北京寫字樓市場“冰火兩重天”：中關(guān)村火熱VS金融街遇冷

導(dǎo)讀：2025年北京寫字樓市場呈現(xiàn)兩極分化格局，中關(guān)村科技企業(yè)撐起半邊天，金融街卻遭遇租金滑鐵盧。這背后藏著怎樣的產(chǎn)業(yè)密碼？答案來了。

一、冰與火的市場圖景

仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù)顯示，2025年北京甲級寫字樓市場呈現(xiàn)"西熱東冷"的奇特景觀。中關(guān)村子市場空置率驟降至12.8%，創(chuàng)下近五年新低；而金融街租金卻跌破400元/平方米心理關(guān)口，環(huán)比跌幅達(dá)6.1%。這種分化在第四季度愈發(fā)明顯——中關(guān)村凈吸納量占全市總量的53%，金融街則持續(xù)面臨央國企回遷帶來的去化壓力。

科技企業(yè)的爆發(fā)式擴張成為最大變量。萊坊報告顯示，字節(jié)跳動等頭部企業(yè)在中關(guān)村連續(xù)拿下多個萬方大單，僅鼎好大廈就貢獻(xiàn)1.27萬平方米成交量。與之形成鮮明對比的是，金融街的銀行、保險機構(gòu)正加速撤回自持物業(yè)，長江證券等標(biāo)志性案例更凸顯行業(yè)收縮態(tài)勢。

二、中關(guān)村的科技密碼

高力國際華北區(qū)研究部董事陸明指出："中關(guān)村24個甲級項目中，已有10個空置率低于5%。"這種火熱行情的背后，是人工智能產(chǎn)業(yè)的集中爆發(fā)。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，過去五年TMT行業(yè)成交占比達(dá)45%，其中AI企業(yè)需求增速連續(xù)三年超30%。

政策紅利與產(chǎn)業(yè)集聚形成雙重驅(qū)動。隨著"十四五"規(guī)劃收官，國家科技自立自強戰(zhàn)略推動創(chuàng)新要素加速匯聚。北辰中心F座2.8萬平方米的租賃大單，正是某AI獨角獸為擴建研發(fā)中心所作布局。這種技術(shù)密集型企業(yè)的辦公需求具有強粘性，往往帶動上下游企業(yè)形成"生態(tài)圈租賃"，這正是中關(guān)村空置率能逆勢下降3.2個百分點的關(guān)鍵。

三、金融街的轉(zhuǎn)型陣痛

當(dāng)科技企業(yè)高歌猛進(jìn)時，傳統(tǒng)金融區(qū)正經(jīng)歷深度調(diào)整。萊坊報告揭示，金融街租金已較2024年峰值下跌8.7%，389.2元/平方米的均價創(chuàng)下2018年以來新低。這種下滑并非偶然：

首先，政策引導(dǎo)下的資產(chǎn)優(yōu)化成為主旋律。大家保險等機構(gòu)響應(yīng)國資委要求，將原租賃面積縮減30%遷回自有物業(yè)。其次，證券業(yè)寒冬迫使長江證券等企業(yè)退租降本，某頭部券商甚至將人均辦公面積壓縮至8平方米。仲量聯(lián)行張斯亮分析："金融業(yè)正在經(jīng)歷從規(guī)模擴張到精細(xì)管理的轉(zhuǎn)型，這個過程至少還要持續(xù)2-3個季度。"

四、未來賽道的分水嶺

2026年將是關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點。據(jù)戴德梁行預(yù)測，中央商務(wù)區(qū)將有40.9萬平方米新增供應(yīng)入市，而中關(guān)村的新項目卻寥寥無幾。這種供應(yīng)失衡可能加劇市場分化：

科技賽道持續(xù)向好。高力國際監(jiān)測顯示，中關(guān)村高入駐率項目租金已現(xiàn)企穩(wěn)跡象，部分業(yè)主開始嘗試3%-5%的溫和漲價。而金融街等傳統(tǒng)商圈仍將面臨考驗，757000平方米的待供應(yīng)量中，有60%集中在CBD和通州，業(yè)主不得不祭出"定制裝修+免租期"的組合拳。

值得玩味的是，專業(yè)服務(wù)機構(gòu)正在兩頭下注。君澤君律師事務(wù)所既在中關(guān)村增設(shè)科技法律服務(wù)中心，又保留金融街總部，這種"雙總部"策略或許預(yù)示著未來商業(yè)地產(chǎn)的新平衡。說到底，寫字樓市場的冷暖變遷，終究是產(chǎn)業(yè)變革的晴雨表。