萬科再無郁亮：率先喊出“活下去”的人，先行離場

不僅是萬科權杖的交接，更是房地產黃金時代職業經理人范本的終章。

來源 |時代周報

作者 |劉婷

“當你們把掌聲送給王石時，也請把鼓勵留給我。”

2017年6月30日，郁亮在眾人的注視中，從王石手中接過權杖。

在數度哽咽后，開啟了屬于自己的萬科征程。

彼時，萬科正站在五千億元規模的頂峰，身后是一路高漲的地產黃金時代，身前則是郁亮早已預見的行業拐點。

他或許比任何人都清楚，這并不是登頂后的接力，而是一場在高位起跑的逆風長跑。

如今，郁亮結束了這場馬拉松。

1月8日，萬科A（000002.SZ）公告稱，郁亮辭去公司董事、執行副總裁職務，此后將不再擔任公司任何職務。

作為萬科的“開山員工”，郁亮用35年的時間，開啟了與萬科創始人王石不同的治理風格。

他自喻為“貓頭鷹”——

一只眼盯著機會，一只眼盯著風險；

他也是一名跑者，用全馬3小時06分的成績，突破個人極限，也帶領萬科減脂瘦身。

從率先定調白銀時代，到在行業巔峰時喊出“活下去”，他始終是保持警醒卻不討喜的職業經理人。

過去數年間，外界總在樂此不疲地追問：

誰會是郁亮的接班人？

從曾經功勛卓著的四大區域總，到后來的祝九勝，每一次人事調整都被架在放大鏡下，試圖讀出萬科下一任權杖的歸屬。

外界習慣了為這家龐大的商業帝國尋找下一個接班人。

然而，在他正式提交辭呈時，萬科已經不再需要下一個“郁亮”。

這一次，郁亮也終于跑完了自己職業生涯中最長的全馬。

01

接棒王石

一紙請辭公告，宣告了“郁亮時代”謝幕，也讓外界的視線再次投向了萬科。

郁亮進入萬科的起點，帶著拓荒感。

1990年，當大多數人還在爭著體制內編制時，北大經濟學畢業的郁亮放棄了深圳外貿集團月薪298元的“鐵飯碗”，加入尚未成名的萬科。

作為萬科早期的財務和證券核心成員，27歲的郁亮此后接任董秘，29歲進入董事會。

在地產圈仍多“草莽”的年代，郁亮這種帶著名校背景的職業經理人，顯得頗為前衛。

在王石的自傳《道路與夢想》中，曾詳細記錄了萬科如何從一家多元化的商貿公司演變為現代房企的歷程。

王石在書中曾坦言，萬科最偉大的成就不是蓋了多少房子，而是建立了一套職業經理人制度。

而郁亮，正是這套制度下孕育出的最典型的代表。

王石評價郁亮“重劍無鋒”。

然而，在很長一段敘事中，郁亮是作為創始人王石的“影子”存在的。

王石是理想主義的旗手，他去登山、去劃艇、去哈佛求學；

而萬科龐大商業帝國的運作、融資與制度基石，則落在郁亮身上。

郁亮曾以貓頭鷹自喻，一只眼睛睜著，一只眼睛閉著，一只眼睛看機會，一只眼睛看風險。

他用財務邏輯，將王石創立的萬科，塑造為一家靠制度運行的現代企業。

一名與郁亮合作過的機構負責人評價他“永遠為風險留一手”。

“五年前，當我還是個胖叔叔的時候，開始為自己準備五十歲的生日禮物：登珠峰、跑全馬和練出六塊腹肌。”

2015年12月22日，郁亮在朋友圈里寫道：

“為了不給自己留退路，我選擇了從最難最危險的珠峰開始，這些看起來很遙遠的目標如今逐一實現。

人的潛能是無限的，只要心存夢想，堅守信念，勇于接受挑戰，青春隨時再出發。個人如此，企業亦如此。”

