籌備和備案過程困難重重小區業委會之困咋解?

來源：海南特區報

　　本報訊 “成立個業委會，咋就這么難！”近期，一些小區業委會籌備組成員反映，他們辛辛苦苦推進籌備工作，期盼業委會成立后能優化小區管理、為業主提供更優質的服務。然而在業委會選舉投票與備案過程中，他們卻遭遇了重重困難。

　　“備案卡殼”“居委會不肯蓋章”“程序繁瑣”……小區業委會之困，亟待求解。記者 王小武 文/圖

　　海口千家新村小區

　　業委會籌備組 “街道辦要求重新計票，我們不認可”

　　海口市千家新村小區是個老舊小區，居民已入住30余年，目前多棟房屋存在墻體傾斜、地基凹陷、屋頂滲漏、供水管道和供電線路老化等安全隱患，急需整體改造。

　　“上千戶的小區整體改造，需要一個主體來推進。第二屆業委會到期解散后，小區的改造洽談工作一直處于停滯狀態，急需成立新的業委會。”近日，千家新村小區業委會籌備組成員向記者介紹，經業主們推薦，該小區第一屆業委會負責人紀紹英，決定牽頭開展成立第三屆業委會的籌備工作。

　　2025年7月，千家新村小區召開業主大會開始選舉投票，投票截止時間為同年9月25日。9月26日，小區業委會籌備組與海口市美蘭區白龍街道辦工作人員，一同將封存的選票箱送至指定的居委會辦公室開箱計票。

　　“當天中午，計票結果為總票數863張，其中81張為重復票，732張為有效票，其余為待確認票。如果按照這個結果，我們的票數是夠的。”紀紹英告訴記者，計票結果本來當天就可以確認，但白龍街道辦工作人員稱發現部分選票可能被重復計票，要求重新計票。業委會籌備組不同意，認為需要核對的只是雙方認為有疑問的選票，已經錄入電腦的有效票無需重新核對。雙方意見不合，后來白龍街道辦提出暫停計票工作，并將所有選票重新裝箱封存。

　　“整個計票過程由街道辦工作人員分組錄入電腦，且有他們手寫的紙條為證，他們怎能自己推翻自己的計票結果，要求重新計票？”紀紹英說，此后，業委會籌備組多次催促白龍街道辦確認公布第一次的計票結果并為業委會備案，均無回音。

　　“就這樣，選票箱在居委會那里放了70多天，期間白龍街道辦通知我們過去重新計票，我們沒搭理，雙方就這么僵著。”紀紹英稱，后來，白龍街道辦在通知業委會籌備組及眾業主后，于2025年12月9日重新開箱計票。

　　2025年12月31日，白龍街道辦在千家新村小區內張貼公示計票結果：投票面積參與投票率為64.76%，人數參與投票率為64.34%，均未達到《海南經濟特區物業管理條例》法定投票數。

　　“白龍街道辦公示的是他們單方認定的結果，并未經過業委會籌備組確認，我們對該結果不予認可。”紀紹英等業委會籌備組成員表示。為什么兩次計票結果差異大？他們認為：一是街道辦提高選票標準，將部分原本有效的選票當作無效票；二是街道辦把原本未計入的副樓住戶及面積都納進來，相關比例發生變化。

　　“我們已準備向有關部門反映情況。”一名業委會籌備組成員說。

　　白龍街道辦

　　“投票過程存在一些問題,要求他們整改”

　　1月7日下午，記者來到美蘭區白龍街道辦了解情況，該辦有關負責人以及擔任千家新村小區業委會籌備組組長的何女士接受了記者采訪。

　　第一次計票結果為何不能當天確認反而要求重新計票？何女士表示，那么多張票錄完后肯定要進行再次核對，這是出于嚴謹考慮的應有程序。“考慮籌備組成員多數年紀較大，當時我們還征求他們意見，要不要先停下來休息，他們也同意了的。”何女士說，至于為何拖延到去年年底才公示最終計票結果，是因為此前業委會籌備組不愿意配合重新計票所致。

