從低迷到回暖：香港樓市經(jīng)歷怎樣轉(zhuǎn)變？這些數(shù)據(jù)透露關(guān)鍵信息

香港樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)折信號(hào)，內(nèi)地買家悄然布局背后有何邏輯？

租金回報(bào)率超4%、成交連續(xù)9個(gè)月破千，香港樓市釋放什么信號(hào)？

香港樓市悄然轉(zhuǎn)變，內(nèi)地買家占比近四分之一說(shuō)明什么？

政策優(yōu)化與人才流入雙輪驅(qū)動(dòng)，香港樓市迎來(lái)新周期

香港樓市近期傳遞出的信號(hào)值得關(guān)注。連續(xù)多月的成交數(shù)據(jù)升溫、政策環(huán)境轉(zhuǎn)變與資本流向的變化，正逐漸勾勒出市場(chǎng)新一輪周期的輪廓。差餉物業(yè)估價(jià)署公布的私人住宅售價(jià)指數(shù)顯示，2025年9月該指數(shù)升至292.5，實(shí)現(xiàn)連續(xù)四個(gè)月上漲，創(chuàng)下14個(gè)月新高。與此同時(shí)，住宅成交量亦保持活躍，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月香港一手住宅成交突破1700宗，連續(xù)第九個(gè)月維持在千宗水平以上。

市場(chǎng)活躍度的提升不僅體現(xiàn)在基礎(chǔ)交易量上，更反映在結(jié)構(gòu)性變化中。高端住宅市場(chǎng)表現(xiàn)尤為突出，10月香港共錄得66宗價(jià)值超過(guò)5000萬(wàn)港元的大額房產(chǎn)交易，較9月的33宗實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)，創(chuàng)下年內(nèi)單月新高。今年前10個(gè)月，此類高端交易累計(jì)已達(dá)322宗，成為近七年同期次高。此外，租賃市場(chǎng)的活躍也為樓市回暖提供支撐，9月私人住宅租金指數(shù)觸及200.0，是2019年8月以來(lái)的最高水平。有中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前全市有112個(gè)住宅小區(qū)的租金回報(bào)率超過(guò)按揭成本，出現(xiàn)“供平過(guò)租”現(xiàn)象，其中34個(gè)小區(qū)回報(bào)率達(dá)到或超過(guò)4%。

這一輪市場(chǎng)變化背后，是多重因素共同作用的結(jié)果。2024年初香港特區(qū)政府調(diào)整樓市管理措施，包括減免額外印花稅、買家印花稅等，為市場(chǎng)釋放了明確政策信號(hào)。其中，總價(jià)400萬(wàn)港元及以下住宅的印花稅大幅降至100港元，顯著降低了首次置業(yè)者的入門門檻。與此同時(shí)，利率環(huán)境的變化也為市場(chǎng)注入活力。今年5月，香港銀行同業(yè)拆息一度回落至0.7%左右，帶動(dòng)按揭利率下行。盡管近期拆息有所回升，但整體借貸成本仍較年初有明顯下降。

人口流動(dòng)因素同樣不容忽視。香港各項(xiàng)人才引進(jìn)計(jì)劃在2024年6月至2025年6月期間共收到超過(guò)19萬(wàn)份申請(qǐng)，其中近14萬(wàn)份獲批。這批新赴港人群不僅帶來(lái)居住需求，也推高了租賃市場(chǎng)的活躍度。有房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)指出，新來(lái)港人才普遍具有較強(qiáng)購(gòu)買力，即使選擇租房也能承受較高租金，間接推動(dòng)房產(chǎn)投資價(jià)值重估。

值得深入分析的是，香港樓市此輪變化與內(nèi)地城市市場(chǎng)走勢(shì)出現(xiàn)分化。從中原城市領(lǐng)先指數(shù)看，2025年以來(lái)香港樓市呈現(xiàn)溫和回升態(tài)勢(shì)，而同期內(nèi)地部分一線城市仍處于調(diào)整階段。這種分化背后是兩地市場(chǎng)基礎(chǔ)面的差異。香港樓市主要以自有資金為主，按揭貸款比例相對(duì)較低，開(kāi)發(fā)商負(fù)債結(jié)構(gòu)也更為穩(wěn)健，這使得市場(chǎng)調(diào)整更多表現(xiàn)為價(jià)格理性回歸。而內(nèi)地部分城市則需應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商債務(wù)壓力與居民房貸負(fù)擔(dān)等結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。

對(duì)于市場(chǎng)參與者而言，當(dāng)前香港樓市既蘊(yùn)含機(jī)遇也需關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)。從積極方面看，政策環(huán)境優(yōu)化、利率水平適度以及人才持續(xù)流入為市場(chǎng)提供基本面支撐。但同時(shí)也應(yīng)注意到，香港作為開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)體，其房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)際資本流動(dòng)影響較大，未來(lái)利率走勢(shì)、全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化都可能帶來(lái)波動(dòng)。有分析觀點(diǎn)認(rèn)為，香港樓市可能進(jìn)入一個(gè)新的平衡階段，既不會(huì)重現(xiàn)過(guò)去大幅上漲的局面，也不太可能再度深度調(diào)整，而是呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的分化發(fā)展。

對(duì)于有實(shí)際居住需求的人群而言，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境提供更多選擇空間。有房產(chǎn)顧問(wèn)建議，購(gòu)房者可重點(diǎn)關(guān)注交通便利、配套成熟的區(qū)域，同時(shí)根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況合理規(guī)劃。對(duì)于投資需求，則需要更加精細(xì)地評(píng)估不同區(qū)域、不同類型房產(chǎn)的租金回報(bào)潛力和長(zhǎng)期價(jià)值增長(zhǎng)空間。

從更宏觀視角看，香港樓市的變化也反映全球資本對(duì)安全資產(chǎn)的重新定價(jià)。港元與美元掛鉤的制度、普通法體系下的產(chǎn)權(quán)保護(hù)，以及東西方交匯的獨(dú)特地位，使得香港房產(chǎn)在不確定性增加的國(guó)際環(huán)境中顯現(xiàn)出一定避險(xiǎn)屬性。據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年前10個(gè)月，內(nèi)地買家在港購(gòu)房金額已達(dá)1097億港元，占私人住宅總成交量的24%，占比較去年同期增長(zhǎng)20%以上。

市場(chǎng)參與者普遍認(rèn)為，香港樓市的未來(lái)發(fā)展將取決于多重要素的持續(xù)互動(dòng)。人才引進(jìn)政策的長(zhǎng)期效果、利率環(huán)境的未來(lái)走勢(shì)以及全球經(jīng)濟(jì)的整體方向，都將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。與過(guò)去相比，當(dāng)前市場(chǎng)參與者的決策更加理性，不再盲目追漲，而是更注重房產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值與自身需求的匹配度。這種市場(chǎng)心態(tài)的成熟，或許正是香港樓市進(jìn)入新階段的另一個(gè)重要標(biāo)志。