資產(chǎn)管理激活中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展新動(dòng)能

1月12日，在戴德梁行舉辦的“洞見未來共賦新章”北京公司2025年終發(fā)布會(huì)上，戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理胡峰表示，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?jié)摿涂臻g依然巨大，行業(yè)未來增長(zhǎng)不再局限于新建開發(fā)，而更多來自存量資產(chǎn)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)升級(jí)、租賃市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展等。

　　胡峰指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有巨大潛力可挖，從房地產(chǎn)增加值來看，在世界前十大經(jīng)濟(jì)體中，除中國(guó)、印度和巴西等發(fā)展中國(guó)家的房地產(chǎn)增加值占GDP比重不到10%外，其他區(qū)域均超過10%，美國(guó)房地產(chǎn)增加值占GDP比重為12.2%，中國(guó)為6.3%，表明中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)直接貢獻(xiàn)并不偏高，反而處于國(guó)際中下偏低水平。過去對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，更多的是房地產(chǎn)投資而不是增加值的體現(xiàn)，未來在房地產(chǎn)存量市場(chǎng)仍有更大機(jī)會(huì)。

　　據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，從中美房地產(chǎn)增加值的構(gòu)成來看，美國(guó)房地產(chǎn)增加值達(dá)3.5萬(wàn)億美元，其中房地產(chǎn)出租占比77%，房地產(chǎn)相關(guān)活動(dòng)占比13%，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)占10%；中國(guó)房地產(chǎn)增加值為1.2萬(wàn)億美元，其中房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)占比50%以上，自有住房服務(wù)占29%，物業(yè)管理服務(wù)占15%，房地產(chǎn)中介服務(wù)占6%。

　　“通過這些數(shù)據(jù)可以看到，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大發(fā)展空間。”胡峰說，房地產(chǎn)行業(yè)的未來增長(zhǎng)，不再局限于新建開發(fā)，而是更多來自存量資產(chǎn)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)升級(jí)、租賃市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展等多元賽道。

　　胡峰認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)范圍擴(kuò)容至寫字樓與酒店類資產(chǎn)，標(biāo)志著中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融化進(jìn)程邁入全新階段。這一重大政策突破，不僅為存量資產(chǎn)盤活提供了標(biāo)準(zhǔn)化、市場(chǎng)化的退出通道，為機(jī)構(gòu)投資者拓展了更具縱深與多樣性的配置選擇，更向商辦與酒店市場(chǎng)的價(jià)值重塑及運(yùn)營(yíng)提升注入了強(qiáng)勁動(dòng)力。在此背景下，市場(chǎng)正從單純依賴開發(fā)銷售的模式，加速轉(zhuǎn)向“投、融、管、退”全周期能力的競(jìng)爭(zhēng)，專業(yè)服務(wù)與價(jià)值運(yùn)營(yíng)的重要性愈發(fā)凸顯。

　　另外，在圓桌討論環(huán)節(jié)，戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部高級(jí)董事、不動(dòng)產(chǎn)金融業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人劉慧，中國(guó)資本市場(chǎng)部副董事總經(jīng)理、北京資本市場(chǎng)部主管楊蕾，與普洛斯資本副總裁李宏、高和資本執(zhí)行董事鄭聞鶯、中信證券債務(wù)融資業(yè)務(wù)線總監(jiān)及REITs組組長(zhǎng)邱適、大家保險(xiǎn)投資業(yè)務(wù)董事唐沛然等嘉賓，圍繞“無(wú)懼波動(dòng)，穿越周期的資產(chǎn)管理策略”展開深度對(duì)話，從資本布局、運(yùn)營(yíng)優(yōu)化等多維度，分享頭部機(jī)構(gòu)的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)與前瞻布局。

　　劉慧表示，回望全年市場(chǎng)波動(dòng)，“無(wú)懼周期、錨定長(zhǎng)期”始終是資產(chǎn)管理策略的核心邏輯，而REITs正是這一邏輯的關(guān)鍵實(shí)踐載體。隨著政策擴(kuò)容至寫字樓和酒店、擴(kuò)募機(jī)制常態(tài)化，REITs正從單一資產(chǎn)產(chǎn)品升級(jí)為可持續(xù)的價(jià)值運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，為投資者搭建連接資本與實(shí)體的穩(wěn)健橋梁。

　　楊蕾表示，2025年北京不動(dòng)產(chǎn)大宗交易規(guī)模錄得150億元，呈現(xiàn)階段性回落態(tài)勢(shì)，自用型買家崛起重塑了市場(chǎng)買方結(jié)構(gòu)。實(shí)體企業(yè)基于長(zhǎng)期辦公、產(chǎn)業(yè)落地等自用需求入場(chǎng)，標(biāo)志著市場(chǎng)投資邏輯從“賺取差價(jià)”轉(zhuǎn)向“長(zhǎng)期持有+自用適配”的價(jià)值錨定，為核心資產(chǎn)注入了穩(wěn)定流動(dòng)性與運(yùn)營(yíng)確定性。

　　此外，戴德梁行還發(fā)布了第六期《中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告》。戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部助理董事、REITs研究中心主任張愷玲表示，資本化率作為不動(dòng)產(chǎn)核心定價(jià)錨點(diǎn)，其變動(dòng)趨勢(shì)直接反映行業(yè)信心與投資邏輯。戴德梁行資本化率研究報(bào)告長(zhǎng)期跟蹤傳統(tǒng)商辦住及工業(yè)業(yè)態(tài)的資本化率變動(dòng)，隨著公募REITs正式拓展至寫字樓、酒店賽道，希望以這一核心指標(biāo)為行業(yè)錨定發(fā)展方向，助力商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值挖掘，進(jìn)一步完善多層次REITs市場(chǎng)價(jià)值體系。