位列全國(guó)十大高端作品：解碼招商蛇口天青岳的營(yíng)造體系與價(jià)值內(nèi)核

克而瑞浙江區(qū)域聚焦「產(chǎn)品力測(cè)評(píng)」研究工作，希望通過(guò)客觀遴選和全面解讀優(yōu)秀項(xiàng)目，將品質(zhì)房企對(duì)于產(chǎn)品迭代方向和革新策略的深度思考呈現(xiàn)，以期為更多企業(yè)提供高質(zhì)量發(fā)展的路徑參考，我們也將持續(xù)發(fā)布產(chǎn)品力優(yōu)秀案例測(cè)評(píng)成果。

2025年，杭州高端住宅市場(chǎng)在限價(jià)政策收尾與不限價(jià)新盤(pán)入市的雙重壓力下，迎來(lái)了真正的價(jià)值考驗(yàn)。在此背景下，招商蛇口天青岳項(xiàng)目（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“天青岳”）憑借作為杭州首個(gè)“天青系”作品、全國(guó)首個(gè)“天青2.0”升級(jí)版本的進(jìn)階定位，在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整期成功突圍，獲評(píng)克而瑞年度“中國(guó)好房子作品TOP20”、“全國(guó)十大高端作品”及“浙江十大高端產(chǎn)品”等多項(xiàng)行業(yè)榮譽(yù)。

（詳見(jiàn)）

系列榮譽(yù)不僅印證了項(xiàng)目在高端市場(chǎng)的認(rèn)知度與產(chǎn)品力，更引出一個(gè)具有行業(yè)普遍意義的深層課題：在“限價(jià)”政策帶來(lái)的剛性成本約束下，高端住宅如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品力的系統(tǒng)構(gòu)建與價(jià)值躍升，從而為同類(lèi)項(xiàng)目提供可參照的破局路徑？

本文將圍繞“品牌戰(zhàn)略與產(chǎn)品理念”、“產(chǎn)品系統(tǒng)構(gòu)建”、“服務(wù)體系與運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新”以及“個(gè)性化定制模式”四個(gè)維度，系統(tǒng)剖析天青岳從頂層定位到細(xì)節(jié)運(yùn)營(yíng)的全鏈條價(jià)值邏輯，探討其如何在成本受限條件下，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義、構(gòu)建可感知的產(chǎn)品體系及生活方式運(yùn)營(yíng)，最終實(shí)現(xiàn)從“建造房子”到“營(yíng)造生活方式”的價(jià)值躍升。

品牌戰(zhàn)略與產(chǎn)品理念

以長(zhǎng)期主義錨定價(jià)值錨點(diǎn)

我們發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前行業(yè)普遍追求“高周轉(zhuǎn)、強(qiáng)復(fù)制”的背景下，招商蛇口呈現(xiàn)出與眾不同的特質(zhì)，展現(xiàn)出明確的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略定力與系統(tǒng)化產(chǎn)品思維，通過(guò)構(gòu)建并堅(jiān)持自身的價(jià)值錨點(diǎn)，在行業(yè)短期波動(dòng)中保持發(fā)展穩(wěn)態(tài)。

從產(chǎn)品體系看，天青產(chǎn)品系作為招商蛇口面向高端改善客群打造的產(chǎn)品序列，強(qiáng)調(diào)獨(dú)特美學(xué)風(fēng)格與生活方式營(yíng)造，已在合肥、西安、長(zhǎng)沙、武漢等多個(gè)城市落地并建立起良好產(chǎn)品口碑。而天青岳作為杭州首個(gè)“天青”系作品，不僅是該產(chǎn)品系在全國(guó)范圍內(nèi)的2.0升級(jí)樣板，也是招商蛇口在城市低密美學(xué)領(lǐng)域的重要實(shí)踐，被內(nèi)部定位為“杭州限價(jià)時(shí)代的收官代表作”，反映出企業(yè)在產(chǎn)品打造上超越短期銷(xiāo)售表現(xiàn)的文化自覺(jué)與內(nèi)生動(dòng)力。

天青岳示范區(qū)實(shí)景（供參考，以交付為準(zhǔn)）

這一實(shí)踐亦與招商蛇口的整體戰(zhàn)略相呼應(yīng)——積極響應(yīng)國(guó)家“好房子”戰(zhàn)略導(dǎo)向，將“好房子、好產(chǎn)品、好生活”作為核心發(fā)展理念，持續(xù)在住宅領(lǐng)域打造具備行業(yè)標(biāo)桿意義的品質(zhì)項(xiàng)目。天青岳的落地，可視為招商蛇口在浙江高端改善市場(chǎng)的又一重要布局，也是其通過(guò)產(chǎn)品力積累市場(chǎng)認(rèn)知、建立客戶(hù)信任的體現(xiàn)。