郁亮曾感慨：“沒有王石就沒有萬科的郁亮。”

當他習慣了在背后守望風險時，2017年的那場交接名場面將他推到了烈日下。

也就是從那一刻起，這位長跑者開始了他職業生涯中最艱難的后半程。

02

活下去”

如果說王石給萬科注入了理想主義的靈魂，那么郁亮則在長達35年的時間里，試圖用財務邏輯和危機感，為這家行業巨頭修筑護城河。

郁亮的清醒，最早表現為一種對高增長的警惕。

那是2014年，房地產市場烈火烹油的時候，同行們正忙著在土地拍賣場上舉牌、加杠桿、沖擊千億目標。

當年6月23日，《人民日報》發布了一篇《郁亮：我國樓市進入“白銀時代”》的文章。

郁亮在文中稱，房地產行業已經度過了最黃金的歲月，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號。

只不過，人人彎腰就可以撿到黃金的時代結束了，房地產行業進入了白銀時代。

這更是萬科戰略大轉向的信號彈。

彼時，郁亮主導萬科啟動了商業史上罕見的“去地產化”。

此后，萬科不再聚焦于單一的住宅開發，而是投入重金啟動了城市配套服務商戰略。

2015年，萬科宣布“八爪魚計劃”。

此后，萬科開始了對商業（印力）、物流（普洛斯）、長租公寓（泊寓）的重資產布局。

這種對風險的警覺，在多年后卻被全行業視為一種表演。

時間來到2018年9月，深圳大梅沙萬科總部。

當萬科員工走進秋季例會的會場時，被眼前的一幕震住了：

白底紅字的口號十分顯眼：“活下去”。

這一幕在當時顯得極其喪氣，甚至有同行公開指責萬科是在制造焦慮。

一位當時就職于千億房企副總裁的從業者，在多年后表示：

“那時候我們私下都覺得萬科在裝，覺得郁亮是拿了高分還要喊題難的學生，甚至是想誘導對手縮減規模好讓他超車。

但現在回頭看，那是行業最后一次自救的機會。可惜，那時候沒人想醒，包括我們。”

為了讓這句“活下去”落地，郁亮在戰略上做出了切割。

他帶頭清退了大量非核心業務，將分散的區域權力收攏至總部，實行現金流為王的考核。

2020年8月，萬科曾進行歷史上第一次區域分拆，將執行多年的四大區域劃分調整為五大區域。

2021年6月23日，郁亮在其內部轉型發展通氣會上宣布，公司將全面加速向“開發經營服務并重”轉型，為此將啟動一系列組織和人事安排。

正是這種防御性戰略，讓萬科在“三道紅線”出臺時，成了維持綠檔的頭部房企。

到了2022年初，當昔日的千億巨頭房企相繼面臨流動性壓力時，郁亮在年度總結會議上指出，房地產行業已進入“黑鐵時代”，進入縮表出清階段。

對房地產行業而言，縮表出清即去金融化，是發展的必然趨勢。

“2022年是集團破釜沉舟、背水一戰的一年，也是一個新時代的開始。”