　　針對有業委會籌備組成員質疑街道辦“事前不指導，事后過度監督”的問題，何女士表示，街道辦對小區業委會成立和備案負有監督和指導的職責，她是代表街道辦擔任籌備組組長的，前期開會時已告知籌備組成員相關工作流程和要求，包括要認真核對業主信息、委托投票模板怎么寫等等。“在此過程中，我發現投票過程中存在一些問題，有必要指出來并要求他們整改。”何女士說，按照最終計票結果，達到相關法律法規要求即可備案，達不到可以重新發起投票。

　　何女士告訴記者，去年，白龍街道轄區內共有十余個小區申請成立業委會（包括新成立和換屆選舉），其中有5個小區業委會成功備案。

　　儋州易順·中興廣場小區

　　“成立業委會: 投票順利，備案環節卡殼”

　　1月6日，記者來到儋州市易順·中興廣場小區。“按照選舉投票結果，我已當選業委會主任。投票是順利的，沒想到備案環節卡殼了。”張靜等人拿著材料向記者介紹該小區籌備成立業委會和申請備案期間的遭遇。

　　張靜告訴記者，為了推進業委會成立，他們事先認真研讀了《海南經濟特區物業管理條例》等相關規定。“當我們把成立業委會的申請書提交給轄區居委會時，對方稱‘不歸我們管，要找鎮政府’。可我們去找那大鎮政府時，鎮政府稱‘不歸我們管，要找居委會’。就這樣，差不多耗費了我們一個月的時間。”張靜稱，后來那大鎮政府最終受理了申請，并安排工作人員麥先生擔任業委會籌備組組長。

　　張靜說，在提交首屆業委會選舉辦法草案時，鎮政府認為草案中“已通知視為參與，未答復視為投多數意見票”的條款不合法，發文要求業委會籌備組刪除或修改。

　　張靜告訴記者，該小區有個特殊情況——開發商手中還有兩百余套房子尚未售出。“如果沒有上述條款，開發商就有可能不參與，選舉投票肯定達不到‘兩個三分之二’的要求。我們堅持不刪除或修改這一款，同時要求鎮政府提供該條款‘不合法’的法律依據。后來鎮政府找不出來，就把函文撤回去了，我們有拍照留底。”張靜說，“此后業委會籌備組每次開會，都按流程通知并邀請鎮政府工作人員到場指導，但他們很少來。”

　　“我們通知了，他們不來，不影響我們選舉投票。按照2025年9月7日-8日的投票結果，業委會已經成立了。沒想到我們向那大鎮政府申請業委會備案時又起波折。”張靜說，當時他請鎮政府出具一次性材料告知書，工作人員列了8種材料。“后來我們查閱相關條例發現，條例中明文規定的材料只需要3種。”張靜說，盡管如此，他們還是按要求提交了全部材料。但最終，那大鎮政府仍以“部分材料缺失”為由，作出《不予受理備案通知書》。

　　張靜提供的《不予受理備案通知書》顯示：“經初審，籌備組所提供部分材料缺失，不符合備案條件。我鎮已回函給籌備組告知后續需要補充的材料與要求，至今未收到籌備組補正材料。經研究決定不予受理備案。”落款時間為2025年10月20日。

　　“鎮政府之前確實給我們發函列舉‘缺失’的材料，但開會時我們已作出說明，有的是早已提交，有的是根本無法提交也沒必要提交，還有的是他們明確表示不用再提交。”張靜說。

　　“我們只好拿起法律武器維權。”張靜表示，小區業委會已向儋州市政府提請行政復議。2025年10月30日，儋州市政府向易順·中興廣場小區業委會出具受理通知書。同年12月31日，易順·中興廣場小區業委會收到儋州市政府發出的延期審理通知書及聽證通知書，稱因情況復雜，行政復議決定延期30日作出。同時定于2026年1月14日進行聽證。

