上海衡復風貌區獨棟洋房4.56億成交背后的老豪宅故事

觀點網 作為上海城市文脈的核心載體之一，老洋房始終是上海高端地產市場“頂流資產”的代名詞。

就在新年伊始，1月12日，上海衡復風貌區建國西路319號獨棟花園洋房以4.56億元底價成交，競得方為方大炭素旗下子公司。消息一出，再次將這類承載著老上海記憶的“城市古董”拉回公眾視野。

值得關注的是，建國西路是上海64條永不拓寬的馬路之一。

據報道，該洋房位于徐匯區天平街道，共4層，土地面積為2163平方米，建筑面積2997.83平方米，另有約一千平米的花園，折合單價達15.22萬元/平方米。

衡復風貌區的老洋房交易，從來都不只是簡單的資產轉手，而是一段段承載城市記憶的故事。

建國西路319號的交易歷程，頗具戲劇性--從政府辦公用房到企業高端會所，從產權交易所競價到法拍平臺成交，其背后橫跨13年的交易歷程，堪稱上海老洋房市場的縮影。

13年三易其主

2013年，這棟建筑首次脫離行政屬性，在上海聯合產權交易所掛牌轉讓。

彼時，它剛結束上海證監局辦公大樓的使命，土地性質明確為辦公用地，使用年限至2064年。

盡管并非傳統意義上的居住類老洋房，但衡復核心區的區位優勢與獨棟花園配置，仍讓其成為市場焦點，初始掛牌價1.22億元引來7家單位角逐。

這場競價堪稱當年上海豪宅市場的“重頭戲”，歷經112輪激烈博弈，最終被華董控股集團旗下的上海維羅納置業發展有限公司以2.295億元收入囊中，溢價率高達88%，單價約7.66萬元/平方米。

這場競價讓市場意識到衡復風貌區核心資產的價值潛力，而競得方背后的溫州籍企業家董希北，賦予了這棟建筑新的商業想象--作為華董集團在上海的高端會所。

然而，從拿地到投入使用，這棟洋房經歷了漫長的籌備期。根據裝修公司公開信息，華董直到2016-2017年才啟動裝修施工，2019年7月才正式交付。這段長達六年的打磨期，讓建筑內部保持了相對較新的狀態。

據悉，2021年1月，時任長江商學院上海校友會副會長的董希北在此舉行晚宴，邀請地產行業人士及校友共同參加。

令人唏噓的是，距離風光僅4年不到的時間，2024年11月，上海市第三中級人民法院受理維羅納置業破產清算，其持有的建國西路319號洋房即是在此背景下被拍賣。

2024年12月，這棟洋房以華董旗下上海維羅納置業發展有限公司資產的身份首次進入法拍市場，起拍價3.46億元，評估價4.948億元，但此次拍賣最終被暫緩。

2025年底重新上架后，起拍價大幅上調1.1億元至4.56億元，評估價微調至4.83億元，最終在2026年1月以底價成交。

值得關注的是，從2013年到2026年，13年間這套老洋房房價漲幅達98.7%，遠超同期上海普通住宅漲幅。

“不可復制”的衡復風貌區老洋房

建國西路319號的天價成交，并非孤例。

作為上海中心城區規模最大、優秀歷史建筑數量最多的風貌區，在衡復風貌區4.3平方公里的土地上，矗立著1074幢優秀歷史建筑、1620幢保留歷史建筑，堪稱“萬國建筑博覽群”。

值得關注的是，在上海現存約4000-5000套老洋房中，絕大多數（90%以上）的產權歸于國家。真正具備清晰產權、可進入交易市場的老洋房，全上海僅有200余套，每年成交數量更是寥寥無幾，是名副其實的“城市古董”，老洋房“賣一套少一套”的屬性愈發凸顯。

嚴格的歷史保護政策進一步強化了這種稀缺性。

徐匯區為衡復風貌區建立了“一幢一冊”的基礎信息庫，每幢建筑的重點保護部位、建筑材料、建造工藝都有明確記錄，修繕必須遵循“原樣式、原材料、原工藝”的原則。從法律層面鎖定了建筑的原貌與價值，避免了過度開發帶來的品質稀釋。

政策與稀缺性的雙重作用，使得衡復風貌區成為資本避險的“保險箱”。2025年5月，就有神秘買家豪擲20億掃貨5棟老洋房，其中鄔達克設計的百年洋房起拍價2.5億，19輪競價漲至2.7億成交。

即便是在2025年老洋房租賃市場遇冷、部分房源降價25%的背景下，衡復核心區的獨棟洋房仍保持著穩定的成交價格，建國西路319號的底價成交更像是價值回歸，而非行情遇冷的信號。

另一方面，與普通住宅不同，老洋房的價值早已超越“居住屬性”，成為融合土地價值、文化價值與金融價值的復合型資產。

文化價值的“折現能力”是老洋房的核心魅力。建國西路319號從上海證監局辦公大樓到企業會所的身份轉變，本身就承載著城市功能迭代的歷史記憶。

類似的案例還有興國路111號翡翠苑，20幢花園洋房2024年被江蘇永鋼集團關聯企業以14.02億元拍下，其價值不僅在于建筑本身，更在于衡復風貌區的歷史文脈加持。

老洋房的名人舊居身份、歷史事件印記，甚至影視取景經歷，都能轉化為購買人聲譽的“隱形背書”。

當然，老洋房的投資并非毫無風險。其持有成本居高不下，漏水、防潮、除蟲等問題是建筑通病，改造需通過多重審批，僅歷史建筑材料的收集與修繕就耗費巨大。

2025年超20棟老洋房掛牌租賃、部分房源降價千萬元以上的現象，也說明市場對非核心地段、產權復雜的老洋房已趨于理性。

但老洋房的稀缺性與文化價值構成的雙重護城河，仍使其在資產市場中占據獨特地位。

在衡復風貌區“減容量、減密度、減商業”的保護原則下，老洋房的稀缺性將持續凸顯。畢竟在這座城市里，能被稱作“永恒資產”的，從來不是轉瞬即逝的房價數字，而是那些承載著歷史記憶的磚瓦草木。

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