2025年中國(guó)房企投資拿地分析報(bào)告

導(dǎo) 讀

頭部企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)，投資集中度超七成，其中央企投資保持領(lǐng)先，民企信心隨市場(chǎng)筑底不斷修復(fù)。

☉ 文／克而瑞

解讀

前言：

2025年典型房企拿地貨值、金額微增2%、3%，面積降5%，投資區(qū)域聚焦在一二線城市。頭部企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)，投資集中度超七成，其中央企投資保持領(lǐng)先，民企信心隨市場(chǎng)筑底不斷修復(fù)。我們預(yù)計(jì)2026 年投資將延續(xù)謹(jǐn)慎之勢(shì)，聚焦核心城市戰(zhàn)略下央國(guó)企仍是拿地主力。

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典型企業(yè)全年拿地貨值、金額同比增2%和3%

2025年，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的100家企業(yè)拿地新增貨值、總價(jià)和建筑面積之和分別達(dá)到22614億元、11027億元和10090萬(wàn)平方米。其中，貨值、金額同比分別增長(zhǎng)2%和3%，建筑面積則同比下降5%。

典型企業(yè)新增土地儲(chǔ)備貨值、金額同比回升而面積小幅下降，一方面展現(xiàn)出企業(yè)投資筑底反彈的積極態(tài)勢(shì)，另一方面也印證了當(dāng)前投資主要聚焦在一二線城市。

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頭部企業(yè)集中度超七成，拿地銷售比企穩(wěn)回升

2025年企業(yè)投資呈現(xiàn)兩個(gè)明顯特征：

第一，集中度高企。投資金額前十的企業(yè)以央企、國(guó)企為主。其中中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、招商蛇口四大央企投資金額占典型企業(yè)比重超過(guò)三成，前十金額占比則超過(guò)七成；

第二，整體拿地銷售比從底部企穩(wěn)回升。2025年銷售全口徑前100企業(yè)拿地銷售比平均為0.29，較2024年上升0.12，回歸到2021年投資力度水平。當(dāng)然這主要是規(guī)模房企積極投資所帶動(dòng)。同時(shí)我們也監(jiān)測(cè)到百?gòu)?qiáng)中仍有近五成企業(yè)2025年未有土地入賬。

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央企投資保持領(lǐng)先，民企信心邊際修復(fù)

重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的100家企業(yè)中，14家央企的拿地金額占比達(dá)到50%，較去年增長(zhǎng)7個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前土地市場(chǎng)中的優(yōu)質(zhì)、高價(jià)地塊主要是規(guī)模較大的央企在參與，這一點(diǎn)從央企拿地金額同比增20%也可見(jiàn)一斑。中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口等拿地保持領(lǐng)先。

而民企投資信心呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，雖然拿地金額占比仍舊較低，但金額顯著改善，2025年拿地總額超過(guò)1000億，同比增長(zhǎng)8%。以濱江為代表的品牌民企和部分地方深耕的小企業(yè)扛起了拿地的“大旗”。

值得注意的是，城投平臺(tái)公司作為本輪調(diào)整周期中土地市場(chǎng)“托底”主力軍，雖然數(shù)量最多，達(dá)到41家，但拿地金額占比僅有15%，較去年下降5個(gè)百分點(diǎn)，僅略微高于民企，而拿地金額較去年同比降幅同樣達(dá)到15%。

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投資將延續(xù)謹(jǐn)慎、分化態(tài)勢(shì)

聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊

在經(jīng)歷持續(xù)調(diào)整和政策修復(fù)后，2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)具備止跌回穩(wěn)的內(nèi)生基礎(chǔ)，但投資意愿短期內(nèi)難以全面恢復(fù)。預(yù)計(jì)房企整體投資仍將保持低位，主旋律為“謹(jǐn)慎”與“聚焦”。土地供應(yīng)端趨于精細(xì)化管控，優(yōu)質(zhì)地塊供給有限，導(dǎo)致房企可選投資標(biāo)的收窄，進(jìn)一步加劇區(qū)域分化。

從城市布局看，投資將繼續(xù)向核心一二線城市集中，尤其是那些基本面良好、人口持續(xù)流入、住房需求有支撐的城市板塊。過(guò)去追求全國(guó)化擴(kuò)張的模式已不再適用，房企更傾向于深耕已有優(yōu)勢(shì)區(qū)域或核心城市群。

從企業(yè)結(jié)構(gòu)看，央國(guó)企和城投平臺(tái)仍是短期土地市場(chǎng)的中堅(jiān)力量，憑借資金優(yōu)勢(shì)和融資便利性，持續(xù)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。頭部國(guó)央企有望在市場(chǎng)調(diào)整期逆勢(shì)布局，增強(qiáng)長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力。而大多數(shù)民營(yíng)房企及中小規(guī)模企業(yè)投資力度受限于現(xiàn)金流壓力，短期內(nèi)難有明顯起色。

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