在具體的產(chǎn)品理念與營(yíng)造層面，天青岳以現(xiàn)代東方美學(xué)為主線，深度融合宋代美學(xué)精神，注重材料、工藝與場(chǎng)景的融合創(chuàng)新。項(xiàng)目從“雨過(guò)天青云破處”汲取色彩靈感，并以宋代艮岳為參照進(jìn)行現(xiàn)代造園演繹，在功能、情感與美學(xué)層面尋求有機(jī)統(tǒng)一。這種一以貫之的美學(xué)語(yǔ)言，避免了市場(chǎng)上常見(jiàn)的風(fēng)格拼貼現(xiàn)象，也在一定程度上推動(dòng)了限價(jià)環(huán)境下產(chǎn)品力標(biāo)準(zhǔn)的提升，展現(xiàn)出招商蛇口在受限市場(chǎng)條件下仍堅(jiān)持審美高度與文化敘事的系統(tǒng)性追求。

天青岳示范區(qū)實(shí)景（供參考，以交付為準(zhǔn)）

整體來(lái)看，天青岳與招商蛇口在全國(guó)落地的其他改善型、品質(zhì)型標(biāo)桿項(xiàng)目形成戰(zhàn)略協(xié)同，共同構(gòu)建起多層次、全周期的產(chǎn)品力體系，充分體現(xiàn)出其以長(zhǎng)期價(jià)值為導(dǎo)向應(yīng)對(duì)行業(yè)周期性波動(dòng)的能力，其發(fā)展路徑具備一定的行業(yè)研究?jī)r(jià)值與品牌啟示意義。

產(chǎn)品系統(tǒng)構(gòu)建

從宏觀規(guī)劃到微觀匠藝的體系化表達(dá)

探盤(pán)過(guò)程中，我們也發(fā)現(xiàn)，天青岳的產(chǎn)品力并非源于某個(gè)單一亮點(diǎn)，而是建立在一套從規(guī)劃、建筑、園林到室內(nèi)空間的完整系統(tǒng)之上。這一系統(tǒng)以“城市隱貴”為內(nèi)核，通過(guò)層層遞進(jìn)的空間敘事，塑造出兼具私密性、儀式感與美學(xué)深度的居住體驗(yàn)。

在規(guī)劃階段，項(xiàng)目主動(dòng)放棄市場(chǎng)常見(jiàn)的高走量模式，轉(zhuǎn)而打造純粹的城市低密住區(qū)。依托上塘河畔的天然區(qū)位與1.2的低容積率條件，項(xiàng)目整體規(guī)劃為僅118戶(hù)的4疊與6疊產(chǎn)品社區(qū)，從源頭上確保了居住的純粹性與靜謐感。更值得一提的是，依托招商蛇口早期獲取的地鐵上蓋地塊優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目已成為主城中心罕有的低密度TOD住區(qū) ，業(yè)主可于主城核心實(shí)現(xiàn)“出站即可從容切換歸家動(dòng)線”的稀缺體驗(yàn)，奠定了“隱于市而享其便”的規(guī)劃基礎(chǔ)。

基于上述優(yōu)勢(shì)及規(guī)劃，項(xiàng)目在整體布局上采用“南建筑北園林”的排布邏輯，兼顧資源利用最優(yōu)化與當(dāng)代隱居氛圍。南側(cè)建筑西高東低，使大部分房源最大化面向上塘河景，并通過(guò)大面積玻璃立面強(qiáng)化視覺(jué)通透性與光影互動(dòng)；北側(cè)則整體留白作為集中園林，做到公共會(huì)客空間展示最大化的同時(shí)，確保住區(qū)內(nèi)部的隱私與靜謐。

天青岳示范區(qū)實(shí)景（供參考，以交付為準(zhǔn)）

園林作為“東方美學(xué)現(xiàn)代化”表達(dá)的核心場(chǎng)域，以宋代園林“艮岳”為意境藍(lán)本，融合自然原材與現(xiàn)代技法進(jìn)行重構(gòu)。

前場(chǎng)約6米與約9米的泰山油松枝條朝向各異，向里的為“迎客松”，向外的為“送客松”，形成禮儀對(duì)景，與寓意“步步高升”的臺(tái)階序列共同強(qiáng)化了歸家儀式的東方禮序。

