劉凱：商業地產行業三大周期變化和六個應對范式

　　近日，中國寫字樓產業園發展論壇第22屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"內卷與進化：商業辦公的范式變革"。

　　論壇期間，2025熱點寫字樓產業園渠道代理精準對接洽談會同期舉辦。活動邀請了20家來自國際五大行、知名渠道代理機構和20家寫字樓產業園開發商運營商出席，圍繞2025年交易趨勢與供需變化展開交流和對接，并對2026年市場進行了預測和展望。

全聯房地產商會寫字樓分會執行會長、房訊指數CORC首席研究員劉凱出席活動并致辭。

全聯房地產商會寫字樓分會執行會長、房訊指數CORC首席研究員劉凱

　　劉凱在致辭中表示，2025年以來，一二線城市商業地產市場包括寫字樓產業園仍處于平臺整理期。市場供應失衡，需求信號失真，租售價格失序，投資意愿失速，以價換量仍是市場主流態勢。

　　我們認為，近年來寫字樓產業園行業面臨三大周期性變化：經濟增速處于下行期，市場供需不平衡內卷加劇，人工智能時代的到來。因此，商業辦公市場企穩回升仍然需要一個緩慢的過程。

　　一方面，由于寫字樓產業園市場的基本面在一個區間內受到需求端投資意愿支撐，同時受到遠程辦公和降本增效的壓制。另一方面，供應端新房市場庫存增加以及更新改造產品大幅放量，市場需要時間和空間進行消化。

　　當前商業地產市場正站在"內卷"與"進化"的十字路口。向左，是繼續用卷價格、卷渠道、卷裝修把所有企業拖進困境；向右，是用產品力、運營力和招商力把行業重新做一遍。選擇權在開發商、在消費者，也在每一位行業從業者手中。

　　所謂"內卷式競爭"，本質上就是行業供需失衡的結果，一方面是供給側的持續過剩；另一方面則是需求側的持續低迷。"內卷式"競爭毫無疑問是內耗的產物。過度內卷往往造成成本過度壓縮，產品質量下降，創新能力不足，產品高度同質化；同時也擠壓了產業鏈條的生存空間。

　　對商業地產市場來說，"內卷式競爭"主要表現在以下幾個方面，一是打"價格戰"，靠低價競爭來"卷"；二是打"營銷戰"，不顧服務、品質，只靠花哨宣傳推廣來"卷"；三是打"追隨戰"，不考慮自身實際基因，盲目跟風追隨行業所謂熱點來"卷"。

　　2025年商業地產市場平臺整理期的"內卷與進化"局面，既是商業地產行業發展的分水嶺，也是是轉型升級的起跑線，更是范式變革轉換期。

　　站在今天的角度看未來一段比較長的時間，中國寫字樓市場從運營管理到資產管理，產業園市場從空間開發到產業生態，如何應對這些變化？我們認為，行業變革需要六種范式：

　　第一，產品范式從產品為中心到用戶為中心，更新迭代明星產品線圍繞安全舒適綠色智慧的"好商辦"精耕細作。

　　第二，經營范式從增量擴張到存量優化，加快空間改造調改節奏。

　　第三，運營范式從空間改造到城市更新，緊抓從開發到運營數字化轉型，提升企業自身的核心競爭力。

　　第四，資產范式從公募reits到資產數字化，發力商業地產公募reits，打造資產數字化新樣本。

　　第六，競爭范式從內卷式競爭到競合式共贏，聚焦新質生產力行業崛起機會，多領域跨界合作多層面協同發展。