郁亮直言，背水一戰即要么死、要么活，沒有中間狀態。

房地產行業必須快速、堅決出清，能解決過去累積的包袱，就有開始新征程的機會，包袱甩不掉就活不下去。

在很長一段時間里，郁亮的警告顯得格格不入，甚至被視為一種唱衰行業的姿態。

但當白銀時代滑向黑鐵時代，當縮表出清從選擇題變成必選題，那些曾被忽視的判斷，才逐一顯影。

03

減脂瘦身

當“黑鐵時代”不再是一個判斷，而是一場已經啟動的生存倒計時，郁亮開啟了一場刀刃向內的改革。

黑鐵時代里，萬科倡導節衣縮食，打造戰時氛圍。

2021年11月，萬科內部發出倡議，對不產生價值的開支做減法，花小錢辦大事。

為減少不必要開支，全體員工按費用最優原則合理規劃差旅出行。

郁亮曾透露，他定機票不會選擇頭等艙，如果有時間接近的航班會“哪班便宜買哪班”。

2022年，萬科員工的收入大幅下調，福利、補貼等要跟“黑鐵時代”相匹配。

但市場的反應，比內部調整來得更猛烈。

2023年，10月31日，萬科A盤中股價下探至11.22元/股，幾乎回到2015年12月“寶萬之爭”時的水平；

“21萬科02”“20萬科08”跌幅超過17%。

另外，根據DM查債通，當年10月下旬，萬科多只美元債收益率大幅度上升，多只債券收益率升至50%左右，最高接近60%。

面對股債的非理性波動，萬科罕見召開三季度業績說明會，深圳國資、深圳地鐵和萬科的管理層走到臺前。

深圳國資委表態，如有需要或遭遇極端情況，有充分信心、足夠的資金資源和工具幫助萬科積極應對。

此后，郁亮帶領萬科開啟了一場手起刀落的縮表。

為了瘦身，郁亮帶領萬科開啟了一輪資產處置。

2023年12月份，萬科將悅榕服務（中國）、悅榕酒店管理（中國）和悅榕酒店管理（天津）項目的股權出售給悅榕控股，總計4.8億元。

2024年1月30日，萬科全資子公司深圳市盈達投資基金管理有限公司將其持有的深圳市高新投集團有限公司6.16%的股權出售給深圳市投資控股有限公司。

2024年2月9日，領展房產基金公告，擬收購上海物業七寶萬科廣場的余下50%權益，收購估計基礎價款23.84億元。

2025年6月27日，萬科舉行2024年股東大會，這也是郁亮最后一次亮相股東大會。

面對嚴峻的形勢，萬科在股東大會上強調了公司“瘦身自救”的一系列動作。

據悉，2025年1-5月，在金融機構、大股東等各方支持以及自身努力下，萬科新增融資和再融資341億元，融資成本保持在低位，已順利完成165億元公開債務償還。

“‘瘦身’的時候，內部氣氛非常緊張，郁總要求我們徹底節流，報銷流程很長、金額也越來越少。”

一位在萬科工作了5年的資深員工表示。

04

長跑結束

郁亮的辭職，本質上是房地產黃金時代一場職業經理人的謝幕。

回望萬科發展歷程，它曾是中國地產界堅固的專業堡壘，也是行業風向敏感的經緯儀。

從王石時代的開創，到郁亮時代的守城，在這期間，萬科的大起大落，背后折射的是一批房企從財務杠桿的狂歡，到降杠桿陣痛的必然軌跡。

這不僅是萬科的轉型，也是整個房地產行業的縮影：

屬于高周轉、高杠桿、高增長的狂飆階段已經結束，取而代之的是一個強調收斂聚焦、保交房、低利潤的周期。

隨著深鐵背景管理層的進駐，那個由精英職業經理人主導的萬科，正在轉變為一個融入國資體系、求穩重多于求速度的新萬科。

郁亮的另一個身份是馬拉松跑者，生活里最多的動態便是跑步。

他最新的朋友圈寫著：“大年初一的陽光鋪滿前行的道路”。

2026年初，郁亮離任時，不再有接棒時的淚水與希冀。

地產江湖的巨浪仍在翻涌，規則已經徹底重寫。

而那只習慣了守望風險的“貓頭鷹”，終于在行業的暮色中，完成了他最后一次職業配速。

· END ·

合 作 對 接

掃碼添加投資人說運營者微信，備注「商務合作」詳細溝通。

超 級 社 群

【投資人說】正在組建超級創業者社群、超級讀者群、超級媒體群等，目前總人數已超1000人。

關注【投資人說】微信公眾號，發送信息「進群」，與各行業精英直接交流，共同進步。

旗 下 媒 體