天青岳示范區(qū)實(shí)景（供參考，以交付為準(zhǔn)）

水畔太行原石為整石搬運(yùn)至現(xiàn)場(chǎng)逐塊驗(yàn)收，并沿水系逐塊壘疊形成的仿生山澗形態(tài)，再現(xiàn)山澗原生意境，將傳統(tǒng)園林語(yǔ)匯如疊石理水、曲徑通幽重新演繹。

天青岳示范區(qū)實(shí)景（供參考，以交付為準(zhǔn)）

臨河設(shè)置的“繁景長(zhǎng)卷”藏書(shū)閣，采用整面全景玻璃打造無(wú)界畫(huà)框，將上塘河景直接引入室內(nèi)，窗外無(wú)邊際戲水池與河面形成視覺(jué)連通，形成多重景觀滲透與互動(dòng)，模糊了室內(nèi)外邊界，也成為社區(qū)中一處?kù)o思與交往的精神場(chǎng)所，不失為一種當(dāng)代高端住宅對(duì)自然界面處理的創(chuàng)新思考。

天青岳示范區(qū)實(shí)景（供參考，以交付為準(zhǔn)）

“拱橋邀月”“攬秀翠廊”等場(chǎng)景以簡(jiǎn)練的現(xiàn)代語(yǔ)言轉(zhuǎn)譯傳統(tǒng)園林元素，結(jié)合浮石球等藝術(shù)裝置，以及高山杜鵑、雞爪槭等特色植栽，形成四季可賞、步移景異的沉浸式景觀序列。

天青岳示范區(qū)實(shí)景（供參考，以交付為準(zhǔn)）

在材質(zhì)與工藝層面，展現(xiàn)出明確的品質(zhì)導(dǎo)向與細(xì)節(jié)追求：精選峨眉雪蟬石這一鮮少用于高端住宅的珍稀石材，以自然肌理映襯山水意境；意大利進(jìn)口玻璃纖維網(wǎng)與迪奧日內(nèi)瓦旗艦店同源，定制周期超8個(gè)月，確保了夜景光效的柔和與高級(jí)感。

天青岳示范區(qū)實(shí)景（供參考，以交付為準(zhǔn)）

社區(qū)配套則以高人均資源占有與高度專(zhuān)屬化為突出特點(diǎn)。

約1500㎡的“垂直會(huì)所”——天青·檐庭集，作為社區(qū)公共活力中樞，通過(guò)下沉庭院實(shí)現(xiàn)自然采光與景觀滲透，立體集成了健身房、茶室、琴房、瑜伽室、中西私宴廳、紅酒雪茄吧、影音室及SPA區(qū)等復(fù)合功能。僅面向118戶(hù)業(yè)主專(zhuān)供開(kāi)放，從根本上確保了使用品質(zhì)與服務(wù)的私密性。

天青岳示范區(qū)實(shí)景（供參考，以交付為準(zhǔn)）

空間設(shè)計(jì)兼顧全時(shí)段、全年齡段的使用場(chǎng)景：白天可于藏書(shū)閣閱讀靜思，午后女士可在西式私宴廳或SPA區(qū)休閑，餐前男士則適宜在紅酒雪茄吧稍作休憩。

天青岳示范區(qū)實(shí)景（供參考，以交付為準(zhǔn)）

如有商務(wù)接待需求，亦可轉(zhuǎn)入VIP洽談區(qū)，兒童則可在專(zhuān)屬影音區(qū)活動(dòng)。各功能空間既可獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，也可通過(guò)靈活隔斷連通，形成完整的“大私宴”模式，從容適配從家庭聚會(huì)到商務(wù)宴請(qǐng)的多元場(chǎng)景，在拓展社交可能性的同時(shí)，亦保留了空間的私密與專(zhuān)屬性。

天青岳示范區(qū)實(shí)景（供參考，以交付為準(zhǔn)）

會(huì)所外的地下空間以汝窯天青色為基調(diào)，針對(duì)部分業(yè)主特地打造了“中央車(chē)站”式歸家動(dòng)線，并通過(guò)全流程人臉識(shí)別系統(tǒng)，將安全管理和歸家儀式感緊密融合，營(yíng)造出從進(jìn)入社區(qū)到步入家門(mén)完整、尊崇且專(zhuān)屬的歸家體驗(yàn)閉環(huán)。

