22億交易傳聞 上海活力城整售背后的萬科、復地選擇

觀點網 上海又一個“王牌商場”，悄悄擺上了交易桌。

據1月12日媒體報道，位于浦東核心地段的復地萬科活力城正以22億元的身價尋找新主人。

上述項目是一座六層盒子型商業體，坐擁近11萬平方米的體量，出租率達到97%，卻依然難逃“被拋棄”的命運。

若傳聞屬實，曾經強強聯手的復地與萬科，如今為何雙雙放手？

于萬科而言，此番轉讓或許是債務壓力下的無奈選擇，但從“復星系”的角度來看，這又何嘗不是業績危機下的斷腕求生。

從商業標桿到轉讓標的，上海活力城背后，或許藏著一場更深的行業變局。

從標桿到標的

上海活力城的故事，要從2007年那個“造城”的夢想說起。

那一年，萬科在浦東北蔡御橋板塊開啟了百萬方級別的中環造“城”計劃。為分攤壓力與風險，它拉來了深耕上海的“地頭蛇”復地集團，共同分食這塊蛋糕。

此后十幾年時間里，萬科與復地以六四開股比，在御橋悄然布下一盤大棋。

商業客了解到，雙方在這片熱土上陸續開發了近80萬平方米住宅，其中不乏帶動北蔡房價的標桿之作海上傳奇河濱苑、芳瀾苑，還有地杰國際歐香四季、歐泊時光、金色城市等項目。

住宅之外，雙方還合作打造了約30萬平方米商業及辦公綜合體復地萬科活力中心，涵蓋兩棟百米雙子塔與一座約11萬平方米體量的購物中心。

而此次被擺上交易桌的，正是這座曾經承載著商圈愿景的購物中心。

那么，上海活力城資質如何？運營情況怎么樣？

資料顯示，項目坐落于浦東新區滬南路2229號，地處三林、北蔡、康橋三鎮交匯的黃金地段，建筑面積約10.92萬平方米，可租賃商業面積達5.78萬平方米，是片區體量較大的商業體。

從交通區位來看，項目地下直通地鐵11號線與18號線的御橋站，公交線路十余條，緊鄰中環高架出入口，與內環、中環構成立體路網，優勢明顯。

此外，項目三公里范圍內中高端社區云集，覆蓋超10萬戶家庭，五公里內常住人口近百萬，無疑為項目提供了穩定的客群。

自2019年12月開業以來，上海活力城以“城市家庭會客廳”為定位，匯集時尚購物、精品美食、親子教育等多元業態，引進一兆韋德、盒馬鮮生、CGV影城等主力店及超200家潮流品牌，開業三天客流即突破53萬人次。

從企業官網查詢發現，項目目前由復星系旗下的豫園復悅生活運營，2023年銷售額達15.25億元，年客流超1424萬人次，出租率保持在96.31%。

雖企業未明確披露2024年及2025年的相關數據，但市場信息顯示其運營態勢穩健，目前出售詳情頁披露的出租率仍保持在97%，租金收益為2.1億元/年。

萬科、復星考量

從標桿到標的，上海活力城整售背后，是兩家巨頭共同的“不得不為”。

萬科的處境自不必多說。

自流動性危機浮現以來，萬科已進入持續“瘦身”模式。僅在2024至2025年間，其出售的大型購物中心就包括廣州天河萬科廣場、上海七寶萬科廣場、上海南翔印象城MEGA、北京舊宮萬科廣場、深圳龍崗萬科廣場及上海松江印象城等。

進入2026年，萬科的債務壓力進一步加劇。

在風暴中，出售資產成為萬科自救的關鍵動作。此前已有消息稱，其位于上海陸家嘴的濱江萬科中心正以約20億元報價尋找買家，而今上海活力城掛牌，不過是萬科回血清單上的又一筆。

至于復星集團，此次出售既是應對同業競爭的現實選擇，更是集團戰略轉向的必然一步。

2018年，復地集團與豫園股份完成重大資產重組，后者業務延伸至商業地產及住宅。

然而，活力城項目因開發銷售已近尾聲、未來現金流有限，并未注入上市公司，僅由豫園股份負責運營，形成“持有與運營割裂”的局面。

更重要的是，自重組以后，受地產行業持續低迷拖累，豫園股份業績連年下滑，其歸母凈利潤從2022年的38.26億元跌至2023年的20.24億元，2024年進一步下挫至1.25億元，2025年前三季度更是錄得凈虧損4.88億元，同比驟降142.1%。

業績滑鐵盧之后，復星集團對豫園股份展開強勢調整，戰略重心轉向珠寶時尚等主業，逐步剝離非核心資產。

近年來，豫園已相繼出售IGI集團股權、金徽酒部分股份、上海真如廣場等項目，不久前又以1.5億元出讓寧波星健蘭庭康養項目。

出售活力城，或許也是復星“瘦身健體”戰略中關鍵的一環。

一方為緩解債務壓力而出售，另一方為聚焦主業而剝離，顯然，上海活力城的轉讓，不僅是資產的流轉，更是兩家企業在行業轉折點上共同做出的戰略取舍。

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