揚檢文苑 | 段伯歡：抵當與絕賣之爭

南宋寶慶二年（1226年），浙江唐昌人陳嗣佑以十三貫的價格購得三紹羅家塢山地，到了紹定二年（1229年），又將該山地以七貫的低價賣給何太應，并立下紅契（亦稱赤契，即由官府蓋印的買賣契約）。交易完成后，陳嗣佑將該田地交割給了何太應，何太應向官府申報了納稅，并于五年后再次將地契投稅。此后又經過數年，至淳祐二年（1242年），陳嗣佑向縣衙提起訴訟，聲稱當初交易實為抵當（抵押借貸），并非真實買賣，要求贖回田地。何太應則堅稱為絕賣，要求維持田地所有權。

雙方的爭議焦點是當時土地交易的性質，如果認定為“抵當”，則土地應準予陳嗣佑贖回，如果認定為“絕賣”，則原主不可回贖。絕賣也稱“斷賣”，是徹底轉移所有權關系的交易方式，即永久性買賣，原主不得占有和管理不動產。根據南宋的法律要求，絕賣一般要完成“離業”“過割賦稅”“印契輸稅”及“先問親鄰”四項法定程序，才具有法律效力。抵當類似于現代民法中的抵押借貸，它不轉移土地所有權，不需“離業”（原主搬離）或“過割賦稅”（賦稅過戶），只需訂立明確標注“抵當”的契約（白契），無需官府勘驗蓋章形成紅契。賣方可以保留原不動產，并有回贖權。買方可以獲得抵當財產的收益作為債務的利息，同時獲得回贖金以實現其債權。

依據以上南宋田宅交易法律規定，“抵當”與“斷賣”的區分是非常明確的。但是在現實生活中，民事交易形式復雜，方式多種多樣。廣大民眾為了逃避交稅或其他原因，普遍采取“立二契”的規避行為，即同時設立抵當契和斷賣契，以便日后根據需要選擇適用，這樣就給交易性質認定帶來了諸多困難。

唐昌知縣收到訴狀后，考慮到當地盛行抵當的交易習慣，認為不宜簡單認定交易性質。知縣注意到，陳嗣佑在寶慶二年以十三貫的價錢購得地產，僅僅三年就以接近半價的低價轉賣，從賣方的角度看，賣方應當是不希望此項交易產生絕賣的后果，至少期待可以保留回贖的權利。此外，也有可能是買方利用自己的經濟實力等優勢地位，迫使賣方在周轉困難等不利情形下，違背初衷訂立契約，低價轉讓土地。基于以上理由，知縣認為此項交易名為絕賣實為抵當，陳嗣佑有權回贖地產。

何太應不服，上訴至臨安府。時任臨安知府為吳恕齋，吳恕齋是南宋著名理學家文學家，同時也以斷案治獄知名。吳恕齋在審閱案情后，沒有完全否定唐昌知縣的看法，也認為“鄉民以田地立契，權行典當于有力之家，約日尅期，還錢取契，所在間有之。”即名為絕賣實為抵當的情形，在民間交易中普遍存在，但是“果是抵當，則得錢人必未肯當時離業，用錢人亦未敢當時過稅，其有錢、業兩相交付，而當時過稅離業者，其為正行交易明矣，決非抵當也。”他認為，如果是抵當，通常買主不會離業，買方也不敢辦理稅務交割，這是吳恕齋對此類案件審判經驗的歸納總結。

吳恕齋指出，本案的具體情形不符合抵當的一般特征，反而具備絕賣的所有條件。如賣主已經離業，占有權已經徹底轉移，交易契約已經過官府認證，辦理了稅務過戶手續，賣方也多次向官府納稅，完全符合絕賣的特征，因此不能再認定為抵當。吳恕齋不同意唐昌縣令將“嗣佑此地系寶慶二年以十三千得之而紹寶年以低價出賣”作為判定抵當依據的觀點。他強調，田地時價經常變動，不能以買賣雙方的價格差異作為判定交易性質的依據，而應以法定程序和契約形式為準：“官司理斷交易，且當以赤契為主”，即紅契在認定交易性質中，起關鍵的決定性作用。

在認定交易性質為絕賣后，吳恕齋又援引法律規定，認為本案已經超過訴訟時效，不應受理。他在判詞中寫道：“在法，典賣田地滿三年，而訴以準折債負，并不得受理。況正立賣契，經隔十余年而訴抵當者乎”？典賣后再以不動產折算償還債務起訴的，屬于當時法律禁止的行為，對于這種違法行為，都有三年的追訴時效限制，那么，對于已經訂立了紅契的正當合法買賣（絕賣）協議，過了十幾年更不應該受理。

基于以上原因，吳恕齋作出最終判決：對該案不予受理。

說案

紅契是中國古代社會土地、房屋等不動產交易中，由當事人向官府申報納稅，經官府審核并加蓋官印后的正式契約，是政府認可的產權憑證，與未官方認證的白契相對。紅契制度在中國封建社會中發揮了多重功能，它可以確認土地權屬，規范土地交易行為，保障國家契稅收入。

北宋時期，隨著土地私有化程度提高，土地買賣空前活躍。為防止土地交易中的欺詐行為，確保賦稅征收，宋太祖開寶年間正式規定紅契制度，經不斷修訂，至南宋時期紅契制度已經比較完備。如由官府統一印制契紙，并按順序編號，形成標準化的交易文書；紅契需在官府登記并繳納契稅，然后加蓋紅色官印，確認交易合法；通過多份存檔確保交易的真實性與可追溯性等。

本案審理過程中，吳恕齋正是以紅契作為認定契約性質的關鍵，進而作出正確判決。本案判決不僅解決了具體糾紛，更具有重要的法律意義和歷史價值。

首先，判決明確了契約性質判定標準。判決確立了區分抵當與斷賣的明確標準，即以“離業”“過稅”等法定程序和紅契形式作為判定交易性質的主要依據，而不是以價格高低或當事人主觀意圖為準。這一標準對田宅交易糾紛的解決具有指導意義，有助于減少因交易性質不明導致的爭議。

其次，判決維護了契約穩定性。吳恕齋強調法律對已成立契約的保護，特別是對超過法定時效的贖回請求不予支持，保障了田宅交易的長期穩定性和可預期性。這一立場有助于增強民眾對田宅交易法律制度的信心，促進土地的合理流轉和利用。

最后，判決打擊了惡意訴訟。吳恕齋認定陳嗣佑明知田地可能升值，卻在交易十余年后才主張贖回，存在明顯的惡意訴訟意圖。他指出，若縱容此類行為，將導致“恐執契者皆不可憑，駕浮詞者類萌僥幸。鄉井有一等教唆之徒，嘩然生事，而官司亦不勝其擾矣。”吳恕齋嚴厲訓斥了陳嗣佑，并告知陳嗣佑若再提起惡意訴訟，將以“虛妄之罪”論處。

本案判決是南宋田宅交易法律制度演進的重要里程碑，吳恕齋以其嚴謹的法律適用能力和敏銳的社會洞察力，成功平衡了法律條文與社會實際之間的關系，為南宋田宅交易糾紛的解決樹立了典范。這一案例不僅為我們理解南宋商品經濟背景下的法律制度和司法實踐提供了寶貴的歷史資料，對現代司法也有重要借鑒意義。

作者簡介

段伯歡，湖北黃岡人，中國政法大學法律碩士，從檢17年，現為揚州市院四部一級檢察官助理。

來源：《清風苑》雜志社

文字：段伯歡

編輯：吳乾乾