建筑立面的處理體現(xiàn)了對(duì)品質(zhì)的克制表達(dá)，不過(guò)度依賴(lài)裝飾，而是通過(guò)形體比例、材質(zhì)對(duì)比與細(xì)節(jié)工藝來(lái)傳遞高級(jí)感。以石材、鋁板與玻璃構(gòu)筑現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的基調(diào)，局部點(diǎn)綴玄青色陶板與古銅色收邊，頂部以橫向飄板輕巧收束，整體形態(tài)舒展而洗練。陶板的運(yùn)用延續(xù)了“天青”系列的色彩意象，將內(nèi)斂、雅致的東方美學(xué)氣質(zhì)更好地呈現(xiàn)。在細(xì)節(jié)層面，不同材質(zhì)間的過(guò)渡與收口經(jīng)過(guò)精細(xì)設(shè)計(jì)，通過(guò)高完成度的施工控制，在提升建筑辨識(shí)度、強(qiáng)化項(xiàng)目城市“隱貴”定位的同時(shí)，也確保了立面的歷久性與整體感。

服務(wù)體系與運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新

從物理交付到生活價(jià)值的延伸

天青岳的競(jìng)爭(zhēng)力，不僅在于“硬件”的精致，更在于“軟件”——服務(wù)體系與社區(qū)運(yùn)營(yíng)的前置與深化，這構(gòu)成了其價(jià)值的第二增長(zhǎng)曲線。

在提供豐富共享空間的同時(shí)，項(xiàng)目將私密性管理置于同等重要的位置，通過(guò)系統(tǒng)性、多層級(jí)的管控策略，確保高端業(yè)主對(duì)靜謐與專(zhuān)屬體驗(yàn)的核心需求。在提供豐富共享功能的同時(shí)，項(xiàng)目對(duì)私密性實(shí)施體系化管控。通過(guò)規(guī)劃階段的動(dòng)線分離設(shè)計(jì)，公共區(qū)域與住宅單元通道相互獨(dú)立；功能空間采取預(yù)約制與人臉識(shí)別權(quán)限管理，確保使用時(shí)段內(nèi)的專(zhuān)屬與靜謐。尤其在“大私宴”等場(chǎng)景中，可通過(guò)靈活隔斷與獨(dú)立動(dòng)線實(shí)現(xiàn)空間的有效區(qū)隔，在拓展社交可能性的同時(shí)，保障了私密體驗(yàn)的純粹性。

天青岳示范區(qū)實(shí)景（供參考，以交付為準(zhǔn)）

社群運(yùn)營(yíng)方面，項(xiàng)目在交付前即啟動(dòng)會(huì)所試運(yùn)營(yíng)（2026年1月-4月），并與優(yōu)質(zhì)資源進(jìn)行聯(lián)動(dòng)策劃社群活動(dòng)。項(xiàng)目積極聯(lián)動(dòng)國(guó)美夜校、西泠杭州書(shū)畫(huà)社等資源，開(kāi)展課程、雅集、影音放映等活動(dòng)，提前培育社區(qū)文化氛圍。影音區(qū)配備超清巨幕，每月更新片單；SPA區(qū)提供個(gè)性化芳療；健身房可引入專(zhuān)業(yè)教練提供私人定制訓(xùn)練方案，全面覆蓋業(yè)主的健康、休閑與社交需求。值得一提的是，目前會(huì)所設(shè)施與相應(yīng)活動(dòng)在試運(yùn)營(yíng)階段，定期以免費(fèi)體驗(yàn)的形式向業(yè)主開(kāi)放，未來(lái)將根據(jù)試運(yùn)營(yíng)期間的體驗(yàn)數(shù)據(jù)與業(yè)主偏好，逐步過(guò)渡為可持續(xù)的會(huì)員制或單次收費(fèi)模式。這種“運(yùn)營(yíng)前置”策略，有效提前培育了社區(qū)歸屬感與文化氛圍，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)價(jià)值的軟性加持。

天青岳示范區(qū)實(shí)景（供參考，以交付為準(zhǔn)）

項(xiàng)目還提出了“全維生活定制”服務(wù)理念，超越傳統(tǒng)物業(yè)范疇。基于專(zhuān)屬業(yè)主檔案與偏好記錄，服務(wù)可延伸至歸家茶飲備置、黑珍珠級(jí)私宴資源到家、有機(jī)食材專(zhuān)供等個(gè)性化場(chǎng)景，實(shí)現(xiàn)從“標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)”到“千人千面”響應(yīng)的高階升級(jí)。

天青岳示范區(qū)實(shí)景（供參考，以交付為準(zhǔn)）

當(dāng)下，此類(lèi)“硬件＋軟件＋運(yùn)營(yíng)”三位一體的服務(wù)體系，正成為高端項(xiàng)目?jī)r(jià)值差異化的關(guān)鍵，也是未來(lái)住宅開(kāi)發(fā)從“產(chǎn)品交付”轉(zhuǎn)向“生活運(yùn)營(yíng)”的重要趨勢(shì)。

