資產管理激活中國房地產發(fā)展新動能

1月12日，在戴德梁行舉辦的“洞見未來共賦新章”北京公司2025年終發(fā)布會上，戴德梁行北區(qū)董事總經理胡峰表示，房地產行業(yè)的發(fā)展?jié)摿涂臻g依然巨大，行業(yè)未來增長不再局限于新建開發(fā)，而更多來自存量資產的精細化運營、物業(yè)服務的品質升級、租賃市場的規(guī)范發(fā)展等。

　　胡峰指出，中國房地產市場有巨大潛力可挖，從房地產增加值來看，在世界前十大經濟體中，除中國、印度和巴西等發(fā)展中國家的房地產增加值占GDP比重不到10%外，其他區(qū)域均超過10%，美國房地產增加值占GDP比重為12.2%，中國為6.3%，表明中國房地產對經濟直接貢獻并不偏高，反而處于國際中下偏低水平。過去對于中國經濟的拉動，更多的是房地產投資而不是增加值的體現，未來在房地產存量市場仍有更大機會。

　　據戴德梁行統(tǒng)計，從中美房地產增加值的構成來看，美國房地產增加值達3.5萬億美元，其中房地產出租占比77%，房地產相關活動占比13%，房地產經紀服務占10%；中國房地產增加值為1.2萬億美元，其中房地產開發(fā)經營占比50%以上，自有住房服務占29%，物業(yè)管理服務占15%，房地產中介服務占6%。

　　“通過這些數據可以看到，中國房地產市場還有很大發(fā)展空間。”胡峰說，房地產行業(yè)的未來增長，不再局限于新建開發(fā)，而是更多來自存量資產的精細化運營、物業(yè)服務的品質升級、租賃市場的規(guī)范發(fā)展等多元賽道。

　　胡峰認為，基礎設施公募REITs試點范圍擴容至寫字樓與酒店類資產，標志著中國不動產金融化進程邁入全新階段。這一重大政策突破，不僅為存量資產盤活提供了標準化、市場化的退出通道，為機構投資者拓展了更具縱深與多樣性的配置選擇，更向商辦與酒店市場的價值重塑及運營提升注入了強勁動力。在此背景下，市場正從單純依賴開發(fā)銷售的模式，加速轉向“投、融、管、退”全周期能力的競爭，專業(yè)服務與價值運營的重要性愈發(fā)凸顯。

　　另外，在圓桌討論環(huán)節(jié)，戴德梁行北京估價及顧問服務部高級董事、不動產金融業(yè)務負責人劉慧，中國資本市場部副董事總經理、北京資本市場部主管楊蕾，與普洛斯資本副總裁李宏、高和資本執(zhí)行董事鄭聞鶯、中信證券債務融資業(yè)務線總監(jiān)及REITs組組長邱適、大家保險投資業(yè)務董事唐沛然等嘉賓，圍繞“無懼波動，穿越周期的資產管理策略”展開深度對話，從資本布局、運營優(yōu)化等多維度，分享頭部機構的實戰(zhàn)經驗與前瞻布局。

　　劉慧表示，回望全年市場波動，“無懼周期、錨定長期”始終是資產管理策略的核心邏輯，而REITs正是這一邏輯的關鍵實踐載體。隨著政策擴容至寫字樓和酒店、擴募機制常態(tài)化，REITs正從單一資產產品升級為可持續(xù)的價值運營平臺，為投資者搭建連接資本與實體的穩(wěn)健橋梁。

　　楊蕾表示，2025年北京不動產大宗交易規(guī)模錄得150億元，呈現階段性回落態(tài)勢，自用型買家崛起重塑了市場買方結構。實體企業(yè)基于長期辦公、產業(yè)落地等自用需求入場，標志著市場投資邏輯從“賺取差價”轉向“長期持有+自用適配”的價值錨定，為核心資產注入了穩(wěn)定流動性與運營確定性。

　　此外，戴德梁行還發(fā)布了第六期《中國REITs指數之不動產資本化率調研報告》。戴德梁行北京估價及顧問服務部助理董事、REITs研究中心主任張愷玲表示，資本化率作為不動產核心定價錨點，其變動趨勢直接反映行業(yè)信心與投資邏輯。戴德梁行資本化率研究報告長期跟蹤傳統(tǒng)商辦住及工業(yè)業(yè)態(tài)的資本化率變動，隨著公募REITs正式拓展至寫字樓、酒店賽道，希望以這一核心指標為行業(yè)錨定發(fā)展方向，助力商業(yè)不動產價值挖掘，進一步完善多層次REITs市場價值體系。