二手房市場回暖態勢突出，未來政策怎么更給力？對話樓市專家

系列報道之二

編者按：

黃金價格一路狂飆、股市滬指突破4000點、Labubu爆火彰顯情緒消費活力……這些熱點經濟現象，從2025年一直持續到2026年。

俗話講“透過現象看本質”，這些經濟熱點背后有著怎樣的底層邏輯，又透露何種經濟風向？如何看“開局之年”的經濟形勢，宏觀經濟的水溫對你我個人投資、消費等行為又將有哪些影響？南都北京新聞中心推出“2026開局：洞察經濟風向”系列報道，邀請業內權威專家解讀社會公眾關注的熱點經濟現象，一探隱藏其背后的“奧秘”。

近日，國家統計局公布了2025年全年的經濟數據，其中房地產市場數據備受民生關注。

在銷售端，2025年新建商品房銷售面積88101萬平方米，同比下降8.7%；商品房銷售額83937億元，下降12.6%。

在投資端，2025年房地產開發企業到位資金93117億元，同比下降13.4%，其中個人按揭貸款下降17.8%。

這些數據該怎么看？未來房地產市場會有哪些變化？中原地產首席分析師張大偉近日在接受南都N視頻記者的專訪時，結合樓市的實際情況進行了分析，并表示，二手房市場回暖態勢突出，2026年樓市有望呈現“一線企穩、區域分化”的平穩運行態勢。

中原地產首席分析師張大偉。

當前市場仍處于“去庫存”階段，二手房市場回暖

根據國家統計局數據，2025年新建商品房銷售面積、銷售額均出現了下降。

對此，有觀點指出，隨著住房市場進入存量時代，新房市場則轉向滿足改善性需求，房企通過“好房子”產品形成差異化供給。同時，二手房成交占比逐步提升，在大中城市，剛需購房者普遍通過購買二手房解決居住問題。

這一觀點也在中原地產研究院統計的數據得到了印證，據統計，2026年第3周數據顯示，重點15城二手住宅周度成交量環比上升9%，一線城市表現更為亮眼，中原報價指數連續5周回升。

對此，張大偉表示，二手市場回暖態勢尤為突出，成為市場企穩的重要抓手。這背后是房東預期改善，恐慌性掛牌減少，而價格調整到位疊加政策利好，促使剛需積極入市。盡管二手房價同比仍有跌幅，但環比降幅收窄，標志著市場正在筑底企穩。

此外，南都N視頻記者注意到，2025年12月，新房房價出現“翹尾”，國家統計局去年12月70城房價指數數據顯示，6城新房價格環比上漲，上海、長春漲幅領跑。

對于2025年房地產投資下降的問題，另有分析指出，全國房屋新開工面積延續下行態勢，當前市場仍處于“去庫存”階段。

濟南，購房者在展示交易會現場了解房屋信息。 新華社記者 朱崢 攝

房地產新政效果如何？房貸貼息或是趨勢

2025年末，多項房地產新政陸續出臺。

2025年12月24日，北京市出臺《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，優化房地產政策：一是放寬非京籍家庭購房條件。將非京籍家庭購買五環內商品住房的社保或個稅繳納年限，由現行的“3年”調減為“2年”;購買五環外商品住房的，由現行的“2年”調減為“1年”。二是支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五環內多購買一套商品住房，即：京籍多子女家庭，可在五環內購買3套商品住房；在京連續2年繳納社保或個稅的非京籍多子女家庭，可在五環內購買2套商品住房。同時，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，加大公積金支持住房消費力度。

張大偉介紹，北京優化限購政策短期內帶動了改善型需求釋放，新政后兩周內二手房網簽量環比上漲約18%，但剛需入市意愿仍偏弱，市場未出現大幅反彈。

到了2025年12月29日，《財政部 稅務總局關于個人銷售住房增值稅政策的公告》對外公布，并規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅，今年1月1日起正式施行。

對此，張大偉說，財政部下調房地產增值稅稅率并擴大進項抵扣范圍，減輕了房企和二手房賣方的稅費負擔，預計將降低交易成本約3%-5%，有助于提升二手房流通性，但對新房市場的直接刺激作用有限。

值得一提的是，1月19日，央行下調再貸款、再貼現利率0.25個百分點，張大偉表示，這對房地產市場也是利好消息，有利于釋放更多購房潛力。對于網絡上討論頗多的房貸貼息，個人認為，房貸利率降低是未來趨勢。

建筑工人在上海黃浦區一幢樓房屋頂進行鋼筋捆扎作業。 新華社記者 方喆 攝

更多優化限購政策將出臺，有望“一線企穩、區域分化”

2026年樓市怎么看？

鑒于2025年年底多項房地產新政的落地，張大偉認為，預計2026年將有更多優化限購政策的出臺，部分庫存壓力較大的三四線城市可能推出購房補貼、以舊換新等政策，核心城市或進一步放松高端住宅限購。

中國房地產業協會的一份報告也指出，2025年房地產市場價格仍在探底中，從累計數據上看，2025年降幅較2024年有所收窄，從2024年的快速下跌轉入到緩慢下跌的階段。2026年是“十五五”的開局之年，預計政策將會持續寬松，房價跌幅將會繼續收窄，核心城市、核心區域的房價將會實現真正意義上的止跌回穩。

不過，張大偉提醒，需清醒認識到，樓市分化格局仍將持續。一線城市憑借人口流入與資源優勢，核心板塊有望率先企穩；而二三線城市受庫存壓力、人口外流影響，調整周期或繼續延長。當前回暖行情仍需政策持續護航，后續需關注政策落地效果與需求釋放可持續性。

“總體而言，年初樓市的積極信號，是政策精準發力與市場自發調節的共同結果。隨著政策紅利持續釋放，疊加季節性需求支撐，2026年樓市有望呈現‘一線企穩、區域分化’的平穩運行態勢，為宏觀經濟穩定提供重要支撐。”張大偉說。

穩樓市，政策如何才能更給力？正如《求是》雜志刊登的一篇文章所言：“政策要一次性給足。”

采寫：南都N視頻記者楊文君 發自北京