上海7.6億長租公寓改保租房，資本扎堆入局，是背后風(fēng)向變了嗎

哈嘍，大家好，今天小墨這篇評論，主要來分析2025年的長租公寓市場，京滬兩地大宗交易頻頻落地。

最引人關(guān)注的莫過于上海靜安區(qū)Base佰舍蘇河項(xiàng)目的易主，鼎暉以7.6億元收購該項(xiàng)目，明確將高端服務(wù)式公寓改造成保租房。

要知道服務(wù)式公寓主打市場化高價(jià)租賃，保租房以保障屬性為主，租金遠(yuǎn)低于市場價(jià)。看似“降級”的操作，卻讓行業(yè)嗅到了變革的味道。

這樁交易背后，藏著長租公寓市場怎樣的新邏輯。

Base佰舍蘇河項(xiàng)目可不是普通資產(chǎn)。它由老舊星級酒店改造而成，2018年開業(yè)至今，長期入住率超93%，運(yùn)營利潤率達(dá)80%以上，是錦和資管旗下的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

這樣的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，鼎暉卻選擇平價(jià)收購。算上后續(xù)約8000萬元的改造費(fèi)用，總投入近8.5億元，與該項(xiàng)目當(dāng)年約7億元的改造綜合成本相比，時(shí)隔八年幾乎沒溢價(jià)。顯然，鼎暉的目標(biāo)不是短期租金收益，而是長期的資產(chǎn)布局。

鼎暉敢這么操作，核心是踩中了政策紅利。2025年7月上海印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)上海商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見》，明確允許商業(yè)金融用地調(diào)整為兼容租賃住房性質(zhì)，且不用補(bǔ)繳土地價(jià)款。

這一政策讓“商辦改保租”有了合規(guī)依據(jù)，

Base佰舍蘇河項(xiàng)目改造后，將把原有194套多元房型優(yōu)化為345套小戶型，確保70平方米以下戶型占比超70%，完全契合保租房要求。改造后不僅能享受民水民電、稅收減免等政策傾斜，還能打通公募REITS等退出通道。

上海已有成功先例。據(jù)人民網(wǎng)2025年10月報(bào)道，申能集團(tuán)與金外灘集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)的蘇河美欣公寓，作為上海“商改住”首批落地項(xiàng)目已正式啟用。

該項(xiàng)目由美欣辦公大樓改造而成，規(guī)劃230套保租房，配備全套家電和共享設(shè)施，支持公積金支付租金，有效緩解了中心城區(qū)租賃壓力。

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，他們并非簡單改造住房，而是打造“居住+商業(yè)+休閑”的復(fù)合生活場域，共享配套還向周邊居民適度開放，實(shí)現(xiàn)了城市空間的再生。這種模式也為Base佰舍蘇河項(xiàng)目的改造提供了可參考的范本。

Base佰舍蘇河項(xiàng)目的易主，也是外資退出、本土長期資本入場的縮影。錦和資管由美國華平資本與上海錦和投資共同成立，2025年以來已密集掛牌多個(gè)Base佰舍項(xiàng)目，屬于主動戰(zhàn)略退出。

國壽資本等本土資本正在加速入場，收購老牌美元地產(chǎn)基金旗下的公寓項(xiàng)目。這種資本迭代背后，是長租公寓市場投資邏輯的轉(zhuǎn)變，從過去賺租金差價(jià)的“二房東”模式，轉(zhuǎn)向追求資產(chǎn)增值的精細(xì)化運(yùn)營模式。

上海擁有2億平方米的商辦存量資產(chǎn)，不少老舊酒店、低效辦公樓面臨空置率攀升的問題。而核心區(qū)域的租賃住房需求卻持續(xù)旺盛，“商辦改保租”政策正好打通了這一堵點(diǎn)，讓沉睡的存量資產(chǎn)煥發(fā)新價(jià)值。

長租公寓并非都要變成保租房，但“商辦改保租”已成為資本布局的新路徑。這一趨勢不僅盤活了存量資產(chǎn)，也為租賃市場提供了更多優(yōu)質(zhì)保障房源。

隨著政策落地和模式成熟，租賃市場將向著更專業(yè)化、精細(xì)化的方向發(fā)展。