　　那大鎮政府 雙方已溝通過但未能達成一致

　　1月6日下午，記者來到儋州市那大鎮政府，就張靜等人反映的情況進行采訪。那大鎮政府有關負責人表示，其剛到任，鎮政府工作人員是否有誤導的情形不太清楚，建議記者通過信訪辦協調當事人進行說明。對于鎮政府不予受理易順·中興廣場小區業委會備案的結果，此前雙方已經當面溝通過，但未能達成一致，“對方已經提起行政復議，此事正在推進中。”

　　儋州碧桂園西部中心小區

　　“業委會折戟：開發商不投票+居委會不蓋章”

　　去年10月，位于儋州市那大鎮伏波東路的碧桂園西部中心小區，為成立業委會召開了業主大會并開展投票。不過，投票結果未能達到“兩個三分之二”的要求。該小區業委會籌備組成員蒯季霞坦言：“折戟了。”

　　該小區與易順·中興廣場小區情況相似。“小區總共470套房子，已售出351套，開發商持有的未售房產面積約占25%。目前，小區業主共300戶，入住率73%。”蒯季霞介紹，由于小區業主多為“候鳥”，一年里在小區居住的時間不多，部分業主日常很難取得聯系，這給業委會籌備組的工作增加了很大壓力。但在籌備組成員不懈努力下，業主大會最終按期召開。

　　“投票結果顯示，人數參與投票率是夠的，但面積參與投票率不夠，主要原因是開發商不參與投票，約25%的面積沒計算進來。”蒯季霞說，在前期籌備階段，籌備組就為開發商是否參與頭疼不已，經參考其他城市案例以及向多個小區“取經”，籌備組在議事規則草案中增加了“已通知視為參與，未答復視為投多數意見票”的條款，但那大鎮政府業委辦工作人員表示該條款不合法，要求籌備組刪掉或修改。最終，籌備組妥協將上述條款從草案中刪除，“后來我們又后悔了，覺得不加上該條款肯定達不到‘兩個三分之二’，就又加了回去。”

　　蒯季霞告訴記者，在投票結果出爐前，籌備組就已準備好材料，計劃一旦投票通過，便向那大鎮政府申請備案。“鎮政府讓我們先找居委會蓋章，結果居委會不肯蓋章，理由是‘候鳥小區’沒必要成立業委會。”蒯季霞說，盡管最終投票結果未能達到規定要求，但基層相關部門的態度，極大打擊了籌備組成員的積極性。

　　6日下午，記者嘗試電話聯系曾擔任碧桂園西部中心小區業委會籌備組組長的麥先生，但無人接聽。記者發送信息表明身份和采訪意圖，也未收到回復。

　　現象探究 小區業委會成立備案難在哪？

　　“業委會的成立和備案很大概率通不過，原因很復雜。”海口某小區業主楊先生告訴記者，他們小區也曾籌備成立業委會，結果因手握部分專有面積的開發商拒絕參與投票而“夭折”。

　　楊先生表示，很多小區成立業委會都繞不開幾道“坎”：一是業主之間可能存在意見分歧或利益糾紛，難以調和，有的業主或者開發商甚至從中作梗阻礙業委會成立；二是業主參與率低，一些業主因工作等原因無暇參與籌備和投票，有的存在“與我無關”的認知誤區，參與積極性不高；三是選舉程序復雜且繁瑣，耗時較久。此外，“兩個三分之二”的硬性規定，成為很多小區難以跨越的“門檻”；四是個別基層相關部門不作為，給業委會成立和備案帶來阻力。

　　“街道辦工作人員一句‘投票通不過可以從頭再來’，完全不理解業委會籌備組的艱辛。”楊先生說，以他所在小區為例，為了聯絡和通知所有業主，業委會籌備組光打電話就以千次計，還不包括微信、短信或上門溝通，這些都需要消耗時間和精力。

　　紀紹英告訴記者，業委會籌備前期需要撰寫各類材料、制作宣傳海報等，每一項物料需要多次打印，這些環節都產生了相應的開支。“從籌備工作啟動到現在，累計支出已超3萬元，這些費用大多是由籌備組成員自己掏腰包，只有少部分來自業主捐助。”紀紹英說，“籌備組成員出錢又出力，如果再來一次，估計大家都會打退堂鼓。”