個(gè)性化定制模式

對(duì)高端需求的柔性響應(yīng)

針對(duì)高端客群日益增長(zhǎng)的個(gè)性化需求，天青岳在統(tǒng)一交付標(biāo)準(zhǔn)與個(gè)性表達(dá)間找到了平衡點(diǎn)。

項(xiàng)目在精裝交付體系中創(chuàng)新引入“菜單式”個(gè)性化定制方案，在確保基礎(chǔ)品質(zhì)與設(shè)計(jì)調(diào)性統(tǒng)一的前提下，為業(yè)主提供了豐富的選配清單，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化與個(gè)性化的有機(jī)結(jié)合。墻面材質(zhì)可根據(jù)空間屬性，將標(biāo)準(zhǔn)墻布升級(jí)為天然木飾面、石材或皮革硬包等不同質(zhì)感材料；廚房部分除基礎(chǔ)配置外，支持在電器品牌、功能模塊數(shù)量及五金系統(tǒng)上進(jìn)行階梯式升級(jí)；同時(shí)，天花造型、背景墻設(shè)計(jì)、定制收納系統(tǒng)等細(xì)節(jié)亦提供多樣化風(fēng)格選項(xiàng)，滿(mǎn)足不同家庭的功能需求與審美偏好。該模式充分反映出項(xiàng)目對(duì)高端用戶(hù)個(gè)性化需求的深度響應(yīng)，進(jìn)一步提升了精裝產(chǎn)品的附加價(jià)值與情感認(rèn)同。

天青岳樣板展示（供參考，以交付為準(zhǔn)）

更具前瞻性的是在空間適應(yīng)性設(shè)計(jì)上的考量。尤其在帶地下室的下疊產(chǎn)品中，為墻體、管線預(yù)留了合理的改造條件，為業(yè)主未來(lái)根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)變化，如增設(shè)房間、打造家庭影院或健身房等提供了便利，降低了自行改造的難度與風(fēng)險(xiǎn)，并配套提供一定程度的設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)服務(wù)。這種“留白”的智慧，體現(xiàn)了產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的長(zhǎng)遠(yuǎn)視角與客戶(hù)導(dǎo)向思維。（涉及到的改造部分應(yīng)在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)進(jìn)行）

天青岳樣板展示（供參考，以交付為準(zhǔn)）

結(jié)語(yǔ)

天青岳的成功，歸根結(jié)底源于一套清晰、協(xié)同的價(jià)值創(chuàng)造體系：以長(zhǎng)期主義的品牌戰(zhàn)略錨定文化高度，以系統(tǒng)性的產(chǎn)品構(gòu)建夯實(shí)物理品質(zhì)，以生態(tài)化的運(yùn)營(yíng)服務(wù)延伸生活價(jià)值，以柔性化的定制模式響應(yīng)個(gè)體需求。

其啟示意義在于：

對(duì)客戶(hù)而言，在限價(jià)背景下，提供了遠(yuǎn)超市場(chǎng)普遍預(yù)期的綜合價(jià)值——不僅是物理空間的升級(jí)，更是一種融合了東方美學(xué)、圈層文化、定制服務(wù)的生活方式選擇。

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，證明了在成本約束下，通過(guò)精準(zhǔn)客群定位、系統(tǒng)性產(chǎn)品創(chuàng)新尤其是文化與美學(xué)上的投入，以及精細(xì)化運(yùn)營(yíng)前置，完全可能打造出具有強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力與口碑的高端標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的雙贏。

對(duì)行業(yè)而言，則提供了一個(gè)可深度借鑒的樣本，展示了如何在限價(jià)條件下堅(jiān)守品質(zhì)底線，同時(shí)構(gòu)建“硬產(chǎn)品+軟服務(wù)+活運(yùn)營(yíng)”的完整價(jià)值鏈條，并智慧地應(yīng)對(duì)高端客群的個(gè)性化與私密性需求。

因此，天青岳的行業(yè)參照價(jià)值，不僅在于其獲得的諸多獎(jiǎng)項(xiàng)，更在于它以實(shí)際行動(dòng)探索并印證了一條高端住宅發(fā)展的新路徑——一條以文化為魂、以產(chǎn)品為骨、以服務(wù)為脈，真正回歸居住本質(zhì)、創(chuàng)造持久價(jià)值的路徑。在房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的當(dāng)下，這種基于長(zhǎng)期主義與系統(tǒng)創(chuàng)新的發(fā)展模式，無(wú)疑具有重要的思辨與借鑒意義。

【以上內(nèi)容僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)。】