房價什么時候才能回到高點？

房價何時重回高點？高負債買房者或被套10年以上，有人卻能借機階層跨越

房價什么時候才能回到高點？

答案是：一線城市10年左右有機會，而高負債高位買房的人群，大概率要被套10年以上。先給核心結論：一線城市三年內大概率止跌回暖（2028年前），并開啟向上態勢；核心城市跟隨一線城市傳導回暖；非核心城市房價走勢暫不樂觀。

至于價格重回高點，要分兩個維度看：從勞動力價值角度衡量，房價永遠回不到過去的相對高點；但從貨幣單位角度，一線城市10年時間有望重回歷史高點。這一過程中，最煎熬的是高位高負債買房群體，他們將承受房價下跌、收入波動、負債率上升的三重壓力；而低負債、零負債且現金流充足的人，恰恰能抓住這輪資產底部的機會，實現階層跨越。接下來從四個維度，把這件事講透。

一、止跌回暖的時間與重回高點的邏輯

未來的房地產市場，早已不是“普漲普跌”的時代：一線城市的房子會逐漸成為“奢侈品”，核心城市房價仍有創新高的可能，而其他城市房價會繼續下行，以匹配居民住房需求。

在止跌回暖的時間節點上，各大機構的預測集中在2027年，高盛最新報告則將時間延遲至2028年。疊加管理層提出的2026年消費大戰略，經濟有望逐步走出通縮，綜合來看，2028年前一線城市止跌回暖是大概率事件。

對普通人而言，判斷房價是否進入上行通道，不用糾結太多細節數據，核心盯緊兩個指標：一是名義GDP大于實際GDP，這意味著經濟走出通縮、進入合理通脹，居民收入會逐步改善，而收入是房價最核心的支撐；二是居民貸款開啟上行，房貸是居民貸款的核心，沒有新增房貸支撐，房價很難真正上漲。

至于回暖后是橫盤還是上漲？我的觀點是，一線城市和核心城市會開啟“合理健康的上漲通道”——房價漲幅略等于GDP漲幅加CPI，按這個節奏計算，7年左右能接近歷史高點，從當下算起，10年時間足以重回高點。

這10年，本質上是整個社會的“化債周期”：政府債務和居民債務會逐步消化，負債率下降后，居民的負債空間會重新打開；再疊加經濟回暖、居民增收計劃落地，10年時間足夠完成經濟結構轉型，迎來新一輪繁榮。對大國而言，10年只是一瞬，但對個體來說，這輪調整的煎熬卻真實存在。

二、不同人群的應對策略：有人煎熬，有人尋機

最近很多人問，房子該賣還是該留？答案沒有統一標準，核心看自身現金流和負債情況，不同人群的策略天差地別。

1. 高位高負債買房群體：先判斷“能不能扛10年”

這部分人是本輪調整中最難受的群體，首要任務是評估自身現金流能力：能否覆蓋未來10年的負債支出？能否應對失業、家庭變故等極端情況？如果連未來2-3年的壓力都扛不住，就不要指望10年后的高點，及時止損才是理性選擇。不同城市的房產價值分化嚴重，具體是否拋售，還要結合所在城市的基本面判斷，這里不再贅述。

1. 低負債/零負債、現金流充足群體：抓住3年資產重建窗口期

未來3年，是這部分人群的“黃金機遇期”。但資產重建不是“閉眼買房”，而是要持續跟蹤名義GDP、居民貸款、成交量等核心數據，找準底部時機下手。適當增加負債，是實現階層快速躍遷的關鍵——但這里的“負債”，是建立在現金流穩定、風險可控的基礎上。

還要區分“主動零負債”和“被動零負債”：主動零負債的人，是看懂了經濟規律，在周期頂部主動清債、持有現金，等待通脹來臨后再擇機加杠桿，這是真正的高手；而被動零負債的人，只是運氣好沒背上負債，從未利用負債撬動財富，當下一輪債務周期來臨，這部分人反而可能成為輸家。

三、財富成長的核心：避開大眾情緒，尋找結構性機會

個人財富增長的關鍵，從來不是跟著大眾情緒走，而是抓住“結構性機會”。大眾的認知和情緒往往是“一刀切”的，機會和風險，永遠只對應特定人群。

比如2021年房價高點時，所有人都喊“房子永遠漲”，認為買房是所有人的機會，可對高負債上車的人來說，這卻是一生的風險。他們之所以高位加杠桿，本質是怕房價繼續漲、財富縮水，卻忽略了兩個核心問題：一是認知跟著大眾走，沒有自己的獨立分析，很容易成為“韭菜”；二是即便認知正確，也忘了風險控制的核心——現金流能否完全覆蓋負債，能否應對極端情況。

這輪經濟下行和產業結構調整，必然會套住一波人，他們的10年生活會格外煎熬。但反過來，這種大級別調整，在歷史上本就難得一見：當大眾都在恐懼、回避風險時，對現金流充足、風險承受能力強的人來說，這就是底部布局的最佳時機。

四、資產重建：房子和股市的區別，核心看現金流

社會財富轉移和重新分配的兩大核心工具，就是房子和股市。但兩者的屬性不同，適合的人群也不同，個人資產重建，要結合自身情況選擇，核心區別有五點：

1. 參與人群：房子的參與面更廣泛，涵蓋剛需、改善和投資群體；股市的參與者相對較少，門檻更高。
2. 風險程度：長線來看（5-10年），房子的風險遠低于股市，房價的整體判斷和風險把控，比股市更容易。
3. 流動性：房子的流動性遠差于股市，這意味著靠房子做資產重建，必須做好“長期持有”的準備，內心的時間周期至少要5-10年，指望3-5年快速回本，就不要碰房產配置。
4. 加杠桿邏輯：不同周期，負債的功能不同。在擴表周期中，合理加杠桿能撬動更多財富，而房產加杠桿的風險，遠低于股市加杠桿，尤其是公積金，能撬動低成本資金，性價比更高。
5. 核心底座：無論選房子還是股市，資產重建的根本是現金流能力。要把持有周期、收入中斷、家庭變故等所有意外情況都考慮進去，確保現金流始終能覆蓋負債和日常支出。

最后還是那句話：這一輪經濟和房地產的轉型，注定會讓一部分人被套，未來10年的日子充滿煎熬；但對另一部分低負債、現金流充足、懂周期的人來說，這正是在底部重建資產、實現階層跨越的絕好機會。