徐家匯，未來會被拋棄嗎？

已經逐漸老去的徐家匯，未來會被拋棄嗎？

這幾年，徐家匯，的確是肉眼可見沒落了：

1、商業地位嚴重下滑：

太平洋、六百等商場關店改造，東方商廈、匯金百貨肉眼可見的老化；

新開的one itc開業以來就人流稀少，徐家匯沖擊高奢商圈的路途艱難；

唯有港匯恒隆和美羅城依然人流旺盛，但是也遠遠不及十幾年前的輝煌盛況。

2、學區地位下滑：

徐家匯曾經是學區高地，擁有南洋模范、徐匯中學、市四幾個一梯隊、二梯隊初中——

但是當下徐匯的公辦頭部之爭已經屬于徐教院和園南中學——

700+，市重率、均分都是頭部領先，雙王爭霸。

尤其是今年園南中學異軍突起，高分段成績比肩南模民辦，成為了徐匯公辦一哥之后——

不少買學區的家庭拋棄了徐家匯的學區房，轉而投去園南，直接造成了徐家匯學區房成交量價齊跌。

3、房齡老化，樓市地位大幅度下降。

徐家匯板塊的房子，曾經是整個西南片區的白月光，毫無疑問的王者板塊。

我還記得我讀大學的時候我的老師曾經說過，他的夢想就是在徐家匯有套房子。

美人不敵歲月，如今的徐家匯已經老了：

徐家匯的商品房主力開發于2000-2005年，到今天普遍超過了20年房齡。

自從徐匯濱江崛起，徐匯的樓市地位就已經掉了一檔，成為了徐匯區的二梯隊。

下滑只是開始，隨著城市開發，當下分流徐家匯購買力的板塊也越來越多：

徐匯內中環近些年開發了大量的次新房，部分在未來也會解禁；

西南片區也開發了如天安壹號等高品質的改善定位商品房，截留了下游的改善購買力。

更麻煩的是，這種沖擊恐怕會越來越大：

未來幾年，市區的舊改還在持續，新房還要大量的開發，尤其是徐匯還是舊改的主戰場。

在當下這個市區舊改主旋律，市區持續開發新房的市場背景下，房齡老本身已經成為了原罪，為購房者所不喜；

而徐家匯的商品房又大多定位高端，以大兩房、大三房為主，總價動輒1200-1800萬，高額總價更是讓大家不敢買徐家匯的房子。

疊加未來幾年徐匯幾個次新房的解禁、未來徐匯和西南片區持續供應的新房分流，再考慮到徐家匯板塊的整體老化、沒落——

徐家匯，未來會不會被購房者拋棄？樓市行情斷崖式下跌？

突然聊起徐家匯板塊，就是因為近期，有非常多的粉絲朋友和房東朋友都很焦慮：

有的粉絲是因為在市場上看了一圈、比較了一圈，發現最后徐家匯還是優選，但是苦于第一部分提到的幾大問題，不敢出手；

有的房東朋友是擔心徐家匯持續走低、想要賣房，但是又覺得徐家匯沒有如此不堪，糾結之后就來找我們咨詢。

其實對于市中心的很多成熟板塊，都遇到了和徐家匯相似的問題：

在新開發的板塊、新開發的房子沖擊下，已經顯老的核心區板塊都有被時代拋棄的困擾。

但是，過分的負面預期往往會帶來超額的低估和輕視，新開發區域的沖擊自然存在，但是我們更應該關注的是：

1、等到所有的負面利空都發生之后，這個板塊的成色如何，是否真的一無是處？是否毫無競爭力？

2、到時候這個板塊的稀缺性是否會被新板塊完全取代掉？是否會失去自己的定位？

3、是否有什么利好能夠讓這個板塊的價值提升，對沖下滑壓力？

其實從這個思維方式來梳理徐家匯，我們馬上就可以得到一個結論：

即便是樓市地位下降，優勢被持續分流，徐家匯依然是市中心資源非常強的一個中產板塊——因為徐家匯的資源確實是太強了。

徐家匯如今是一個典型的中產板塊，中產需求主打是五邊形戰士，也就是配套的均好性。

而資源這一點來看，徐家匯實在是太強。

一般的中產社區：

有一個雙學區學校，一到兩條核心地鐵，一個到兩個核心商業，六七個中產小區就已經是一個不錯的中產社區。

如果有不錯的公眾配套比如公園、景點，或者水景，就已經算是加分項。

