了。”家住六樓的李阿姨激動地說。

國企擔當 服務升級

以匠心服務暖萬家心

“以前小區角落總堆著雜物，樓道衛生好幾天才打掃一次；現在不管是樓道還是綠化帶，天天都干干凈凈，保潔阿姨還會主動向我們問好。”居民陳阿姨指著整潔的樓道，語氣里滿是認可。從“粗放管理”到“精細保潔”，變化的背后，是匯成物業作為國企的責任與擔當。入駐之初，匯成物業黨支部就立下承諾，“不做‘甩手掌柜’，要做居民的‘貼心人’”，從硬件、隊伍、服務三方面全面升級。

硬件升級率先破題。原本狹小昏暗的物業用房，改造為“三駕馬車合署辦公點”，集成物業服務前臺、業委會接待室、民情快辦工作站、居家養老服務站“四站合一”，居民辦事不用再來回跑腿，便捷度大幅提升，服務響應效率較之前提高50%。針對垃圾庫房這一社區環境的“痛點”，重點更新了庫房功能與外觀，重新規劃投放區域布局，更新所有四分類容器，該處成為了社區環保宣傳的一個小小示范點。

隊伍建設是核心。匯成物業黨支部率先優化人員配置，選派群眾工作能力突出的黨員骨干擔任項目經理，新增保安規范門崗執勤標準，實行白天高峰時段站崗引導疏流；增配保潔力量，對樓道、公共空間等開展“深度美顏”；公開項目經理電話和24小時報修熱線等。細微之處見真章：保安巡邏時順手撿起垃圾，維修師傅完工后主動清掃現場……這些超越“分內事”的貼心關懷，讓物業服務充滿了人情溫度。

服務延伸有溫度。針對小區老齡化程度高的特點，匯成物業黨支部探索“物業+居家養老”模式，聯合居委會對小區獨居、高齡老人進行全面摸排，為37戶重點老人建立“一戶一檔”健康檔案，定期上門探望、檢查水電安全。“小王他們比親人還周到，經常來看我，幫我買菜、修家電。”獨居老人張阿婆說起物業眼眶泛紅。此外，匯成物業黨支部聯合養老聯盟舉辦銀齡集市，將理發、健康咨詢等便民服務送上門，服務長者超700人次。這些始于專業、終于關懷的“雙向奔赴”詮釋家的意義，守護了“夕陽紅”。

考核評估 分步調價

構建“質價相符”良性生態

物業費調價，是老舊小區治理中繞不開的難題，也是檢驗治理成效和居民信任度的“試金石”。玉蘭園也曾在這個問題上經歷過挫折。2021年，小區曾嘗試調整物業費，但最終未能達成共識。這表明，要以扎實的服務品質為根基，才能實現從“要我調價”到“我要調價”的轉變。

康健街道建立“滿意物業”月評價機制，將投訴處置率、滿意度以及街道、居委會日常巡查中發現的問題整改情況、物業費收繳率等，都納入量化考核指標。物業公司主動加碼，細化服務流程，每月開展自查自糾，經過努力，物業費收繳率從接管初期的約70%，持續攀升至90%以上；在街道組織的“滿意物業”考評中，玉蘭園項目持續名列前茅。

扎實的服務提升，為重啟調價工作奠定了堅實的民意基礎。2025年9月，在街道和區房管局的指導下，玉蘭園“三駕馬車”正式重啟物業費調整征詢程序。調價方案醞釀階段，先后通過“蘭馨匯理事會”、樓組長會議等多種渠道，進行了五輪以上的政策解讀和意見征詢，充分吸納居民的合理建議。

“這次調價和以前完全不一樣。”樓組長吳師傅深有體會，“方案是怎么來的，錢為什么要漲，漲了以后服務怎么更好，都跟我們說得明明白白。而且大家確實看到了物業進來后的變化，環境好了，服務上去了，價格合理調整，我們能夠理解和支持。”最終，經過規范的征詢投票程序，玉蘭園物業費從每平方米0.5元調整至0.8元的方案順利通過，這標志著小區正式步入“服務提升—居民滿意—費用調價—服務再提升”的良性循環。

資源整合 片區拓展

從“點上突破”到“面上開花”

一花獨放不是春，百花齊放春滿園。玉蘭園的治理實踐，不僅讓自身實現了蝶變，更形成了一套可復制、可推廣的老舊小區治理經驗。在玉蘭園成功實踐的基礎上，康健街道與匯成物業攜手，推動治理經驗向外輻射。2025年7月、8月，匯成物業又陸續接管了地理位置相鄰、情況類似的梅花園（多層）和西櫻花園小區，系統復制玉蘭園在黨建引領、多元共治、服務優化等方面的成熟經驗，逐步構建以玉蘭園為核心、周邊小區協同聯動的“康健西南片區”治理新格局。

片區拓展后，物業統籌調配三個小區的安保、保潔、維修力量，跨小區聯動處置應急情況，服務響應速度進一步提升。例如，片區統一應急維修力量，可在15分鐘內到達任何一個小區處理緊急報修。日常的綠化養護、設施維護等專項服務，實現了規模效應。“物業+居家養老”、銀齡集市等特色服務同步延伸至片區，讓更多居民受益。“以前梅花園樓道不干凈，垃圾清運不及時，匯成物業來了后，小區大變樣，住著舒心多了。”梅花園居民趙阿姨的話，道出了片區居民的共同感受。

玉蘭園的蛻變，是上海中心城區老舊小區治理創新的一個縮影，初步形成了可復制推廣的治理新樣本。其實踐的精髓在于：黨建引領是核心，服務升級是根本，考核評估是關鍵，片區拓展是目標。

如今，玉蘭園內，樓棟煥新、電梯通達、花園秀美、鄰里和睦。更重要的是，一種“共建共治共享”的社區文化已然生根，“滿意物業”成為居民可感可及的日常。展望未來，康健街道與徐匯城投匯成物業將繼續深化“黨建引領探索物業治理新樣本”的內涵，努力為上海踐行人民城市理念、破解基層治理難題貢獻更多“徐匯智慧”。

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資料：解放日報

編輯：何清揚

責任編輯：施偉華

來稿請投：zjwxwxczx@163.com

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