比較典型的比如成熟的中產社區大寧、古美、天山都是如此；

當下正在新開發的北上海西藏北路、東外灘等區域，資源恐怕要差很多，要么沒學校、要么沒有商業，要么地鐵單薄。

而徐家匯的資源上，絕對的全市一梯隊級別：

1、商業上

港匯恒隆依然是西南片區目前唯一一個奢侈品商場，對于西南片區的高端購買力依然有吸引力。

何況六百、太平洋百貨后面會整體舊改，徐家匯中心的商場也會在未來全面開業，屆時徐家匯的商業面積總量高達50w平方米，依然是西南片區不可小覷的大型商圈。

2、學校上，雖然現在徐匯變成了徐教院和園南爭霸，但是作為擁有多個雙學區組合的徐家匯依然很能打，且南模等學校即便不是徐匯的王者，在全市也是top級別的初中，不會完全掉隊。

3、交通上，徐家匯本身就是1、9、11三軌交匯的內環內軌交樞紐。

如果考慮到整個徐家匯區域的板塊輻射面積高達方圓5公里，徐家匯板塊擁有1、3、4、7、9、10、11七條地鐵線路，暢行市區。

4、徐家匯的醫療資源是全市真正的第一梯隊，周邊分布了超過5家三甲醫院，龍華、中山、復旦大學腫瘤醫院、上海胸科醫院、中福會婦幼保健院、以及宛平南路600號。

圖源城說talk

5、且作為一個挨著衡復風貌區、有眾多文化建筑的板塊，徐家匯的公眾配套也很有亮點。

天主教堂、徐家匯書院（下圖）、徐家匯公園都給居民提供了日常休閑的去處。

市中心范圍內，徐家匯整體的日常文化配套豐富度，可能只有老靜安能與徐家匯媲美，黃浦的眾多板塊都還和徐家匯有差距。

綜合比較各方面的素質，徐家匯仍在眾多中產社區里面處于一梯隊。

而另一個維度就是競爭維度：

如果詳細分析待解禁的新房、以及未來徐匯的開發方向，就會發現，對于徐家匯的沖擊依然有限。

徐家匯的產品當年定位都很高，萊詩邸、福源匯、東方曼哈頓等次新標桿社區中的戶型配比以大面積為主。

主要產品類型都是90-110平的兩房，120-160的三房產品為主，主打的就是中產改善。

本身吸引的是對面積有需求的中產家庭客戶，此外可能還有學區的考慮。

而徐匯區最近幾年和未來，整體的舊改方向主要集中在徐匯濱江的外溢板塊。

包括正在進行開發的的東安區域舊改、中段龍華-南站區域的舊改；

以及未來徐匯濱江南段植物園、長橋區域的舊改。

過去幾年徐匯的其他區域田林、康健、漕河涇區域都只是零星舊改，供應一兩個項目。

其中靠近徐匯濱江的區域，新房開發本身都已豪宅產品為主，產品單價主要在15w以上，總價2500w以上，其實和徐家匯本身就不在一個競爭維度上，對徐家匯沖擊十分有限。

而過去幾年，在徐匯濱江尚未全面豪宅化時代開發的匯源璽、保利濱江天珺、中海領邸玖序；

以及臨近徐家匯的田林、康健、漕河涇等區域的確開發了鑫耀中城、匯悅庭、玲瓏庭等中產社區，可以視為正面競爭徐家匯的項目。

不過，雖然這些產品的定位都是中產社區，但大部分都是受限于當年70/90政策之下的產品，其中80%的戶型都是99平小三房。

而其中真正定位120-150的三房產品，數量極少，本質上也很難正面大量沖擊徐家匯定位改善的二手房市場。

更何況，田林、康健、漕河涇、南站等區域短期也很難通過舊改在多方面追上徐家匯，最多就是通過房齡新錯位競爭一下。

而更遠處，即將進入主力開發周期的長橋和植物園片區，雖然未來也會有成片的次新房，但對于徐家匯的影響可以說極小了——

就好像用閔行和徐匯比差不多的差距，本身都不是一個階層的地段。

房子不會賣，價格不好談

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而且從長周期看，徐匯濱江雖然取代了徐家匯西南片區龍頭板塊的地位，但是實際上——

徐匯濱江的崛起本身對于徐家匯來說，是利好大于利空的。

當下，上海的開發重心就是擴大市中心的范圍，而徐匯濱江承載了市區向南擴張的重任。

因此2025年徐匯濱江的新房價格暴漲——

當局在主動通過價格塑造徐匯濱江的地段價值，新房價格達到了18-19萬的水準，已經是全市的一梯隊。

徐匯濱江并不是獨立存在的板塊，其價格上漲將會對整個西南片區的價格鏈條產生帶動作用——價格具有傳動和錨定的效應。

徐家匯作為徐匯區的二梯隊板塊，自然也會因此獲益，長期看，可能還會因為徐匯濱江帶來的整體的地段階層躍遷，產生上漲潛力。

畢竟徐家匯本身離徐匯濱江北段西岸金融城片區就不遠，而徐匯當下又在通過東安片區的舊改聯通徐家匯和徐匯濱江。

而隨著兩個板塊的聯動開發，對于徐家匯的商業中心地位，反而是利好大于利空。

從定位上，徐匯濱江北段西岸金融城的商業面積20萬方，其中10萬方是一個奢侈品零售商場，另外10萬方規劃的是重奢獨棟商業街區。

其定位更像江對岸的前灘太古里，以體驗式商業風格為主，和徐匯濱江的商業氛圍一脈相承，并不是主打地緣客流的mall。

而徐家匯的商業類型，某種程度上和中山公園商圈類似：

在如今商業遍地開發的年代，雖然已經不再有曾經那個時代的虹吸全市的效應，但是憑借著樞紐交通地位和周邊成熟且富有的居民，已經轉型成為依靠樞紐交通人流+地緣居民支撐的區域型商業中心。

二者之間的關系更像是互補而非絕對意義上的競爭，未來隨著板塊全面建成、居民全面入住，可能對徐家匯還有客流補充的效應。

而利空在于，徐匯濱江搶占了高奢定位之后，徐家匯的商圈升維之路就很難進行下去了。

徐家匯中心之前的定位就是把徐家匯的商業地位抬升到高奢級別——

但是這么近的兩個地方，容不下兩個高奢，徐匯濱江看起來好像更有潛力一點。

而實際上，one itc開業之后的確人流也一直不行。

客觀來講，隨著這些年西南片區最富有的一群人離開徐家匯、搬家到徐匯濱江，徐家匯當下也很難扛著高奢商場的定位。

可能維持港匯的輕奢水準，對于徐家匯商圈來說就已經是理想狀態了。

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當然，隨著徐匯定位中產的社區總量變多，徐家匯后面的樓市走向也會走向新周期：

部分長期保值， 部分茍延殘喘，部分走向淘汰。

1、標桿社區長期有流通性和保值性。

比如萊詩邸、福源匯、東曼，本身品質過硬、物業過關，無論是在內環的范圍長期看依然不會遜色，行情回暖后還能繼續跟上大盤上漲。

由于徐匯區新房供應的產品斷層（要么豪宅、要么小戶型、要么外環邊上），徐家匯這些標桿社區的競爭對手，目前看依然是公園道壹號、尚匯豪庭等定位改善的內環外次新房——、

品質不錯、總價類似、定位類似，只不過地段差一些。

2、徐家匯二梯隊的小區，會受到較大的沖擊。

100平小三房也好、徐匯南部的新房、閔行的新房都能沖擊這些品質一般、定位不高的小區。

3、徐家匯的老大樓，未來必然是被全面拋棄。

這個不復雜，以前大家沒得選，且地緣情結很強，才給了這些房子生存的機會。

中長期看，這些房子的流通性會越來越差。

4、徐家匯的老破小，隨著學區溢價減小，反而成為了一個不錯的選擇。

享受了真正方便的市中心配套+租金表現不錯，在徐匯區地價全面上漲、未來有可能老房子會拆遷的基礎上，可能是能淘到一些不錯的選擇。

篇幅有限，具體如何選房，感興趣的朋友可以保持關注。